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一．板块价值

后沙峪长期量跌价稳，高端改善支撑力足，跌幅远小于主城老破小。核心来自地段稀缺 + 产业规划 + 低密产品 + 成熟配套 + 央企底价 + 板块韧性六大硬支撑，叠加未来 3-5 年利好集中兑现，在周期里更抗跌、二手换手更稳。

1、地段稀缺：三重核心叠加，土地不可再生

· 新国展三期核心：北京国际交往中心、会展经济 + 临空经济双引擎，市级重点工程，定位高、落地确定性强。

· 中央别墅区 + 临空经济区：北京传统高端住区，国际氛围浓、低密土地长期断供；临空经济区千亿产业（航空、自贸、跨境）持续导入高收入人群。

· 地铁 15 号线 + 望京通勤圈：距 15 号线花梨坎站约700 米，步行约 10 分钟，5 站直达望京。承接朝阳 / 望京外溢刚需刚改，通勤需求刚性强。自驾：紧邻京密路、机场高速；京密快速路二期（预计 2027 年 6 月竣工）、新国展联络线在建，未来通勤更便捷，强化与主城、机场联动。通勤效率提升 + 土地价值重估。

2、区域规划利好密集，2027-2028 集中兑现

· 会展产业爆发：新国展三期建成后年展会约 70 场、400 万 + 客流，带动酒店、商务、消费，租金与房价有支撑。

项目自身配建约4.63 万㎡商业，国展三期地下商业连通下楼即享日常消费2027–2028 兑现。现有：约 1 公里至中粮祥云小镇、山姆会员店、欧陆广场，高端成熟 + 新增双重商业配套。

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3、教育落地：

公立：空港小学、首师大附属中学；东侧规划九年一贯制十一学校（空港分校），预计 2027 年招生。刚需刚改家庭核心痛点解决。

国际：鼎石、海嘉、新英才等国际学校密集。

4、低密 + 高得房，二手溢价硬通货

·低密洋房（9-13 层）：容积率 2.0、限高 36 米，中央别墅区稀缺低密形态，居住舒适度高、竞品少。

·超高得房率（95%-97%）：79-120㎡三至四居，同面积使用空间比竞品大 10-15㎡，二手市场 “性价比” 突出。

·纯住宅社区：2 宗纯住宅 + 1 宗商业，无保障房 / 公租房混居，圈层纯粹、二手流通性更好。

5、板块韧性强： “量跌价稳”，抗跌性已验证

·价格稳：近三年均价5.3-5.8 万 /㎡，调整期不降价、高端化明显。

·供应稀缺：后沙峪新房断供约 2 年，青云国樾填补79-120㎡刚改空白，二手竞争压力小。

·需求坚挺：望京外溢 + 中央别墅区地缘改善 + 国际教育家庭，购买力稳定、接盘侠充足。

6、央企底价拿地：安全边际高，降价空间小

·中国铁工投资（央企）：北京首个住宅项目，口碑优先、交付有保障。

·楼面价约 3 万 /㎡：对比周边次新盘（5.5-5.8 万 /㎡），利润空间充足、降价底线高，市场下行时更抗跌。

7、配套成熟 + 生态优越：自住属性强，二手接盘意愿高

·现成配套：中粮祥云小镇、山姆会员店、空港小学、首师大附中、友谊医院顺义院区，不用等、即买即享。

8、生态资源：紧邻温榆河湿地公园、罗马湖公园，环境宜居、适合改善家庭长期持有。

二、新国展三期规划及利好

1. 规划建设情况

新国展三期新国展三期总占地约349.35 公顷，以会展为核心，构建 “十字双廊、四区联动” 格局，是为整个会展区域提供服务和配套的“生活区”，让参展、商务、观展的人有地方吃、住、玩。

