专访仲量联行张冀苏：告别周期性调整，北京办公楼进入价格重构期

中经记者 卢志坤 北京报道

历经多年的高位运行，北京办公楼市场正迎来一场深刻的结构性变革。面对空置率与租金的双重变动，业内普遍的一个疑问是，市场何时结束调整？

近日，《中国经营报》记者专访了仲量联行华北区董事总经理张冀苏。他明确指出，当前北京办公楼市场并非处于简单的周期性调整期，而是迈入了一个系统性的“市场重构阶段”。

他认为，在供需关系重构的大背景下，北京办公楼市场已由过去的绝对业主方市场转变为租户方市场，业主方亟须重新审视资产的真实市场定位。

而在这场持续进行的价格重构中，虽然整体租金依然面临下行压力，但绝对降幅正在显著收窄，全市场进入了关键的探底与筑底阶段。张冀苏预估，随着新增供应的逐步入市与消化，市场整体有望在2028年前后触底。但他也强调，“触底”不等于“反弹”，更可能进入一个租金低位企稳、波动收窄的新均衡阶段。

值得关注的是，张冀苏指出，目前的北京办公楼市场并未呈现无序下跌，而是各个商圈、单栋楼宇在探寻能够促成真实交易的底线价格。一旦各个项目的有效底价企稳，全市场的平均租金即可完成真正的价值重置。

与此同时，北京办公楼市场也呈现出显著的区域分化特征。以中关村、金融街为代表的西部商圈，凭借成熟的产业政策、人才集聚效应以及产业集群生态，展现出较强的抗跌能力与租金韧性。而东部商圈在新增供应与需求疲软的双重夹击下，正面临激烈的存量客群博弈。

张冀苏认为，要在逆周期中打造真正的抗跌楼宇，仅靠单薄的品牌溢价已不再可行，必须依靠不可复制的核心区位、领先的硬件配置、精细化运营能力和产业协同潜力。

面对变局，业主方需要完成从传统管理思维向精细化服务思维的改变。业主亟须通过提升租约灵活性与服务品质来稳固客源，甚至重构招商渠道与租赁策略。而租户方应把握租金下行与不动产升级并存的窗口期，积极参与市场谈判。

告别周期复苏幻想

《中国经营报》：从观感上来说，北京办公楼市场似乎已经调整了好多年，你怎么看当前的市场？

张冀苏：关于“调整”这一点，今年有个很值得探讨的话题：我们到底是不是在经历“周期性调整”？所谓周期，通常意味着期待市场还能恢复到之前的状况或水平，比如回到此前的高租金或高出租率。但在今年，我们提出了一个新观点，这也是仲量联行首次向市场抛出该观点。我们认为，当前市场已超越传统“下行周期”的范畴，正经历跨越临界点后的系统性“重新定价”阶段。这一过程并非短期波动，而是迈向新均衡的结构性转型。

这一转变背后，是市场五重维度的系统性重构：一是定价逻辑重构，当前的租金水平更应被视为新常态的起点，而非周期性低谷；二是供需关系重构，未来五年北京甲级办公楼市场新增供应超100万平方米，而整体需求趋于理性收缩，租户在租赁谈判中的话语权显著提升；三是决策逻辑重构，企业从规模扩张转向价值深耕，选址决策更精细化、务实化；四是需求格局重构，传统主力行业需求放缓，细分行业中AI+应用、基金公司等为亮点，但整体增量有限；五是竞争流动重构，市场已演变为跨产品等级、跨业态、跨区域乃至跨周期的全方位综合博弈。

《中国经营报》：既然市场已进入“重新定价”阶段，那你认为目前以什么样的方式来定价比较合适？

张冀苏：这是个非常好的问题。在全国四个一线市场中，虽然北京依然保持着最高的租金水平和相对较低的空置率，但在未来五年，市场将面临超100万平方米的甲级新增供应压力。而目前，我们尚未看到市场出现非常明确且强劲的核心需求。

当然，这并不意味着北京缺乏经济新动能。北京的产业动能依然丰富，例如AI+为代表的新兴科技产业。然而，AI+等新兴科技企业在发展初期通常不将传统甲级办公楼作为首选，更倾向于选择成本较低、空间较灵活的非甲级办公楼或专业化产业园区。不过，随着这些新兴企业步入成长阶段，对区位优势、企业形象、产业配套及人才吸引力的要求将提升，有望逐步向核心商圈甲级楼宇迁移。

在供需关系重构的大背景下，业主方亟须重新审视资产的真实市场定位。如果定价脱离了市场实际，客户自然会流向更高性价比的项目。

此外，租赁条件灵活的办公楼项目也会吸引来自“不灵活”楼宇的租户。所谓的灵活性，主要是指客户在自身经营面临不确定性或挑战时，对租赁条款产生的弹性需求。这主要包括：业主能否提供定制化装修；业主是否愿意配合进行租约重组谈判；业主能否在合约中赋予租户一些特定权利，比如提前解约权、退租权、扩租权或优先续租权等。

