谁来入主广州马场重奢？

观点网 243轮竞价，9小时鏖战，236亿元总价。

2026年2月25日18时59分，当广州公共资源交易中心的电子屏最终定格，一场关于珠江新城“最后一块拼图”的争夺战落下帷幕。

越秀地产从保利、华润、珠实等七家头部房企的围剿中突围，以超过26%的溢价率，将马场地块收入囊中。

这不是一场常见的土拍：8.55万元/平方米的住宅楼面价刷新了广州单价纪录，236亿元总价位列羊城土地出让史第二。

然而，在商业体林立的珠江新城，在销售额破百亿的太古汇周边，市场真正关注的焦点从来不是住宅——而是约33.7万平方米的商业商务空间，以及附着于出让文件上的出让条件：竞得人须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

年均50亿元的销售额门槛，将绝大多数运营商挡在了门外。

放眼全国，能跨越这一数字的商业品牌屈指可数，悬念由此而生：究竟是SKP南下补位，还是有“程咬金”半路杀出？

悬念不会持续太久，根据出让条件，竞得人须在1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议。

“马年、马场、‘马’上进阶”。广州市政府官网转发刊登的新闻稿用这样的谐音梗表达了对这块土地的期许。在官方表述中，马场片区的定位被拔高至“世界级消费地标”，与聚龙湾太古里、华润万象城并列成为广州建设国际消费中心城市的三大引擎。

这意味着，无论最终是谁入主，广州高端商业持续多年的“太古汇独舞”都将画上句号，一场由SKP、太古地产、华润万象商业等共同演绎的重奢混战，已在珠江两岸拉开帷幕。

最新消息称，越秀地产马场项目将举行活动，签约希尔顿旗下华尔道夫酒店及华联SKP。

是SKP吗？

外界对马场商业如此关注，本质上是对核心城市核心资源的极度重视。

在市场看来，跑马场地块是珠江新城最后一块能定义城市顶奢高度的绝版土地，也是“近年来广州土地市场罕见的复合型大体量优质资产”。

资料显示，此次出让的地块为天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，计容总建面56.7万平方米，包含了住宅、商业、商务、服务设施、其它交通设施、中小学等多重用地功能。

图片来源：地块规划文件，商业客截取

共分为5幅子地块：AT111338地块可建设用地面积2.64万平方米，总建筑面积12.82万平方米，用途为代建石牌回迁商业楼。

AT111333地块可建设用地面积2.47万平方米，总建筑面积11万平方米。AT111337地块可建设用地面积2.94万平方米，总建筑面积11.27万平方米，两幅地块为住宅用途。

剩下的AT111321地块、AT111323地块则为此次土拍的重头戏，前者可建设用地面积2.99万平方米，总建筑面积12万平方米；后者可建设用地面积2.22万平方米，总建筑面积8.9万平方米。

根据由广州市天河区人民政府为甲方的，地块竞得人为乙方的《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》：

乙方须结合片区产业发展规划在珠江新城东区AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

同时，乙方须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

据此，在所有猜测中，SKP始终被认为是最有可能的一个。

这不是毫无根据的臆测，马场地块出让条件几乎像是为SKP“量身定制”。放眼国内市场，能够同时满足业绩门槛、拓展意愿、品牌资源三重条件的百货运营商，确实不多。

相比具有地域属性的杭州商旅集团（杭州大厦）、武汉武商集团（武商MALL）、郑州丹尼斯集团（大卫城），SKP的适配性明显更高。

更关键的信息来自4年前——2022年广州市政府曾与北京华联集团签署战略协议，明确计划引入华南首个SKP项目。

后续也有传闻称，马场地块一级整理方越秀集团，一直作为牵头方推进与SKP母公司华联集团的谈判，也一直与后者团队进行深度对接。

从一级整理方到最终投得地块，花费236亿元真金白银，还未算后续可能高达百亿级别的投资（AT111321、AT111323地块项目总投资额为不低于60亿元），对于越秀来说，引入一个能够兑现“6年300亿”承诺的合作方，是必须赢下的筹码。

而且，SKP也需要广州。

从全国布局来看，这个被称为“全球店王”的百货品牌正在加速走出北京，也有与之匹配的招商与运营能力。

2017年西安SKP开业，迅速成为西北地区奢侈品消费的风向标。2019年-2022年，西安SKP销售额从42亿元直接翻了一倍达到95亿元。特别是2021年，西安SKP引入全国第二家SKP-S后，全年销售额更是激增21亿元。

