付了定金，能否拒绝开发商增加新条件（百姓关注）

本报记者 赵 兵

当下，买房送车位、储藏室，是一些开发商推出的优惠政策。开发商可以提高销售额，购房者也能从中得到实惠，本是双赢的营销模式。然而，有些开发商却在消费者交了定金后，以强制捆绑的方式进行营销，侵害了消费者权益。

2025年7月，宁夏同心县的杨先生在一处新楼盘售楼处认购了一套住宅，按要求缴纳了16万元预售款，并办理了资金冻结手续。然而，当杨先生按通知前往办理正式购房手续时，售楼处有关负责人却突然提出，还需购买车位。“一个车位售价5万元，而且没有产权。对方称，不买车位就不予办理手续、不承认此前的认购约定。”杨先生表示。

无独有偶，今年2月，山东莘县的于先生购房时，销售人员表示可享受相应的优惠政策。在于先生支付2万元定金后，却被告知享受优惠的前提是必须同步购买车位。“一个车位10万元，远高于四五万元的市场价。”于先生说，对方表示，若不购买车位便取消优惠。于先生不接受，多方投诉，问题依然未解决。

除了捆绑销售车位，湖北武汉的彭女士在预付了5万元购房定金后，销售人员说，必须同步购买开发商指定的14.9万元装修套餐才能享受优惠。彭女士勉强同意后，开发商提供了一个私人账号，要她汇入2.9万元首期装修款，全程没有第三方监管，也没签订装修合同。事后，彭女士越想越不对，向开发商提出退款申请，“但开发商仅同意退回装修首期款，不返还购房定金。”彭女士两年内多次投诉，但在开发商是否违规问题上，却未得到相关部门的支持。

还有不少网友在人民网“人民投诉”留言，表示自己在购房时遭遇了储藏室或地下室捆绑销售的问题。那么，付了购房定金后，开发商又增加新条件是否合理？捆绑销售是否合规合法？

北京市兰台律师事务所律师崔西彬说，“交预付金后被要求增加购买附属建筑或者装修服务等新条件，既是附加不合理条件的行为，也是强制交易行为，侵犯的是消费者的自主选择权和公平交易权。开发商这种单方新增交易条件的行为，消费者有权拒绝，并有权要求返还定金。”

对于开发商拒绝返还定金等行为，崔西彬建议，购房者可依法提起诉讼，要求终止合同，返还定金，“购房者要注意保留通话记录、微信聊天记录、合同协议、票据等证据，以便维护自身合法权益。”

“房地产领域的捆绑销售问题是反复出现、具有典型性的市场投诉痛点。这类现象主要集中在车位、地下附属空间、储藏室、精装修包、装修升级包等环节。”中国人民大学公共管理学院教授夏方舟表示，住房城乡建设部早在2016年就已将“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”列为应依法严查的不正当经营行为；2021年，住房城乡建设部等8部门联合发文将“捆绑销售车位、储藏室”明确列为房屋买卖领域整治重点；2023年，住房城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，再次明确房地产经纪机构“不得混合标价和捆绑收费”，强化明码标价监管。

既然是明令禁止的行为，开发商为何会屡屡“踩线”？专家分析，开发商采取这种方式，通常有3个动机。一是在有备案价、指导价或者价格敏感约束的地区，有开发商将部分房价转移到车位、装修、家电等项目上。二是把原本去化周期更长的车位、储藏室、装修包和住宅主产品一起销售，可以加速回款。三是这种做法在一些地方既是变相加价手段，也是去库存、增加现金流的管理手段。

有观点认为，房地产的预售制度，是造成捆绑销售的重要原因。对此，夏方舟表示，预售制度不是捆绑销售的法律根源，但客观上会放大这类问题，“在预售中，购房人对车位权属、装修交付标准、样板房与实物是否一致、附加项目是否真实必要很难核实。同时，开发商在预售阶段更重视回款，容易把车位预认购、装修包、升级包和房屋认购绑定。”

崔西彬认为，在实际执法中存在模糊地带导致此类现象屡禁不止。一方面，合法的“同步销售”“套餐优惠”和违法的“强制捆绑”有时边界模糊，尤其当开发商把强制条件包装成“优惠前提”时更难取证。另一方面，住建部门负责监管房地产市场秩序，市场监管部门负责监管价格、格式条款和消费者权益，法院再处理合同效力、退款和赔偿，同一行为往往需要分线处理。“此外，很多捆绑销售行为并未写进主合同，而是发生在认购、排号、优惠谈判阶段，口头承诺多、书面证据少，等进入正式合同文本时，强制痕迹已经被弱化。”崔西彬说。

对于如何规范这一问题，专家给出了相应的建议。“从根本上解决这个问题，应当将房屋本体与车位、储藏室、装修包分开标价、分开签约、分开付款、分开开票。”夏方舟认为，凡是可选项目，都不应作为取得购房资格、享受购房优惠或签订主合同的前置条件。对于精装项目，还应把装修标准写到可以核验的程度，包括品牌、型号、等级、交付清单，并明确样板房与实际交付是否一致。

崔西彬说：“捆绑销售也有可能涉及不正当竞争行为，该行为常出现在住建部门与市场监管部门职责交叉的地带，导致消费者投诉易被推诿。因此，建议有关部门建立协同机制，联合执法，查处类似问题。”

律师还建议，消费者在签订认购书或购房合同前，应当仔细研读每一条款。“购房过程中，全程留存与销售人员沟通的微信聊天记录、通话录音等，坚决不签署任何被迫认可捆绑的‘自愿书’‘承诺书’，交付定金前务必明确排除捆绑条件，不被房源紧张、限时优惠等饥饿营销话术裹挟，保持理性购房。如果遭遇捆绑销售，可先与开发商进行协商，协商无果的，必要时可依法提起民事诉讼。”崔西彬说。

(吴嘉玮参与采写)