地产寒冬下的贝壳：彭永东交出了一份被低估的成绩单

出品｜中访网

审核｜李晓燕

作为中国房地产服务行业的龙头，贝壳一直是观察国内地产周期波动的核心“温度计”，其数十万经纪人、覆盖全国的门店网络，以及一二手房交易、家装、租赁全链路业务，精准映射着房地产市场的冷暖变迁。近日，贝壳发布2025年第四季度及全年财报，数据显示，公司四季度单季营收222亿元，同比下滑29%，经调整净利润5.17亿元，同比下滑61.5%，全年实现收入946亿元，较2024年微增1.2%。

单看四季度短期业绩，贝壳确实受到地产行业深度下行的冲击，核心交易业务增速放缓，但拨开短期数据波动的表象，在行业泥沙俱下的逆周期里，彭永东带领的贝壳管理层，展现出了极强的战略定力与经营把控力，守住了基本盘、优化了业务结构、夯实了长期竞争力，后左晖时代的这份答卷，远比表面看上去更出色。

行业贝塔深度下行，贝壳韧性凸显难能可贵

2025年的房地产市场，依旧处于深度调整周期，地产开发投资增速持续走低，市场交易情绪低迷，贝壳作为行业龙头，自然无法脱离行业大环境独善其身。四季度，贝壳存量房业务收入同比降幅达39%，新房业务收入同比下滑44%，核心交易业务出现明显回落，这并非贝壳自身经营失误，而是行业整体下行的必然结果。

值得注意的是，2024年四季度恰逢地产政策密集释放，市场情绪高涨，形成了极高的同比基数，进一步放大了本季度的业绩下滑幅度。即便如此，贝壳全年营收依旧实现1.2%的微增，成功守住了营收规模基本盘，在全行业收缩的背景下，这份增长实属不易。

一直以来，存量房业务都是贝壳业绩的“压舱石”，此次虽出现阶段性大幅下滑，但贝壳依旧稳住了用户规模与市场份额，四季度MAU稳定在4300万以上，门店网络进一步加密。在行业整体交易量锐减、中小玩家纷纷出局的环境下，贝壳能维持住核心用户群体与行业头部地位，抵御住行业贝塔下行的巨大压力，已然展现出远超同行的抗风险能力。

主动调整第二曲线，锚定长期健康发展

面对地产周期波动，贝壳早已布局“一体三翼”战略，将家装家居业务作为对冲行业风险的第二增长曲线。2025年四季度，贝壳家装家居业务营收54.11亿元，同比下滑12%，迎来首次单季度负增长，这一数据看似不及预期，实则是管理层基于行业环境做出的理性、主动的战略选择。

2025年家装行业频频出现企业暴雷事件，行业乱象丛生、风险加剧，若盲目追求规模增速，极易陷入经营危机。彭永东团队果断选择降速提质，通过集采规模化、人力结构优化、服务标准化复制等方式，压缩运营成本、优化盈利结构，放弃短期营收增长，换取业务的长期健康发展。管理层明确表示，未来2-3年家装业务将摒弃激进扩张思路，专注精细化运营，这种“以退为进”的策略，看似放缓了增长脚步，实则规避了行业风险，为第二曲线的长久发展筑牢根基，远比盲目扩张更具长远眼光。

与此同时，房屋租赁业务成为财报中的一大亮点，四季度营收同比增长18%，是四大业务中唯一实现正增长的板块。贝壳主动调整租赁业务会计口径，将省心租业务收入确认由总额法改为净额法，虽一定程度影响账面营收规模，却大幅提升了业务利润率，四季度租赁业务利润率达10.4%，远超行业平均水平。这种“重利润轻营收”的决策，精准契合资本市场对企业盈利质量的核心诉求，也让租赁业务与房产销售业务形成互补，进一步完善了住房服务生态。

极致费控+轻资产扩张，效率革命筑牢生存根基

在逆周期环境中，活下去并活得更好，核心在于效率。彭永东团队深谙此道，在费用管控与商业模式优化上，打出了一套漂亮的“组合拳”。

四季度，受营收规模下滑影响，贝壳三费费率有所提升，但从费用绝对值来看，销售、管理、研发费用同比分别减少18%、24%、3%，整体费用缩减力度极大。在活跃经纪人数量基本稳定、活跃门店规模持续扩张的前提下，贝壳通过优化内部人员结构、精简运营流程，成功调节约13亿元费用，最终实现调整后利润扭亏，费控表现堪称行业典范。

更值得关注的是，贝壳加速推进轻资产加盟模式扩张，成为守住市场份额、降低经营压力的关键举措。以乐远为代表的加盟品牌，3年不到扩张门店5800家，深度覆盖下沉市场，加盟店不仅收入贡献高于直营店，更具备灵活性高、运营成本低的优势，同时接入ACN网络，保障了服务标准与市场覆盖面。这种模式让贝壳实现“门店数量扩张、资产结构变轻”的双向突破，既守住了市场份额，又减轻了财报压力，摆脱了重资产运营的束缚，逐步向轻资产互联网服务企业转型。

此外，贝壳始终坚守20%以上的毛利率底线，严控新房业务应收账款周转天数，通过股份回购、优化盈利模型等动作，守住现金流安全垫，在看不到尽头的周期底部，用最小的代价维持稳健经营，为行业复苏储备充足能量。

逆周期显担当，彭永东交出合格答卷

左晖离世后，彭永东接手贝壳，恰逢地产行业进入最艰难的下行周期，外界对其管理能力不乏质疑之声，甚至有声音针对其薪酬问题提出非议。但事实上，彭永东的高额薪酬源于港股上市时的股权授予，是会计准则下的正常摊销，并非超额福利，且其与单一刚过去一年累计捐赠约8.4亿元，尽显企业管理者的责任与担当。

纵观彭永东执掌贝壳的几年，在行业寒冬中，他没有盲目激进，也没有消极退守，而是带领贝壳做到了三件关键之事：稳住房产交易基本盘，守住现金流安全线，保持合理扩张节奏。集团毛利率始终维持在20%以上，各项核心运营指标均处于行业合理区间，在全行业收缩的背景下，贝壳的市场占有率反而持续提升，行业龙头地位愈发稳固。

行业下行周期，对龙头企业而言，恰恰是洗牌蓄力的机遇。中小玩家加速出清，资源向头部集中，贝壳在逆周期中积累的用户规模、门店网络、服务能力，都将成为行业企稳反弹后的核心竞争力。

地产寒冬尚未结束，但贝壳在彭永东的带领下，早已理清发展思路，通过业务结构优化、轻资产转型、极致费控，在逆周期中站稳了脚跟。短期的业绩波动，只是行业周期下的正常表象，长期来看，彭永东的战略决策与经营管理，让贝壳在行业变革中找准了方向，后左晖时代，他确实干得不错，而贝壳也正以更轻盈、更高效的姿态，等待行业春天的到来。