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海淀永丰、16号线地铁盘、国企开发商、5分钟生活圈、临近3大商场、玻璃幕墙铝板石材外立面、双下沉花园、双会所、全一线进口品牌精装、配建12.4万㎡商业、海淀头部建华本校加持、3大产业区在旁、旭格系统窗、五重收纳体系。

3月的北京，春意盎然。在这个万物复苏的季节，海淀颐海澐颂项目以72.5亿的惊人销售额，为北京楼市注入了一剂强心针。

606套，72.5亿，这个数字不仅刷新了今年北京单盘开盘销售记录，更点燃了沉寂已久的楼市热情。

颐海澐颂的热销，就像一场及时雨，滋润了干渴的北京楼市，也让我们看到了高端改善需求的强劲动力。

地产大白话今日份，让我们一起来解读这个现象级热销背后的故事，看看它如何成为北京楼市小阳春的"助燃剂"。

01

诸神之战的海淀，海开封神

2025年的海淀楼市是诸神之战，各大品牌房企将携旗下重磅项目齐聚于此，犹如神话中诸神汇聚奥林匹斯山，各显神通，激烈角逐。

海淀这片充满科技与人文魅力的土地，向来是兵家必争之地，其优质的教育资源如智慧的神泉，源源不断地吸引着众多家庭趋之若鹜；发达的高科技产业像强大的魔力磁场，吸附着无数科创高知菁英渴望在此扎根；完善的配套设施仿佛坚实的神之护盾，为居民的生活提供全方位的保障与便利。

畅想2025年海淀楼市，将上演“七剑下天山”的精彩场面。翠湖的中海+港中旅率先抢跑，永丰北保利+建工一马当先，朱房村建发及“招华铁”联合体还在打磨产品，功德寺“双杰”和樾望雲已经开始认筹，而此时的海开永丰南颐海澐颂带来一部满分作品，开盘热卖，在诸神之战中破局出圈。

一把卖了72.5亿，点燃2025年北京楼市小阳春。

02

在历史的文脉中找到了时代的共鸣

从圆明园到颐和园，从圆明天颂到颐海澐颂，最懂海淀的海开控股于历史文脉之上，始终秉持着国匠精神，与时俱进，根据时代与业主生活所需，沉淀过往，前瞻城市未来，打造时代文化作品。

颂系，作为海开高端住宅产品系，以其独特的隐奢、优雅、礼序的高净值审美，以及 “SONG 生命之颂” 康居体系，致力于打造领先时代、满足客户身心栖居需求的生命场域。

海开控股用匠心筑造时代作品，市场以热销成绩回馈初心。2022年，圆明天颂首次开盘15分钟狂销60亿+，2024年给北京楼市带来一场“教科书”式交付。栖海澐颂持续热销，创下2023年北京市8万+单价商品房项目成交套数TOP1的辉煌成绩。

以匠心为城市谱写经典，让建筑发声，找到了时代的共鸣。

从圆明天颂的惊艳开盘到栖海澐颂的持续热销，颂系产品以卓越品质赢得市场认可。对话城市人文，再塑时代精神，经典建筑的魅力，如凝固的音乐绽放永恒之美。每一部颂系作品，无论是落址、景观亦或居室空间的整体塑造，都是区域内竞相典藏的人居典范。

颐海澐颂作为海开控股颂系第三子，更是凝聚了品牌的灵感与产品美学精髓，深度剖析城市人文底蕴，从颐和园文脉汲取灵感，从城市的发展去审视、发现并理解生活的每一个角度和细节，为海淀创新文化住居注入新的活力，塑造高端人居生活范本。

02

在绝版核心地段造就了极致生活体验

纵观世界城市蝶变，无论从美国硅谷到英国伦敦科技城，还是北京海淀到上海张江高科，都是每一座著名城市的科创高地、文化地标、建筑地标，是永远不可被复制和取代的城市核心价值。

三大产业板块赋能科创中枢。

颐海澐颂择址海淀科创产业发展主轴之上，永丰产业基地、中关村软件园、翠湖科技园三大产业板块环绕。

根据海淀区建设“科创中心核心区”及“生态宜居示范区”的功能定位，落实永丰打造世界顶尖创新极核与科技创新服务中心的发展要求，从强化科技创新职能与创新服务、提升生态宜居品质着眼，支撑永丰产业基地等科创企业发展，优化职住关系，促进产城融合，推进城乡统筹发展，明确本街区功能定位为：开放共享的复合型科创中心，产居共融的高品质产业社区。