功能定位：主要建设商业、商务、酒店、公寓和住宅等服务业态，打造一个集工作、生活、休闲于一体的街区。

规模体量：规划总建筑面积超过100万平方米，未来目标是打造一个千亿级的国际消费商圈，为北京市重点工程。

具体内容：包括体验式商业、商务写字楼、星级酒店、精品公寓和住宅等，满足各类人群的多元化需求。

·会展消费中心：集高端购物、国际美食、沉浸式娱乐于一体，衔接一二期场馆。

·地下空间开发：结合 15 号线花梨坎站，构建地下商业、停车、人行通道网络。

·公共服务：规划幼儿园、九年一贯制学校、社区服务中心等。

·住宅配套：青云国樾为三期首个住宅项目，规划 778 户，容积率 2.0，限高 36 米。

2. 核心利好

·产业升级，交通升级，配套完善，价值提升。会展经济 + 临空经济双重赋能，区域定位为 “国门空港城” 核心，宜居性大幅提升，承接国际交往功能。

总结：国展三期核心区首发住宅，会展中心、酒店、商务、地下空间直接辐射，享受外溢红利

三、周边二手房行情

·次新盘：华润保利・和光瑞府、保利建工・星宸和煦，挂牌价约5.5-5.8 万

·老小区：满庭芳嘉园、枫泉花园，均价约4.5-5.2 万 /㎡。

供应稀缺：后沙峪新房断供约 2 年，青云国樾入市填补79-120㎡刚改空白。

·需求稳定：承接望京外溢、中央别墅区地缘改善，购买力坚挺。

·板块走势：近三年量跌价稳，2026 年一季度均价维持5.3-5.8 万 /㎡，高端化趋势明显。

【基础信息】

开发公司：中国铁工投资（中铁）

拿地时间：2026.2.3

项目位置：安华街与裕安路东北方向

用地面积：约4.12万平
建筑面积：约8.28万平
产权年限：70年大产权
建筑类型：洋房/小高层
楼栋规划：总14栋（东区6栋西区8栋）

建筑高度：9-13层

室内层高：3-3.15米

户型面积：79-139平（三居四居）
住宅总户：778户
交付标准：精装修

预计均价：5.5万左右

车位配比：1 : 1.22

车位总数：946个

得房率：98%至100%+

外立面：铝板+真石漆+玻璃幕墙

楼间距：最大可达60米

容积率：2.0

绿化率：约30%

【央企匠造】

中国铁工投资，作为世界500强中国中铁股份有限公司全资子公司，携手顺义，以央企资源整合能力与区域发展战略深度协同，共同落子国门时代高地。

以"央地共建，共筑标杆"为基础，积极响应国家"好房子"战略，围绕生态环境，绿色发展与高品质人居，共同打造面向未来的中国好房子标杆作品。
【千亿产城】

国展临空，共擎驱动，千亿产业势能，擎启国门新篇。

项目位于新国展地标旁，聚合全球会展产业，临空经济产业集群优势，超190万方国际会展综合体，将激活国际会展商务区发展势能，成为面向世界的重要门户

【立体路网】

三横四纵双轨交通路网，脉连首都与世界，距地铁15号线与首都机场线L1延长线(规划中)花梨坎站步行约750米，三横四纵交通路网通达全城，咫尺京密快速路，直达望京和三环，轨道与高速互联，打破职住边界。

三横：机场北线高速-火沙路-京平高速
四纵：机场高速-京密路-天北路-京承高速
双轨：约750米步行15号线花梨坎站/首都机场L1延长线(规划中)

向内高效链接望京，国贸，向外快速连接北京首都国际机场及全球门户资源。

【名校荟萃】

公办+国际双优，全阶优质教育，楼下北京十一集团校共筑优教圈。
项目一路之隔北京十一集团校(规划中)，九年一贯制中小学校，补强区域优质公办教育。与周边北师大附属实验中学顺义分校，北京四中顺义分校等共筑全学龄成长路径。

十余所国际学校共筑未来。区域汇聚十余所国际学校，5公里内云集ISB, BSB，鼎石等名校，其中ISB，鼎石稳居全国前五，筑就国门全阶高端教育主场。

【配套即享】
约800米达祥云小镇，30年央墅区全配套+新国展商圈，一步尽揽。

新国展+央墅区，交叠烫金生活圈。新国展超190万方国际会展综合体，擎动千亿级国际消费中心；与30年央墅区醇熟配套双核交汇，共融商业，生态，医疗，艺术，运动等全维高端资源，构筑国门烫金生活圈。既拥成熟精粹配套，更具强劲发展势能，重塑高阶生活方式与精神审美日常。
中粮祥云小镇约20万m2开放式街区，叠加荣祥广场，欧陆广场，FUDI会员店，山姆会员店等商业场景，精致生活悠然尽享，日常皆为丰盈。

温榆河，罗马湖与后沙峪人民公园，天竺郊野公园等多座城市绿地环抱，让自然成为都会生活的日常底色。

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