2022年，成都SKP以地面公园+地下商场的创新形态亮相。在完整开业的第一年2023年，成都SKP卖出了55亿元货品，翌年数据升至68亿元。

2024年7月，武汉SKP开门迎客，与武商MALL同台竞技不落下风。数据显示，该项目在2025年上半年销售额突破20亿元，并在下半年陆续迎来LOUIS VUITTON武汉第3家精品店等重磅门店启幕。

但与上述已开业门店相比，SKP的储备项目推进情况却不甚理想。

据了解，高峰时期，SKP曾一度承诺在杭州、昆明、贵阳、呼和浩特、三亚、合肥等多地落子。但后续受市场调整影响，这些布局计划大多难以落实。

2023年起，SKP通过剥离非主业、出售重资产等方式优化业务结构。未完成拿地的项目被暂时搁置，已获取土地的项目如昆明SKP、呼和浩特SKP，相关地块进行了出售处理。

目前，仅引入了新投资者的杭州SKP在缓慢推进中，但竣工时间已由最初的2025年延后至2027年，开业时间也更改至2028年。

对于SKP来说，马场AT111321、AT111323地块在建成后是由竞得人（即越秀地产）自持全部物业且需整体确权，且未经广州市规划和自然资源局、广州市天河区人民政府同意，在自持年限内不得分割处分，抵押、转让。

与越秀地产达成轻资产合作，是以较低投入切入大湾区核心城市，补齐华南版图，完成全国重奢矩阵的最优战略选择。

还有什么选择？

但有业内人士向商业客分享，出让条件中“须在AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业”，可能无需严格地抠字眼，“高端时尚百货运营企业”的说法或存在一定弹性空间，也可以理解为“零售商业”。

从这个角度，华润万象商业无疑是紧随其后的有力竞争者。这家央企旗下的商业平台，正以前所未有的速度重仓广州。

目前，华润万象已在白鹅潭落地广州第一座且是M1重奢定位的万象城。据最新消息，项目现时进展顺利，主体结构已实现封顶，预计将于2026年下半年开业。

另外，于2023年拿地的长隆万博项目，原规划打造“万象天地之上、万象城之下”的全新定位商业。但在最新发布的广州市2026年重点建设项目计划里，该项目被命名为“万象城”。

短时间内落地两座万象城，华润万象商业展现了对广州的雄心。但也正因如此，广州能否容纳得下三座万象城，或者说两座重奢万象城是个问题。

以华润过去的布局逻辑看，一方面，通过华润万象生活以轻资产模式积极扩张的都是非奢赛道项目，重奢项目向来追求自持。

另一方面，在“一城多汇”、“多城多汇”策略指引下，华润万象商业在不少重点布局城市落地了“万象城”、“万象天地”、“天地系列”“万象汇”等多元产品体系，但在一座城市内布局两座重奢万象城，是十分罕见的操作。

就算在杭州、武汉、西安、郑州等拥有两座万象城的城市，也只是一座M1、一座M2定位的配置。

现时，华润置地只在深圳开出了深圳万象城、深圳湾万象城两座重奢商场的“双子星”模式。但两个项目开业时间相距较远，深圳万象城是于2004年开业，深圳湾万象城在2018年开业，且“完全体”实际是在2025年9月才最终呈现。

未来按照计划，重庆也将成为拥有两座重奢万象城的城市。不过，第二座重奢商场——重庆中環万象城开业时间也是2027年，新老项目开业时间相隔近13年。

依此判断，就算广州完全能容纳多几个万象城重奢项目，抑或越秀地产有可能考虑出让商业项目所属地块部分权益，但华润进入马场的可能性仍不算特别高。

再看港资力量——新鸿基地产与广州渊源颇深，开发的天环广场、IGC天汇广场已成为天河商圈的标杆商业。

更重要的是，新鸿基地产拥有重奢商业的成熟产品线：上海IFC、上海环贸iapm、香港IFC Mall均是其代表作。但问题在于，新鸿基地产发展策略更倾向于“重资产持有、长期运营”，如上所述，如果越秀地产有办法分拆部分地块，新鸿基地产或许是可选项。