这里汇聚了腾讯、IBM、新浪、华为、滴滴、小米等 30 余家全球科技巨头品牌，周边聚集中国电子技术研究院、北京应用物理与计算数学研究所以及大唐电信、北大维信、北斗星通、四维图新等数千家高新技术企业，汇聚近20万高知高智高净值科创菁英人才，形成了一个充满创新活力与发展潜力的区域。

一轨四横四纵路网，城市场景极速转场。

项目周边交通网络纵横交错，一轨四横四纵路网畅达全城。四横（邓庄南路、后厂村路、五环路、四环路）与四纵（京新高速、京藏高速、永丰路、友谊路）无缝连接城市发展主脉。

值得一提的是，颐海澐颂是目前海淀新房当中唯一一个地铁盘。

项目距离地铁 16 号线永丰南站仅约 300 米，未来还可便捷换乘预计 2025 年开通的 13 号线 B 段，快速连接后厂村、西二旗这些大厂聚集地，覆盖百度、腾讯、网易等互联网公司。

产城复合型TOD，重塑人居新典范。

城市的进化亦表现在人居需求的变化。从古人的择水而居，到当代的择城而居，再到现代城市空间不断纵横拓展，今后的人居观念或许会向“择轨道而居”转变。

颐海澐颂是产城复合型 TOD 项目，东侧两宗商服地块规划有商业街区与地铁接驳，涵盖公交枢纽、四星级酒店、商务办公等多元业态，打造复合型城市 TOD。未来将以轨道的“立体形态”链接公共服务、教育文化、居住休闲等混合功能。这种规划不仅提升了生活的便利性，更为区域发展注入新的活力。

项目自持 12.38 万㎡社区商业综合体，以永丰南 TOD 为核心，与永丰 TOD 商业综合体、西北旺万象汇相互辉映，构建一站式步行都会生活主场。海开控股只为初心，不计成本，无偿代建社区医疗、高端养老、公交枢纽等配套设施，并且将永久自持8.4万㎡商业，用自己的匠心耕耘来打造一片热土的美好，足见海开控股深耕海淀的决心、信心和用心。

双名校加持，奠定菁英起点。

颐海澐颂还有不可多得的名校加持，项目南侧一路之隔就是海淀名校建华实验学校本部的规划校址，归属于北京十一学校集团，海淀著名的十强学校之一，涵盖幼儿园、小学、初中全程优质教育，实现“目送式”的书香氛围，奠定菁英起点，并且目前已在项目北侧一路之隔借址办校。今年8月已经完成工程招采，预计明年开工，2027年9月投入使用，将来颐海澐颂的业主们可享受全龄教育资源，护航孩子们的一路成长。

作为占据首都城市科创核心地段的土地，颐海澐颂扼守永丰南关键咽喉位置，拥揽稀缺的城市资源与配套，对标城市塔尖圈层，以极致的产品价值、极高的服务配套等多维度标准造就了极致的生活体验。

03

在自我革新中打造内外兼修的城市生活共同体

转眼间2024年已近年底，放眼全国，各行各业“内卷”的现象愈演愈烈，房地产行业也不能避免，不仅产品陷入同质化，同样在比拼的，还有价格。

换句话说，要么把价格压缩到极致，打出市面最低的价格，用低价策略吸引客户；要么把产品质量提升到极致，用最优质的工艺和用料，用品质策略打动客户。我们身处的北京，同样如此。面对当下楼市下行周期，海开控股的海淀新作——颐海澐颂想要突围而出，就不得不卷入这场循环赛跑中。

对于他们来说，也无非两个选择：

要么卷价格，和如今市面上多数楼盘一般打折促销、降价跑量。

要么卷产品，拥抱市场变化，卯足力气优化产品。

坚守品质初心的海开控股选择了后者，在自我革新中打磨时代作品。

国际知名设计大师操刀，诠释现代建筑美学

设计的价值在于创造，创造全新的视角实现人与空间新的对话。或张扬或内敛，终归都是自身信仰的诠释与安放，赋予居者美好人居体验的同时，唤醒其对理想生活的无限遐想，在都市喧嚣中拥有一方守静之地。

