上海二手房成交创新高！老破小卖爆，老破大更惨了

刚刚过去的周末，上海二手房两天成交2503套，其中上周六单日成交1324套，成交面积超过10万㎡，创下新高。

来源于网上房地产

自去年以来，老破小一直都是成交主力，今年尤为明显；而与之对应的上海“老破大”，却更加凉了...

春节后，上海老破小“杀疯了”！

打开社交媒体上面全是关于买老破小的讨论。

来源于社交平台

这一波老破小行情，肯定不是凭空冒出来的，其实是两股力量撞在了一起。

1、首先是政策加码。

2月初，浦东、静安、徐汇三区正式官宣批量收购居民手中的二手房，用作保障性租赁住房，据说今年要收1万多套。

2月25日，上海抢在小阳春之前再次加码新政，其中公积金家庭贷款最高提到了324万。

一套总价300万以内的老破小，完全可以实现“纯公积金贷款”，关键利息还低。

2、老破小跌出性价比。

比如，原本1000万买学区自住，现在只要花一两百万买个老破小挂户口，解决孩子上学问题，手里也能多留现金。

现在老破小的价格是真的跌到位了。

比如浦东北蔡的天池一村，从7.1万一路降到3.9万， 降幅已超45%。

浦东金杨新村部分高楼层单价从7.6万一路降到现在3.5万，降幅 超过50%。

加上现在上海很多“老破小”的租金回报率已经达到3%甚至4%、5%，租金能抵月供，买了也不亏。

既然老破小这么“抢手”，为什么总有人抛出来呢？

核心原因很简单，毕竟老破小这类房子，只是大多数人在上海扎根的第一站。也许它能暂时满足居住、上学等基础需求，但一旦经济条件改善，时机合适，大家就会小房换大房、老房换新盘，所以它的转手率是非常高的。

老破小现在这么火，导致现在老破大的处境更难了。

所谓的“老破大”，不是指所有老房子，而通常是特指那些房龄20年以上、面积70平及以上、没电梯或者是物业管理差的老小区。

示意图

据上海链家数据显示，截至2月底，上海房龄超20年的挂牌量占35%。

更可怕的是流速：内环内的老破大，成交周期普遍超过14个月；中环附近，18个月；外环外，甚至长达22个月。

外环外单价3.3万总价310万的老破大，看似便宜，实则“有价无市”。

没有电梯，没有合理的户型，没有停车位，没有好的物业，这就是老破大的“硬伤”。

“新沪七条”的暖风吹不到这里。大家上车的要么是低总价的老破小，要么是有品质的新房、次新房。

老破大，则被彻底绕开了。

未来会怎样？大概率会是分化加剧，整体下行。

现在上海楼市确实热了，但这是基于“性价比”的理性修复，不是投机狂潮。

有几点要搞清楚：

· 现在分化依然存在，不是所有老房子都值得买；

· 未来还有抛压，小阳春可能是挂牌、成交都会增长；

· 房价短期普涨很难，楼市还在筑底阶段，居民收入和就业预期的修复还需要时间。

对于真正有自住需求的人来说，现在确实可以进场看一看了。