只是相比飘渺的“马场商业”，新鸿基地产目前在广州已落地的商业项目“南站ICC”，也需要着重推进。

对于另一位港资重奢玩家太古地产来说，亦同样是“精力”问题。该公司在广州现已落地一个重奢项目“广州太古汇”，一个储备高端项目“聚龙湾太古里”。

虽然在同一座城市运营两个重奢项目对于太古来说并非难事，例如在上海就有前滩太古里和兴业太古汇双核驱动——只是对投资回报周期有严格要求的太古地产，要在短时间内在广州再落地一个重奢项目，不是件容易的事。

恒隆地产是另一种可能性，作为内地重奢商业的头部参与者，恒隆在上海、沈阳、无锡、昆明等城市的恒隆广场均占据了当地奢侈品消费的制高点。

但恒隆集团向来强调“财务纪律”，目前重心更多放在通过轻资产或租赁模式对上海、无锡等已有项目进行升级拓展。对于新进入一个一线城市，态度趋谨慎。

此外还有九龙仓集团和香港置地，虽然都有自己成熟的重奢商场产品线，但两个企业的主要优势都位于香港，内地市场主要任务是“守业”。鉴于目前的竞争环境和时间约束，两家企业入局的可能性较低。

至于K11，在香港尖沙咀落地有重奢标杆项目K11 MUSEA，但对于如何将高端品牌资源带来内地市场，尚在摸索之中。

而且，鉴于母公司新世界发展目前面临的困难，K11近几年基本不会继续做太大拓展，当前在广州最主要的精力可能还是分配在广州K11的升级上。

总体而言，上述几位商业运营商，似乎都没有SKP那样迫切在广州“占位”的需求。

即将到来的“混战”

无论马场最终花落谁家，一个确定的事实是，广州重奢商业“太古汇独舞”时代已经终结。

过去十年，广州一直是北上广深四大一线城市中重奢供给最稀缺的那个。

当北京有SKP、国贸商城、王府中环、三里屯太古里多足鼎立，上海有恒隆、IFC国金中心、港汇恒隆、兴业太古汇+张园、前滩太古里群雄逐鹿，深圳有罗湖万象城、深圳湾万象城稳坐头把交椅时，广州能够拿得出手的顶奢商场，只有天河路的太古汇。

2025年太古汇102亿元销售额固然亮眼，但这恰恰反衬出市场的供需失衡，大量高端消费需求被挤压到了单一项目，其余不少购买力则外溢至香港、三亚或海外。

这一局面将在未来三年内被彻底改变。

聚龙湾片区太古里已进入建设快车道，预计2027年前后亮相。这个位于白鹅潭的项目，总规划面积约15万平方米，将延续太古里“开放式街区”形态，与珠江景观带深度融合。

项目已于2025年12月初步开街，初步带来更强调生活方式和体验式消费的品牌，但鉴于“无奢不太古”的惯例，聚龙湾太古里注定将与北京三里屯太古里一样，逐步走向重奢定位。

太古汇作为广州现有唯一重奢商场，以约13.8万平方米的体量，2025年获得正向增长的超百亿销售额，成绩稳定。

目前，项目“汇坊”部分完成对文和友清退后，正在推动升级改造工程。2024年拿下的二期即“广州文化中心”部分，也正在推进开发，2027年底完工后会为广州太古汇提供强大的助力，令其商业体量提升至18.4万平方米。

白鹅潭万象城同样值得期待，作为广州首个重奢万象城，商业面积26.9万平方米，规划引入包括Hermès、Louis Vuitton等在内超500个项目。

位于珠江新城花城汇的广州K11开业已逾8年，也在酝酿新一轮迭代。虽然体量较小仅约7万平方米、重奢比例不高，但在艺术策展和年轻客群运营上积累了一定口碑。

近年随着市场格局变化，K11正通过品牌升级或门店扩容来加固防线，向重奢升级。目前，项目与开云集团加强合作，引入GUCCI、brunello cucinelli、Balenciaga、TOM FORD、balmain、TOD’S和Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等奢侈品牌。

项目间竞争的白热化将直接传导至品牌端，对于头部顶奢头部品牌而言，在一座城市开出第二家、第三家门店已是标配。但品牌的开店节奏和资源分配是有限的，谁能抢到“广州下一家店”，谁就能在下一阶段的招商中占据先机。

这意味着，在白鹅潭万象城、聚龙湾太古里先行的情况下，马场地块必须在品牌谈判中拿出足够的能力——SKP应该有这样的招商能力。

据最新未经确认的市场消息，越秀地产将于3月2日举行马场项目签约仪式，让我们拭目以待。

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