颐海澐颂选用大象VAAS、笛东规划设计、深圳郑中设计等国际级大咖团队操刀项目建筑及室内外设计。

项目立面打造上突破了海淀市场以真石漆为主，风格沉稳的惯性，采用目前独有的玻璃幕墙设计，公建化处理，简单大方且极具现代感，颜值MAX，提升居住品位。在简约、纯粹的建筑形式下，表达自然、高级的审美与智慧；围绕成长理念，融入科技属性，以美学焕新海淀城市界面。

立面选材工艺精良，彰显项目质感

颐海澐颂外立面采用国内一线豪宅标配的超白玻璃幕+石材+金属铝板组合，外立面边框笔挺的线条由石材与金属铝板制成，工艺精良的灰金色金属铝板勾勒出的线条是立面的点睛之笔，既彰显出建筑的现代质感，也传递出温暖柔和的居住氛围。让建筑不仅是居住的空间，更是一件艺术品。

最难能可贵的是景观退线，给生活更多安宁颐海澐颂匠心考究，南北双地块均做南向景观退让，其中北地块约退线24-25米，南地块约退线27-39米，社区建筑巧妙避让街道，提升城市美观度的同时，优化通风采光条件，让临街楼栋的居民生活环境更加静谧安宁。

退线设计让小区各楼栋间距及园林景观更加的均质化，也体现了海开对于产品的执着。

一城久侯的宽境洋房，让理想生活一步到位

颐海澐颂项目总图远低近高的楼座分布，以高低搭配的方式打造海淀科创菁英的低密舒居范本。北区为低密改善型纯四居社区组团，南区为成长进阶型社区，户型面积区间为建筑面积约97 - 171㎡舒阔三居四居产品。

北区为6栋 6 - 15 层的建筑面积约 137 - 171㎡宽幕洋房，南区为9栋13 - 15 层的 97 - 124㎡高质价比进阶户型，南北两地块共 752 套户型，满足不同家庭的多层次居住需求。

无论是小高层还是洋房产品，最让人惊喜的是，专梯专户设计。颐海澐颂以两梯两户为主，配合部分一梯两户独立电梯厅的配置，相当于专梯入户，每一户有独立的归家动线与电梯厅，为出行高效、私密、舒适保驾护航，塔尖住宅的仪式感，唾手可得。

来到颐海澐颂售楼处，这可是老地方了。从2023年开始，海开集团的2个项目都扎根于此。

这种感觉是否似曾相识呢？

没错，旁边中海售楼处也是如此，中海更夸张，那售楼处5年来展示过6个楼盘，连昌平的都放在那。。。

中海和海开有一个共同特点，都在深耕海淀北，是长期主义的开发商。切记，不是每个开发商都有能力玩深耕，产品必须好，然后卖得动才行。

但显然，今年中海已经掉队。西山观复如果还卖8万多，估计至少还得再卖两年。

回顾海开之前操盘的两个项目，都是快速去化。客观来讲，那时候市场确实还不错，起了积极作用。但仔细回想，其实几年前海开的产品在正面硬杠融创、中海、华润等品质房企、头部房企时，竟也没落下风，甚至销量更为领先，这就很牛了。

尤其是圆明天颂，2021年售价11.5万，年前成交了一套196㎡，二手房单价来到了16.47万3年涨幅40%左右，果真如此的话，堪称是全国逆势上涨第一盘。年后据说又有一套下跃成交，原值不到3000，现在卖了3500。

从案名来头上看，从圆明天颂到颐海澐颂，很难让人不联想到圆明园颐和园这对CP，海开似乎是想延续这个巅峰。官方表态，这是“颂系升级之作”。

讲真，海开在北京真的是现象级的开发商。

梳理北京各区的城投公司，也就是区属开发商。不难发现，大多只能做点边边角角的事情，比如土拍托底，给区里挽回点面子。这些关系户碍于自己没有能力开发、不具备操盘能力，往往会在拿地后引入其他开发商来操盘。满打满算，近5年内，独立操盘过2个项目以上的区城投开发商，除了海开，也就只有通州还有一家，但是去化有点差。

