马场地块楼面价8.58万，综合成本12万，房价或达20万

越秀地产以236亿元天价，拿下了广州天河“马场一期地块”。这价格什么概念呢？不仅是广州的“新地王”，更是远超深圳前海地块，跻身全国前五的超级存在。可为什么在房企普遍“缩表”的当下，还有人敢砸巨资豪赌一块地？而这场史诗级土拍，又是否意味着，房地产真迎来大转折了？

先问一句，这块地到底什么来头？它是珠江新城最后一块大规模可开发的住宅用地（含商住复合），是真正的“绝版资源”。珠江新城是什么地方？中国三大CBD之一，广州的心脏，而它上一次供地，还是2010年亚运会之前，已经整整16年没有新增宅地供应。

在房地产的逻辑里，地段的稀缺性，决定了价值的天花板，而马场地块，恰好站在了这个天花板上。当然，这天花板啊，也不是你说抢就能抢的？“马场一期地块”起拍价就是186.4亿元，8家房企参拍，清一色的“国家队”或地方巨头：越秀、保利、中海、华润、招商、华发……

竞拍开始，前100轮还算“温和”，但当总价飙到213亿元时，只剩下了保利和越秀“神仙打架”，每一轮加价2000万，9个小时，243轮，平均每2分钟一次出价。最终呢？越秀地产以236.04亿元胜出，溢价率26.6%，住宅可售楼面价干到8.58万元/㎡。

不少人发问了，溢价这么多才拿到地，楼面价都干到近9万了，未来房价得卖多少啊？我们来算一笔账，楼面价近9W/㎡，广州建安、税费、营销加起来2-3万/㎡，综合成本就到了12万元/㎡，按20%利润率计算，售价至少得15万元/㎡起步。

夸张吗？可以说，相当夸张了。可就在地块几百米外，现在的顶豪标杆“侨鑫·汇悦台”，2026年2月最新成交数据二手房均价已经飙到了25.77万元/㎡，去年11月开盘的“保利·玥玺湾”，2026年1月网签30套，成交均价也卖到了15.96万元/㎡。

这说明了什么？在核心资产面前，“躺平”是伪命题。而在房地产持续低迷4年之后，市场也确实需要一个“标志性事件”来重振信心。那是不是意味着，房地产真迎来大转折了？是转折，但不是“普涨式”转折，而是“分化式”转折。具体怎么个分法呢？

第一，城市分化，一线回暖，三四线继续阴跌。一线城市核心地段，因人口、产业、资源集中，优质资产依然稀缺。而多数三四线城市，人口流出、库存高企，房价仍无支撑。

第二，板块分化，核心资产上涨，远郊盘无人问津。像马场地块这样的核心资产，未来只会更贵。但黄埔、增城、从化的刚需盘，可能还要继续“以价换量”。

第三，产品分化，豪宅上涨，刚需平价。高端改善型、顶豪产品，因稀缺性和资产避险属性，价格坚挺甚至上涨。普通刚需盘，则面临库存压力和政策调控，难有大涨空间。

所以，别被“地王”吓倒了，这跟你买房没太大关系。对于刚需来说，现在的策略依然是：买核心城市，买核心地段；买有产业支撑、人口流入的区域；远离远郊、远离“鬼城”式新城。

未来几年，楼市不会再有“普涨神话”，但也不会彻底崩盘，它将进入一个更成熟、更分化、更理性的时代。