合肥市企业拆迁，无证房屋面积是否一律不予认定？

导读：在企业拆迁补偿争议中，无证房屋面积是否一律不予认定，是企业主最为关切的核心问题之一。许多企业因历史原因，厂房、仓库等经营性房屋未取得完整的产权证书或建设审批手续。征收实践中，征收方往往以“无证”为由，将此类房屋一律认定为违法建筑，不予补偿或仅给予象征性补助，严重侵害企业的合法财产权益。然而，无证房屋并不等同于违法建筑，尤其是因历史原因形成的无证房屋，其无证的过错不能归因于房屋产权人。

1、无证房屋不等同于违法建筑的法律辨析

在征收补偿中，无证房屋与违法建筑是两个性质不同的法律概念。无证房屋是指未取得产权证书或建设审批手续的房屋，其可能因历史原因、政策变迁、审批程序滞后等客观因素而形成；违法建筑则是指违反《城乡规划法》等法律法规，未经批准擅自建设且无法采取改正措施消除影响的建筑。

最高人民法院在相关判例中明确指出：在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这一规定明确了征收机关对无证房屋负有调查、认定的法定职责，而非简单以“无证”为由不予补偿。

2、无证房屋认定的政策规定

根据相关政策，无证房屋能否获得补偿，取决于其建造年代和历史成因。对于无证房屋的认定，通常以法律法规颁布实施的时间节点为依据，区分不同时期建筑的合法性认定条件，体现了“尊重历史、实事求是”的原则。具体而言，1984年《城市规划条例》实施前建造的建筑，虽无证但可按合法建筑补偿。2002年8月15日前建造的住宅房屋，在特定条件下可获得补偿。2002年8月15日至2007年8月14日期间建造的房屋，系被征收人在本市集体土地上唯一住房的，可获得一定比例的补偿。

在集体土地上房屋征收中，按照《集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。对于已划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，被征收人有权请求按照实际面积进行补偿，与人口无关。

3、最高人民法院关于无证房补偿的裁判规则

最高人民法院通过系列判例，为无证房屋补偿确立了重要的裁判规则：

第一，行政机关对无证房屋负有调查认定的义务。在房屋征收决定作出前，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，对认定为合法的，应当给予补偿。征收方不能以房屋无证为由，不履行调查认定程序即径行认定为违法建筑。

第二，因历史原因形成的无证房屋，应当参照合法建筑补偿标准。最高人民法院明确，国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记，但符合特定历史时期条件的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿。因历史原因导致的房屋无证或证件不齐全的房屋，其无证过错不能归因于房屋的产权人，在征收补偿时应参照合法房屋的补偿标准进行补偿。

第三，在行政机关没有充分证据证明无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿，且行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

4、被征收企业无证房屋面积认定的维权建议

对于面临拆迁的企业而言，在无证房屋面积认定争议中应当注意以下要点：

第一，收集房屋建造年代的证明材料。包括航拍图、历史照片、水电费缴纳记录、施工合同、建筑材料采购凭证等，证明房屋的建造时间，以确定是否属于历史遗留建筑。

第二，收集能够证明房屋权属来源的证明材料。包括土地使用权证、建设用地批准书、村委会出具的居住证明、购房合同及付款凭证等。对于购房者，若能证明其是合法的集体成员且合同有效，补偿将归购房者所有。

第三，向征收实施部门申请对无证房屋进行调查认定。如征收方未履行调查认定程序即认定为违法建筑，被征收人应当提出书面异议，要求其履行法定职责。被征收人对认定意见不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第四，积极收集和保存证据，包括征收方对无证房屋的认定文书、现场照片、证人证言等，作为后续维权的依据。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。

结语：企业拆迁补偿争议中，无证房屋面积并非一律不予认定。无证房屋与违法建筑是两个性质不同的法律概念，因历史原因形成的无证房屋，其无证的过错不能归因于房屋产权人，在征收补偿中应当参照合法房屋的补偿标准进行补偿。

最高人民法院的裁判规则明确，征收机关对无证房屋负有调查认定的法定职责，不能简单以“无证”为由不予补偿。被征收企业应当在征收程序中积极主张无证房屋的补偿权益，收集建造年代的证明材料，要求征收方履行调查认定程序，对认定结果不服的及时通过法定途径寻求救济。