也就是说，海开在同类型公司中，操盘水平和产品能力是断层式、碾压式的遥遥领先。

这个结论，着实震惊，但是事实。

颐海澐颂处于永丰产业基地，西侧翠湖科技园，东侧中关村软件园。4公里内3个产业区，这种配置极度奢侈，全北京您满打满算，这也绝对是Top级，妥妥大哥。

众多巨头企业、500强的高薪者，成为了房价最有力的依托。而且海淀的产业结构也更为优质，有后劲，造富运动没有停止。这么说吧，每次有大公司上市兑现期权，几百几千个手持千万现金的潜在购房者就会诞生。

外立面是由北京大象VAAS公司操刀设计，在海淀的代表作：圆明天颂、香山樾、融创香山壹号院，全部为豪宅产品。

颐海云颂的理念是建筑与环境相互融合；整体遵循“少即是多”的原则，去除不必要的装饰，追求“纯净形式”。

最终，一二层为莱姆石米灰色石材，其余以灰金色铝板、玻璃幕墙为主，顶部则采用不规则流动弧形金色金属格栅与铝板线条。

外挂式入户大堂，奢华酒店风，大堂以通顶落地的超白玻璃为主，搭配奢石和金属线条。

可人脸识别的无感通行理念，归家仪式感满满。

园林以“一带两轴六园”为空间结构，由笛东DDON 园林景观设计打造，同样延续了圆明天颂的团队。亦庄豪华盘招商玺也是这家做的，口碑不错。

颐和园那可是中国古典园林巅峰之作之一了，既然颐海澐颂敢和颐和园搞联动，那园林方面自然是有点东西。

我真的觉得这盘应该叫颐和沄颂，蹭蹭龙湖颐和原著的热度也挺好，哈哈。那可是北京天花板级豪宅，可惜知道的人少。没办法，海淀的氛围就低调，朝阳的豪宅是霄云路8号那种大高层，海淀的头部几乎全是低密度。

南北地块的主要出入口都是在西门，人车分流，封闭管理。

颐海澐颂的地块结构非常方正，毫无缺角。楼间距29-55米，最南侧楼座并没有挨着地块红线边界，而是退后了39米，这样做的代价是牺牲了很多利润。

两区大门均高5.5米，黄铜材质。大门中央顶部天井，四水归堂。

下沉庭院会所，这种公共区域，最受益的其实是老人孩子。

自带商场，而且就在家门口，就在去往地铁站的必经之处。据说这商场的地下部分会和永丰南地铁连通，这将提供极大的便利性。上下班路上买个菜，吃个早点，不要太顺路啊。

严寒酷暑时节，归家路线也可以少了一大段室外路，幸福感提升。如果家门口商场还满足不了您的购物需求，永丰北新开了海淀大悦城，西北旺还有万象汇，也可以去超级合生汇，还可以期盼永丰TOD山姆。

现在的新盘，窗户基本都是三层双中空LowE玻璃了，这倒不稀奇。但颐海澐颂用的是全部是超白玻璃，这就很nice了啊，透光更好，而且自爆率极低。成本最少是普通玻璃的1.5倍，果然，没有花钱的不是啊。

颐海澐颂的预售证已公示，大致价格也已经公布。认筹排卡现在收20万意向金，开盘预计3月16日晚上。还没看过的粉丝，抓紧联系一休。

功德寺的价格，一休提前通过认识的关系了解到了。XX最小98的，价格预计略微上浮，10.5-11之间。所以总价控制1000以内的朋友，重点研究永丰南吧，毕竟这边97的一共也没多少套。

166㎡精装样板间。

铸铝雕纹入户子母门，玄关区给做了皮革材质饰面。

华为智能门锁，搭配入户智能灯光系统。

玄关柜很讲究啊，三合一功能。装饰岩板壁龛＋鞋柜＋收纳柜，不仅漂亮还实用啊。

回到家后，自动开灯，您在这换鞋、挂衣服、收雨伞、放车钥匙、放包，生活场景是不是一下就来了？

餐厅背景墙的皮革浮雕墙，是个亮点。

全套博世厨房电器，高仪品牌洁具，华为智能控制系统。

收纳空间，给力。

门把手质感不错，下边还给做了防风设计。

超大落地窗，采光通风都很优秀。

客厅电视背景墙很有特点，用的是芬迪白岩板，关键是给做了装饰壁灯。沙发背景墙为壁布硬包＋金属线条。

主卧套房，床头墙面为皮革硬包，衣柜柜体为通透玻璃材质。

还送了感应夜灯。

飘窗设计，两边没墙垛，开阔不局促。而且做了抽屉，还给安排了软皮包边。没有对比就没有伤害啊，虽然我也做功德寺看房团，但讲真功德寺某盘的飘窗是纯裸交付，啥都没有。因为有看房者踩到了飘窗上，好比白墙上有了脚印，很明显。因此开发商给用一块透明塑料垫盖上了。。。这种行为真是有点对不起十多万的价格了。

