90%出租率仍被涨租逼退：丽柏广场招拍挂背后的环市东商圈之困

新快报讯“商场不是倒闭，也不是经营不善。”面对近期网络流传的“广州首个顶奢地标式商场丽柏广场撑不住要闭店”的说法，丽柏广场运营方如此回应。

这场风波的导火索，是一则发布于南方联合产权交易中心的物业出租公告。公告显示，位于环市东路367号的白云宾馆自编001号物业——即丽柏广场所在物业，正在整体招租，挂牌截止日期从2026年4月15日延长至4月22日。这则公告迅速引发大量猜测，部分商业自媒体将其解读为商场经营不善、走向倒闭。

事实远非如此。记者深入调查发现，这起看似简单的物业招租事件，折射出的是环市东这一老牌CBD商圈在时代洪流中的艰难转型，以及“二房东”商业模型在商圈迭代中日益凸显的结构性脆弱。

现场走访：商场正常运营，出租率仍保持90%以上

4月20日中午午餐时段，记者实地走访丽柏广场。从地铁5号线淘金站上盖步行进入商场，一至五楼基本处于满租状态，仅主入口左侧一间商铺围蔽，上方贴有“品牌升级 即将揭晓”字样。

正值工作日午餐时段，场内餐饮区域相对聚拢人气，但零售区域客流清淡。一位场内商户员工告诉记者：“工作日主要是周边写字楼的商务客和附近居民餐饮消费为主，周末会好一些。”

“项目从未出现大规模空置或商户撤离，所谓‘倒闭’纯属误读。”丽柏广场向记者介绍，早于5年前，丽柏广场已主动调整，跳出单一奢侈品商场定位，向多元体验、社交生活型商场转型，陆续引入新能源、运动、照相馆、特色餐饮等多元业态，与零售占优的广州友谊商店形成互补，目前场内仍有约三十家品牌门店正常营业，仅1家门店处于围蔽状态，始终保持90%以上的出租率。

此次招拍挂的根源，是原租赁合约到期。据了解，丽柏广场承租的白云宾馆物业将于2026年8月31日租约到期，业主方白云宾馆依照国有资产管理规范，启动招拍挂程序开展新一轮租务工作。

“在商业地产行业中，业主方在租约到期后，根据市场行情与资产价值重新定价、公开招拍挂，是极为普遍的市场行为，而将此理解为丽柏广场运营不善、无力维持经营，是对商业基本逻辑的误读。”丽柏广场回应新快报记者采访时表示。

关键在于租金。公告显示，本次招租租金底价为150元/平方米/月（含物业管理费），其中纯租金105元/平方米/月，管理费45元/平方米/月，每2年递增不低于2%。据透露，续约租金较此前有明显上调。而租金的调整或将成为项目经营方变更的唯一动因。这在商业地产领域并非罕见——业主方租约到期后重新定价是常规操作；但对于承租方而言，租约到期叠加租金跳涨，却是最根本的经营不确定性。

商圈变局：不固守旧定位，顺应城市功能迭代

“本次续约租金上调，与商圈当前实际格局存在一定背离。”丽柏广场方面回复新快报记者的一句话，揭示了环市东商圈这一老牌CBD商圈在时代洪流中的艰难转型。

环市东曾是广州改革开放后首个中央商务区，承载着白云宾馆、花园酒店、友谊商店、世贸中心等一代城市地标，亦是广州对外开放的重要窗口。

然而，近年来广州城市商业格局加速演变，“东进西拓”战略下，珠江新城、金融城、鱼珠、白鹅潭等新兴商圈迅速崛起，品牌资源、消费客流不断向上述商圈集聚。广州城市发展中心东移，使得环市东商圈的高净值客群持续转移。环市东传统CBD的核心地位日渐式微，区域内企业、涉外机构布局调整，客群结构早已发生根本性改变。

以本次处于舆论风暴中心的丽柏广场为镜，2004年开业时，它曾是广州第一家引入LV、爱马仕、Gucci、Prada、Dior等顶级奢侈品牌的商场；22年过去，顶奢光环已悄然褪去，目前场内高端品牌仅剩下Zegna、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren等仍在营业。

与此同时，环市东约65万平方米的写字楼存量正面临“高地段价值配不上楼宇状态”的集体困境。在动辄数十万平方米的大型综合体成为主流的当下，丽柏广场仅1.14万平方米的体量，在空间布局、体验感、配套服务等方面先天受限。

丽柏广场的案例，还揭示了“二房东”商业模式在商圈迭代中的脆弱性。丽柏广场的运营方并非物业业主，而是从白云宾馆整体承租后再分租给各品牌商户，属于典型的“二房东”模式。在商业地产竞争加剧、品牌方对租金成本日益敏感的当下，这一加价环节本身就构成了结构性劣势。租约到期后，业主可以依据市场行情重新定价，承租方若无法接受新的租金条件，多年积累的运营成果便可能付诸东流。在丽柏广场的案例中，即便商场维持90%以上的出租率、运营状况良好，业主涨租仍然可能成为经营方变更的唯一动因，正是“二房东”模式话语权缺失的典型体现。

一位资深商业地产人士分析认为，环市东商圈的变局，是广州城市商业发展到一定阶段的必然产物。丽柏广场的租约调整，只是这场变局中的一个节点。但它并不代表商圈的衰退——相反，它印证了商圈正在通过业态优化、资源重组，实现更可持续的发展。

目前越秀区正通过“留改拆”多元改造模式，推动环市东老旧楼宇更新，“一方麓景”等项目的改造正在推进中，环市东商圈的经济密度仍超100亿元/平方公里，亿元楼宇达70栋，基底并未坍塌。“市场应以理性视角看待商业周期与商圈进化。环市东的未来，不在于固守旧日定位，而在于顺应城市格局完成功能转型。”

采写：新快报记者 陆妍思