海南
就在前几天，政府正式发布《三亚中央商务区凤凰海岸北单元详细规划（修编）》征求意见的公示，一场关乎三亚CBD核心格局的重磅调整，正式拉开帷幕！
这不是简单的规划修编，而是盘活存量、补齐配套、产城融合的关键一步，更是继月川、东岸三亚CBD巨大调整，24亩用地商业改住宅居住用地直逼45%，打造城市新生活圈!。之后，三亚CBD又一核心板块全面进入商改住快车道！
本次修编聚焦凤凰海岸北单元，直击闲置低效、配套不足等痛点，以“商改住”为核心抓手，盘活存量、补齐短板，不仅改写三亚CBD格局，更深度影响买房人、投资人、拆迁户及本地居民的切身利益。
划定范围：精准锁定北区，总面积约0.65平方公里
凤凰海岸单元分南北两区，发展现状分化明显。
• 南区：三亚湾壹号、中旅蓝湾等项目落地见效，城市界面成熟，开发进度稳步推进。
• 北区：东至胜利路、西至三亚湾、南至光明街、北至迎宾路，总面积约0.65平方公里，聚集大唐、紫金等核心地块，长期存在开发缓慢、土地闲置、低效利用等问题，老旧社区与CBD现代风貌格格不入，成为制约CBD整体发展的短板。
本次修编针对北区，核心目标清晰：盘活闲置存量土地、补齐“一老一小”公共服务短板、提升城市品质，彻底打破北区发展僵局。
直击痛点：四大问题拖后腿，调规势在必行
官方文件直指北区发展核心痛点，也是本次修编的核心动因：
1. 商服开发遇冷：部分商服用地出让后开发迟缓，投资力度不足，商业商务市场持续低迷，资源浪费严重。
2. 配套严重缺失：片区内养老、托育、社区医疗等公共服务设施不足，难以满足居民生活需求，职住失衡问题突出。
3. 土地闲置低效：核心地块长期闲置，部分项目进展停滞，存量资源未有效激活，城市价值难以释放。
4.界面老旧脱节：老旧社区集中，建筑风貌、基础设施与CBD核心定位不匹配，城市更新迫在眉睫。
简言之，纯商办过热、土地沉睡、配套缺位、面貌老旧，唯有规划调整才能破局重生。
怎么调？3大方向，商改住明确
用地性质转经营性：其他用途用地直接转为经营性用地，释放开发活力。
商服改住宅+提容：已出让的商服用地，可调整为商品住宅用地，同时提高容积率，提升土地利用效率。
灵活变更路径：符合条件的地块，可通过“收回重拍”或“无需重拍直接调整”两种方式变更性质，简化流程、加快落地。
这意味着，北区大量闲置商办资源将转化为住宅供给，核心区宅地供应将大幅增加，沉睡地块有望快速复活；同时补齐服务设施短板。
海南省主管部门明确支持存量商服用地转型，方向包括：自贸港鼓励类产业（旅游、现代服务、高新产业）、安居房/租赁住房等保障房，依规论证后可转为市场化商品住宅。
从月川单元住宅用地占比超45%，到东岸、海罗大量商办改住宅，再到如今凤凰海岸北区跟进——三亚已走出纯商办过热的误区，转向产城融合、职住平衡的务实路线。
这对市场意味着4大机会：
宅地供应增加：CBD核心区优质住宅将集中上新；
闲置地块复活：慢建、停滞项目有望重启；
配套加速落地：养老、托育、社区服务同步补齐；
城市界面升级：老旧小区改造/动迁提速，拆迁红利显现。
本质是：把闲置低效的商办资源，转化为宜居宜业的有效供给，让CBD真正“有人、有业、有生活”。
一场三亚湾核心区的价值重构，已经开始！
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