卫生间，绿色玛瑙岩板，增添了些许贵气。

主卧卫生间采用了两侧推拉门设计，咱们往大了说，这是仪式感和尊贵感。往小了说，就是使用场景更方便，不占地方。

全套华为智能家居体系。

科技改变生活，不再是一句空话了。

来到了137㎡样板间，关于颐海澐颂户型的详细分析，去公众号主页看我其他测评文章。

既然是高品质项目，那肯定少不了鞋柜精灵，四个功能：烘干除湿、灭菌除味。

鞋柜里面的层板也是可调节的，女业主的靴子不再需要被差异对待了。

厨房装标很可以啊，前置过滤器＋净水器。水槽龙头、品质台面、独立蒸箱、烤箱、洗碗机、双门嵌入式冰箱、烟机灶具、滑轨插座，配置齐全。

关键是送了奥普线型凉霸，夏天做饭会舒服很多。

最有诚意的是对边角空间的利用，储物架、随手物品收纳架，可以放手机或者ipad，真正贴近生活了。

太能装了。

这就是交付标准，所见即所得了。

无主灯设计，送了磁吸轨道灯。

通顶隐型门，而且卧室门另配了隔音封条，五金件也做了特殊处理，全力减少噪音。

一步阳台，搭配推拉窗。

旭格系统窗，号称是窗中劳斯莱斯，这个装标档次完全对标12万＋的楼盘。

连次卧也可做了吊顶装饰。

系统窗的好处就是阳台的内台面比较宽，而且是一体设计，兼顾了美观与实用。

而且颐海澐颂特意选取了和内装风格统一的窗户颜色，整体比较和谐。

整体装饰风格为意式格调、中性色彩。

标配新风系统、中央空调。

大面积奢石，但这台盆貌似有点小。

镜柜打开后，别有洞天，确实迭代了。切记，看房看细节。

来到了117㎡样板间。

注意看，颐海澐颂的玄关壁龛全部采用了岩板当背板，部分壁龛两侧还给用了金属铝板，这个造价成本提高了不少。反观，您去功德寺看看就知道了，大多是普通柜体板材，甚至某盘连灯带都没做。。。

一键离家功能，一键切断全屋灯光电源，这功能特别适合懒人和粗心大意的人。灯光可以根据会客、就餐、休息、娱乐等不同情景模式进行设定。

电视背景墙，白玉海棠岩板。

卫生间，天然大理石台面，卡拉拉白。

北向房间。

厨房还真不小。

颐海澐颂，是海开独资的楼盘。

可能你会纳闷，这算什么？

这么说吧，海淀北目前在售或者拿了地未开盘的项目，一共7个。

其余6个项目全部都是联合开发。

以功德寺为例，地价成本就占了70%，这还没算施工、材料、营销的费用。利润并不高，三家开发商分这点利润。假设一家开发商，利润1亿，能接受。但是3家开发商，肯定就不够分，利润起码会奔着1.8亿，这算账方式可就不一样了。在限制售价的情况下，您说咋办呢？

是的，所有的一切，都只为让业主享受极致尊贵与生活仪式感。

由此，我们有理由相信，颐海澐颂的压轴登场，真正代表了海淀人居生活的再次升级。

而海开控股还将继续保有极致的产品追求，与城市共同成长，以远见之姿态把城市带到更高的境界。

04小结

最后，凝望当下的北京楼市，不少楼盘在市场压力下，都选择了随波逐流，陷入了价格“内卷化”。

唯有颐海澐颂，在洞察市场变化后，决心自我革新，主动增配升级，不辜负自己，也对业主有很好的交代。

这种对产品的深度执着，究其原因，更多是来源于对客户的一种负责，对客户追求好产品的一种态度。

我想，只有拥有这样的匠心理念，拥有这样对产品的执着态度，才能成为当下诸神之战中当之无愧的王者。

3月16日首期开盘，卖了72.5亿，606套，就是最好的证明！

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