北京房产律师典型案例：母亲去世5年，父亲无权卖整套房！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵老先生与妻子周某婚后购买一套房屋（以下简称案涉房屋），登记在赵老先生一人名下。二人育有四名子女：长子赵某1、次子赵某2、长女赵某3、次女赵某4。

2015年，周某去世，未留遗嘱。2020年8月，赵老先生与次子赵某2签订《北京市存量房屋买卖合同》，以极低价格将房屋过户至赵某2名下。2021年，赵老先生去世。

此后，长子赵某1起诉至法院，请求确认该买卖合同无效。理由如下：

案涉房屋系父母夫妻共同财产，母亲去世后，其50%份额已成为遗产，应由全体继承人共有；

父亲在未与其他继承人协商、未支付合理对价的情况下，擅自将整套房屋“卖”给赵某2，侵害了其他子女的继承权；

赵老先生晚年患有脑出血、痴呆、癫痫，签约时可能无民事行为能力。

赵某2辩称：

父母生前多次表示房屋归他所有；

他早在2000年就缴纳了购房款，并长期居住；

过户是父亲真实意愿，且亲自办理。

两位女儿均支持大哥，称父母从未说过把房给赵某2，且父亲病情严重，多次走失，不可能清醒处分房产。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵老先生与赵某2于2020年8月13日签订的《房屋买卖合同》无效；

✅ 房屋恢复为遗产状态，由全体继承人依法继承（继承问题另行解决）。

三、法院说理要点

1. 房屋系夫妻共同财产，母亲去世后即发生继承

案涉房屋虽登记在父亲一人名下，但系婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。母亲去世后，其50%份额自动成为遗产，由配偶及四名子女共同共有。父亲仅能处分自己的50%，无权单独处置整套房屋。

2. 买卖合同损害其他继承人利益，应属无效

父亲与次子在未析产、未征得其他继承人同意的情况下，以明显不合理价格完成过户，构成恶意串通，侵害了其他继承人的合法权益，依据《民法总则》第154条，合同无效。

3. “名为买卖、实为赠与”不成立

次子主张实为赠与，但双方签订的是买卖合同，且未提供有效赠与协议。其所提交的“遗嘱”，属于死后生效的法律行为，不能证明父亲生前有赠与意思表示。根据《民法总则》第146条，虚假意思表示实施的民事法律行为无效。

4. 行为能力问题虽未直接认定，但强化了交易可疑性

尽管法院未明确认定父亲签约时无行为能力，但结合病历中“痴呆、癫痫、多次走失”等记录，进一步佐证该交易缺乏真实意思基础。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准锁定“夫妻共同财产+未析产”这一致命漏洞：只要母亲去世后未分割遗产，父亲就无权单独处分整套房产；

揭露“买卖”背后的恶意：极低价格、亲属关系、隐瞒其他子女，构成典型恶意串通；

瓦解“赠与”抗辩：明确区分“生前赠与”与“遗嘱”，前者需明示+交付，后者死后生效；

善用“虚假意思表示”规则：名为买卖、实无付款，法院可直接认定无效。

重要提醒：

⚠️ 父母一方去世后，房产不能由在世一方单独处置！

⚠️ “口头承诺”“长期居住”不能替代法定继承程序；

⚠️ 过户≠合法取得！若损害其他继承人利益，法院可撤销。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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