四川
不可否认，在过去的市场环境中，预售制作为房地产行业“高杠杆、高周转、高债务”模式的燃料，为城镇化进程提供了巨额的资金支持。
但是吧，随着房地产下行，过去几年大家也都有目共睹了，预售制所伴生的资金挪用、项目烂尾、房屋品质货计不符等问题，让多少家庭陷了进去。
预售制本质上是购房者向开发商提供的一种大规模、低成本的信用支持。
在预售模式下，开发商在项目建设初期即可通过预售证获取购房者的首付款及银行按揭贷款，这部分资金构成了房企最核心的无息现金流。
我们假设一个典型项目的投资回报模型。
若采用预售制，开发商的内部收益率（IRR）通常可达到25%-40%，因为其自有资金在项目开工后的第6个月即可通过预售基本收回，后续建设资金由预售款支撑。
而在现房销售模式下，开发商必须依靠自有资金、银行贷款或建筑商垫资完成全部建设成本，资金占用周期从原先的6-9个月拉长至24-36个月 。
根据金融机构的模型推算，现房销售将导致开发商的财务成本增加约8%至12%，这主要源于资金利息的累积和资本周转率的下降 。
在当前房地产行业整体利润率下行甚至大幅亏损的背景下，这种成本上升，会显著影响房地产商的拿地意愿。
这就是很尴尬的地方。
一方面，过去几年房地产商信用尽失，没人敢买期房，现房销售似乎势在必行；不然光靠“好房子”拉动“换房需求”怕是增量有限，关键还得靠跟二手房抢市场。
另一方面，现房销售对资金实力的要求大幅提高，关系着房地产商的“拿地意愿”。
现房销售模式将显著拉长土地出让金的回收周期。由于开发商拿地后需要2-3年才能回笼资金，其实施大规模拿地的意愿和能力都会受到抑制。
在地方财政没有解决“替代收入来源”的前提下，硬推现房销售，恐怕也存在困难。
所以，“现房销售”也只能“逐步”推进。
那新房市场就还得熬，尴尬。
#姜万荣观点解读 #住房销售管理条例
（话说回来，预售制这个东西其实并非那么“不堪”，只是执行环节出了太多问题，就不再赘述）
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