82轮竞价、9家竞买人争抢 上海土拍释放积极信号

好钢用在刀刃上。

中房报记者 付珊珊 上海报道

上海土地市场终于热闹起来了。

4月21日，上海2026年第三批次住宅用地集中出让（以下简称“土拍”）落幕。三宗纯宅地分别位于徐汇长桥、普陀石泉和金山新城，起始总价65.49亿元，最终成交总价72.09亿元。最让市场兴奋的不是这场土拍揽金多少，而是徐汇长桥地块的竞拍——这是自去年7月以来，上海土拍市场第一次出现这么多头部房企同台争抢一宗地块的场面。

9家竞买人，几乎囊括了所有主流央企、国企：上海城投、招商蛇口、中海地产、建发和象屿联合体、越秀地产、保利发展和西岸联合体、华润置地、绿城中国、中国金茂和湖北清能联合体。

但竞价的过程，却并不像上述阵容那样火花四溅。

开拍之初，现场弥漫着一种微妙的矜持。几乎每一位竞买人举牌前，都要思量一两分钟，主持人不得不频繁提醒企业出价。加价幅度维持在500万元一次时，各家开发商更像是在谨慎试探，直到主持人宣布将加价幅度上调至1000万元一次，竞拍节奏才开始加快。最终历经82轮竞价，招商蛇口以33亿元将徐汇地块收入囊中，成交楼板价87150元/平方米，溢价率25%。

有意思的是，中海地产虽然报了名，但全程未出价。一位业内人士笑称：“别人是出钱拍地，中海地产是出钱看拍地。”

徐汇地块为何会成为房企争抢的“香饽饽”？根本原因还在于地块优质。

这宗地块位于龙吴路百色路口，原为商办性质，于今年2月刚刚调整为纯住宅用地。地块占地约2.1万平方米，容积率仅为1.8，限高36米。按照这些条件，市场预计该项目未来可打造10至11层的低密度小高层住宅，精准对标高端改善客群。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，这宗地块区位优势明显。交通方面，地块紧邻龙吴路、上中路等城市主干道，南接中环高架，可快速联通徐家汇、漕河泾、西岸、前滩等商务及产业集聚区；同时毗邻在建的轨道交通23号线站点，周边公交线路密布，形成“轨交+主干道+公交”三维立体交通体系。生态资源尤为突出，地块距上海植物园仅约300米，东侧距黄浦江岸线约500米，坐拥不可复制的城市绿肺与滨江景观。总体来看，该地块位于内中环黄金节点、西岸中央公园区域，交通便捷，资源禀赋优越，具备打造集生态居住、休闲康养于一体的高品质社区的理想条件。

有业内人士进一步分析，这块地之所以吸引9家竞买人，除了自身条件较好之外，还有两个深层原因：一是稀缺性，徐汇低密纯宅地的供应在过去十年里屈指可数；二是确定性，徐汇的信用溢价依然坚挺，不只是滨江，整个中环内对开发商而言就是“卖得掉、卖得好”的保障。

值得一提的是，此次徐汇地块开拍前，保利发展、保利置业与上海城投三家房企先后公开发布了地块的招标计划，彼时，“双保利同台”也成为此次土拍一大看点。这得益于上海前不久调整的土拍规则。旧规要求，只要股权链条上存在直接或间接的参股、控股关系，就会被视作同一申请人，同集团公司无法同时报名同一地块。这意味着，同属保利集团旗下的保利发展、保利置业，即使是独立上市、独立运营的主体，也会被认定为关联方，不能同台竞争。新规大幅放宽了关联方限制：只要投资决策主体不同，就可以参拍。然而最终，保利置业并未出现在徐汇地块的竞拍现场。倒是保利发展与西岸集团组成联合体，与招商蛇口在后半程展开了激烈对决，不过最后还是不敌招商蛇口。

而本次土拍最大赢家，也非招商蛇口莫属。

除了以33亿元拿下徐汇长桥地块，招商蛇口还与中建八局（中建东孚）组成联合体，以底价30.29亿元竞得普陀区W060401单元A17B-01地块，楼面价62077元/平方米。半天拿下两宗地，斥资近50亿元再度加仓上海。

实际上，招商蛇口对徐汇长桥板块并不陌生。此前已在板块内布局海上清和玺项目，市场去化良好，均价约11.5万元/平方米。卢文曦认为，招商蛇口再度加仓徐汇，说明其对区域内消费群体有很强的信心。

与此同时，招商蛇口在上海的布局版图也在加速扩张。机构数据显示，2025年，招商蛇口在上海斥资258亿元拿地，拿地金额排名上海第二；但从货值维度来看，招商蛇口在上海已位居头部房企之首，持续重仓上海的战略意图很明显。

就在拿地当天下午，招商蛇口上海公司还发布了针对新拿两个项目的专场招聘广告，可见其对上海市场的信心与执行力。

此外，此次土拍中出让的金山新城地块则由上海金滨海房地产以8.8亿元底价托底摘得。

实际上，今年以来上海土地市场整体较为平淡，底价成交是常态，虽然此前的青浦徐泾地块和长宁中山公园地块有些溢价，但溢价率不高。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从土拍态势来看，房企拿地更趋理性，即便前两月楼市数据回暖，仍坚持“好钢用在刀刃上”，将资金投向核心优质地块。这也是徐汇地块拍出高溢价、其余地块底价成交的核心原因。

但积极信号已然释放。3月以来，上海二手房成交量突破3.1万套，创近五年单月成交量新高。中指研究院监测数据也显示，核心城市优质宅地供应节奏加快，徐汇地块的高热度竞拍为后续上海土地市场释放了积极信号。当市场回归理性，其实房企的投资逻辑也变得高度趋同，即聚焦上海，聚焦上海最具有确定性的板块。这些参拍企业持续在上海拿地即是这一逻辑的最好说明。