打飞的买楼、挤爆售楼处，香港楼市，究竟发生了什么？

深度分析 · 独家原创

打飞的买楼、挤爆售楼处
香港楼市狂飙背后的资本密码

国际视野 × 国内视角 × 投资逻辑 × 金融本质

全文约6500字 · 阅读时间约15分钟

核心导读

2025年，香港楼市上演了一场惊心动魄的"V型反转"。当内地买家豪掷1380亿港元扫货、每4套住宅就有1套被内地人买走时，当国际资本巨头摩根大通计划年付11亿港元租金抢驻西九时——

一个关键问题浮出水面：香港楼市，究竟发生了什么？

这不是简单的"抄底"故事，而是一场涉及全球资本流动、地缘政治重构、人才争夺战的宏大叙事。

1

现象级爆发：数据背后的楼市真相

成交量创13年新高，市场热度空前

香港差饷物业估价署《2026年香港物业报告》显示，2025年整体楼宇买卖合约80,702宗，同比上升18.7%，创近4年最高水平。住宅成交62,832宗，总值5,198.3亿港元。

往年首季多属楼市传统淡季，只有今年市况明显"反传统"。楼市见底信号明确，买家普遍抱持"迟买会贵"的心理。

—— 中原地产亚太区副主席 陈永杰

内地买家占比25%，每4套就有1套被内地人买走

2025年内地买家核心数据

指标数据同比变化

成交宗数

13,906宗

+14.1%

成交金额

1,380亿港元

+3.8%（历史新高）

占总成交比例

约25%

创近年新高

5000万以上豪宅占比

69.7%

价格越高比例越大

这意味着什么？香港每卖出4套住宅，就有1套的买家是内地人。这不是"小打小闹"，而是系统性、规模化的资本配置行为。

2

四大驱动力：解码楼市狂飙的底层逻辑

政策"撤辣"：14年压抑需求的集中释放

2024年2月28日，香港特区政府宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称"撤辣"）。这一政策的历史意义，堪比2008年金融危机后的"量化宽松"。

撤辣前后税费对比

税费项目撤辣前（非永居）撤辣后

买家印花税(BSD)

15%

取消

新住宅印花税(NRSD)

15%

取消

额外印花税(SSD)

10-20%

取消

实际税负

最高30%

约3.7%-4.25%

以一套1000万港元房产为例，撤辣前内地买家需支付约300万港元额外税费，撤辣后仅需约37万港元——节省超过250万港元。

人才涌入：40万新香港人的居住刚需

• 累计收到申请：逾57万宗

• 获批数量：近40万宗

• 实际抵港：26万人才携家属

• 合计新增人口：近50万

利率下行：金融环境的根本性改善

美联储从2024年9月开启降息周期，至今累计降息150个基点。香港按揭利率随之大幅下行，实际按揭利率降至3.25%-4.125%，部分银行已跌破3%。

以元朗600平方呎单位为例，月供约1.05万港元，市场租金约2.2万港元——月供低于租金，实现正向现金流。

"供平过租"现象重现

3

国际视野：全球资本为何重仓香港？

国际巨头的"用脚投票"

• 摩根大通：计划承租西九艺术广场，年租金超11亿港元，将成为香港有史以来最大宗租赁交易

• 简街资本：月租3061万港元进驻中环，5年总租金达18.3亿港元

• 阿里巴巴+蚂蚁集团：投资9.25亿美元购置铜锣湾写字楼设立香港总部

港股财富效应的外溢

2025年香港资本市场表现

指标数据

IPO融资额

2,746亿港元

恒生指数涨幅

+27.8%

新股首日平均回报

+38%

证券市场市值

46.6万亿港元

4

投资洞察：香港楼市的未来趋势

主流机构2026年楼价预测

机构预测汇总

机构预测涨幅核心逻辑

花旗

供应萎缩、需求稳健

摩根大通

+5%

财富效应、资金流入

高力

+3-5%

减息周期、人才流入

美联

+10-15%

库存下降、需求释放

风险警示

本文仅供信息参考，不构成任何投资建议。房地产市场存在地缘政治风险、利率反弹风险、政策风险及市场过热风险，投资需谨慎。读者应根据自身情况独立判断，必要时咨询专业顾问。

香港楼市的"新叙事"

当内地买家豪掷1380亿港元扫货时，他们买的不是钢筋水泥，而是
连接全球金融市场的通道
为子女铺就的教育跳板
对冲汇率波动的避险工具
家族财富传承的实物载体

香港楼市的狂飙，本质上是全球资本对"香港价值"的重新定价。

数据来源

• 香港差饷物业估价署《2026年香港物业报告》

• 香港土地注册处官方数据

• 香港入境事务处人才计划统计数据

• 中原地产、美联物业研究中心

• 香港金融管理局官方发布

• 莱坊《全球超级豪宅报告》

• 华泰证券、花旗、摩根大通等金融机构研报

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来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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