筑底是结构性过程

《中国经营报》：你认为北京办公楼市场的底价会在什么位置？

张冀苏：我想先解释一下关于底价的概念。根据仲量联行统计，2026年一季度，北京甲级办公楼平均租金为205元/平方米·月。这是一个市场平均值，它不代表每个商圈或单栋楼宇的租金水平。

单栋楼宇的底价，是指业主最低可接受的价格红线。举个例子，如果一栋楼的出租率已超90%，业主会认为没必要再降价了，即使涨价租不出去，他也会维持当前价格，这就是该楼宇此时的底价。再比如新落成的办公楼，业主算过投资回报率后，低于某个价格宁可空置也不出租，这也是底价。所以严格来说，北京整体办公楼市场是在“筑底”，各个商圈和项目都在探寻自己真正的底线价格。

随着大部分楼宇逐步确立并稳住了各自的底价，全市场的平均租金才能完成真正的重构。完成重构后，市场是否会直线反弹攀升？我们认为不会。正如现在很多人不会预期住宅价格会突然翻倍一样，办公楼市场触底后将步入平稳、健康的发展阶段。未来的租金涨幅将更多地与宏观经济指标挂钩，以及根据各项目出租率情况做小幅调整。

《中国经营报》：你预估“筑底”阶段会持续多久？在这个阶段，市场价格还会继续下降或出现波动吗？

张冀苏：从宏观层面看，北京甲级办公楼市场整体有望在2028年前后触底。当前租金已进入相对低位区间，即便后续仍有调整，其对市场情绪和租户决策的影响将远小于此前的大幅调整阶段。

从中观层面看，市场呈现深度分化：CBD、望京、酒仙桥等东部区域未来供应集中，触底时间可能较晚；而中关村、金融街等西部区域需求韧性较强、租金跌幅已明显收窄，市场调整度较为充分。

从微观层面看，部分区位稀缺、资产品质高、租户结构稳定的优质楼宇租赁进度稳健，有望率先完成调整。

因此，“底”并非统一时点，而是由区位禀赋、资产质量、业主策略等共同决定的结构性结果。整体市场触底将是一个渐进、分化的进程，而非同步反转。

“抗跌”靠硬价值，破局需精运营

《中国经营报》：在目前的逆周期下，北京有哪些办公楼做得比较好，或者相对“抗跌”的典型例子？

张冀苏：“抗跌”这个词非常精准。我们在去年年末举行办公楼市场回顾与展望分享会时，很多业主提的问题跟你相反，他们问：“我们能不能逆势上涨？”甚至希望把自己的资产打造成办公楼里的“爱马仕”，在下行周期里顶住压力涨价。

但我们认为这不太可能。办公楼市场本质上是To B（对企业）的商业模式，而非To C（对消费者）。当前企业租户高度理性，关注的是使用价值而非品牌溢价。即使是最优质的项目，也难以完全脱离整体市场环境实现逆势提价。

想要在当前“内卷”的下行市场里保持抗跌与竞争力，我认为定价必须符合市场预期。办公楼的租金可以高，但溢价不能仅靠单薄的品牌光环，必须通过软硬件服务、商业配套、地理位置等可量化的维度来支撑其价值。

具体而言，真正具备韧性的办公楼资产，其核心在于“硬价值”：一是不可复制的区位优势，如核心商务区地铁上盖、成熟产业生态与交通便利性；二是领先的硬件配置，包括机电系统、空调效能、网络基础设施、绿色与健康认证等直接影响运营效率与员工体验；三是精细化运营能力，包括快速响应租户需求、提供灵活服务方案、高效维护公共空间等；四是产业协同潜力，比如能否嵌入区域创新生态，链接人才、资本与合作伙伴资源，为租户业务赋能。

这类资产虽未必能逆势涨价，但通常能维持较高出租率与租金稳定性，并在市场底部率先企稳，体现出类似“黄金”的长期价值稳定性——不是靠概念溢价，而是靠实打实的使用价值和运营韧性。

《中国经营报》： 面对持续调整，你对2026年北京办公楼市场各方参与者最核心的建议是什么？如何在“拥抱不确定性”的同时，把握结构性机会？

张冀苏：对业主而言，应接受市场已进入“重新定价”新常态，摒弃等待反弹的预期，转而聚焦资产硬价值提升，并通过灵活策略与定制化条款吸引优质租户，而非陷入单纯价格竞争。

对租户而言，把租金下行期当作“不动产效率升级期”。应把握租金下行与不动产升级并存的窗口期，积极参与市场谈判，避免因惯性续租错失降本机会，从综合成本角度评估选址方案，并借助专业服务优化成本效益与运营适配。例如，中资企业可进一步强化全流程统筹意识，在谈判中将租金、装修补贴、灵活性条款、标识权等纳入统一方案评估，避免分项议价导致整体条件受限；外资企业则可适度优化内部决策流程，在确保合规前提下提升响应速度，以更好把握优质资产的稀缺窗口期。

总体而言，北京办公楼市场的深度重构期充满不确定，但我们也应该积极探寻其中“确定性”的机会窗口，以灵活的策略应对“宏观、中观和微观”的改变，积极从精细化管理、定制化服务等方面升级提升，才是破局之道。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）