北京
文/上海进深 严明会
去年以来，上海新盘的名字，越来越“港味”了。
前有外滩道、滨江道出圈，如今黄浦21街坊又落下一子：
新弘·北京道。
作为黄浦区上半年唯一的新房项目，它坐落在北京西路上，距离人民广场仅300米，曾被世茂视作压箱底的绝版自留地，如今终于在时间的交汇点迎来了真正的操盘手。
前两天的案名发布会，开发商弘久直接把场地设在了上海市历史博物馆。把一场营销活动，做成了一次城市叙事的开场。
目前，项目效果图、户型图信息已释放，接待中心、样板间已经开放，预计今年上半年入市。
绝版地段
如果把上海的绝对中心具象化，很多人脑子里出现的，依然是人民广场这一带。
新弘·北京道，就落在这个圆心附近。
向西不远，是国际饭店；外侧则是南京路与北京路构成的城市主轴。
这类位置，在今天的上海，几乎不再新增住宅供应。
地段已经给决定了下限，而真正的挑战在内部空间的平衡。
这是一个L型地块，体量不大，住宅占比80%、商业占比20%，要同时容纳超高层住宅、风貌商业、历史建筑保护等多种形态的建筑。
项目最早由中华企业和世茂集团联合开发。2022年上半年，世茂退出45%股权，弘久实业接手；同年12月，弘久又从中华企业手中拿下剩余股权，自此项目由弘久100%持有。
早在2024年，弘久·北京道就公示了规划方案：拟建1幢5层的多层住宅、12-16层的小高层，以及37层的高层，所有楼栋首层架空。
值得关注的是，A2#楼是一幢楼高约134.5米的超高层建筑。内部通过架空层、下沉庭院、活动空间等方式，尽量释放公共界面；车行出入口分设，做到了人车分流。
这类项目，其实不追求大，而是追求完整。
产品端是清一色大面积段，主力户型为建面约200-280㎡的4房，以及少量建面约150㎡和见面约350㎡户型，层高达到3.3-3.5米，直接把客群锁定在改善顶端，总量仅229套。
很多时候，这类项目不需要复杂叙事，本身站位，就已经说明了一切。
项目北侧，是海玥黄浦源别墅地块，建面约220-660㎡风貌别墅在售中，再向北约300米是海玥黄浦源公寓地块，推出16套建面约303㎡小高层，及主力建面约198-281㎡的一江一河观景房源，入市均价14.56万/㎡。
不玩高周转
看懂这个项目，绕不开背后的开发商——弘久。
它的前身是1995年成立的上海弘久房地产开发有限公司，2000年转型为综合性集团，业务涵盖房地产、金融投资等多个领域。
三十余年来，它不激进、不高调、没有盲目扩张，坚持做一个成一个，在细分领域稳稳站住了脚跟。
弘久的发展轨迹，几乎踩着上海城市更新的节奏。从古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黄浦核心的金日世家玉兰苑，再到深度参与闵行颛桥老街、古北吴中路等旧改项目。
最能体现其综合开发底子的是杨浦滨江地标：东方渔人码头。这种整合商业、办公与公共空间的能力，正是支撑其开发复杂地块的底层逻辑。
这家公司的行事风格，很大程度上由其股权结构决定。
当下的开发主体为上海春日置业有限公司，法定代表人和董事长为丁为东，为上海弘久实业集团总裁。
该公司由弘久实业通过上海虹甬企业管理有限公司100%持股，实控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分别为63%、37%。
这种高度集中的家族控股模式，意味着决策极高效率，且不受资本市场短期业绩压力的束缚。
不同于背负资本市场指标的职业经理人，低调的丁为东和弘久一样，没有频繁扩张的压力与业绩冲刺的焦虑。
这让他的操盘策略更“慢”：慢拿地、慢开发、慢打磨，用拉长的周期去死磕细节的完整度。
这种节奏，在过去几年看似保守，但在当下市场环境里，反而成了一种稀缺能力。
尤其是在黄浦这种地段，比的从来不是谁更快，而是谁更稳，谁更能把一块复杂土地，真正做成城市的一部分。
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