华泰 | 房地产：宏观改善或巩固香港房地产复苏趋势

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（来源：华泰睿思）

4月香港住宅延续量价齐升，未受中东局势扰动；去化周期逐步进入乐观区间，且结合历史土地供应和建筑周期来看，未来或进一步导向卖方市场。此外，1Q香港GDP、零售额同比加速增长，IPO延续火热，有望加速商业地产租金及整体房地产市场的复苏。香港宏观环境改善对于房地产基本面进一步提振，以及中东局势影响淡化（大方向走向缓和且资本市场反应钝化）。

住宅：4月延续量价齐升，未受中东局势扰动

4月香港住宅延续量价齐升，并未受到中东局势变化影响。房价方面，4月末中原地产领先指数月环比+2.0%（3月+1.9%），1-4月累计+7.7%。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，4月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为2577/4510份，同比+61%/18%，1-4月累计同比+48%/46%。此外，根据香港差饷物业估价署的数据，3月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.6%/4.7%（2月+0.1%/4.1%），继续刷新历史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.25%，与3.25%的封顶房贷利率持平。

库存：1Q26去化周期进入乐观区间，未来或进一步导向卖方市场

根据香港房屋局的数据，1Q26香港竣工未售库存为2.0万套，连降4个季度，去化周期降至11个月；竣工未售+在建未售库存为8.2万套，连降6个季度，去化周期降至44个月，继续向历史正常去化周期（40-60个月）的下沿靠拢。考虑到FY23-25香港土地供应可开发的私人住宅套数逐步减少（1.6/1.5/0.9万套），港资房企拿地到预售普遍需要3-4年，如果新房成交量保持韧性（截至26年4月年化成交量为2.3万套），我们预计未来2-3年香港新房供求格局将进一步向卖方市场倾斜，为房价持续修复创造条件。

商业地产：宏观环境改善+IPO火热，有望加速租金筑底

根据香港政府统计处的数据，1Q26香港GDP同比+5.9%，创2Q11以来的最高季度增速（剔除疫情期间的特殊波动）；3月香港零售业销货价值同比+12.8%，1Q26同比+12.1%，呈现加速上行趋势（2H25同比+5.4%），其中1Q26奢侈品零售同比+27.6%（2H25同比+10.6%）。此外，根据Wind的数据，1-4月香港IPO融资规模达到1513亿港币，同比+602%。宏观环境的改善，叠加火热的IPO表现，有望加速商业地产租金的筑底进程。根据香港差饷物业估价署的数据，3月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/+0.1%/持平，同比-2.0%/-1.9%/-2.2%，写字楼租金自24年以来首次出现月度环比上涨。

风险提示：中东局势意外恶化导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。

图表

风险提示

中东局势意外恶化导致香港流动性收紧。若中东战事持续时间和烈度超出市场预期，可能通过能源价格上升引发滞涨风险，继而导致美联储放缓降息步伐甚至重启加息，这会导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。

香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。

香港商业景气度复苏不及预期。香港商业景气度复苏仍停留在初步阶段，尚未传导至不动产租金端（写字楼、零售业），后续复苏的情况仍待观察。

文章来源

研报《宏观改善或巩固香港房地产复苏趋势》2026年5月8日

林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834