经历4次法拍失败后，青岛这个沿海低密地块再降价

在经历四次流拍的尴尬之后，青岛西海岸薛家岛甘水湾的两宗低密地块将于4月23日再度“试水”法拍台。

与首次拍卖的1.89亿元起拍总价相比，此次起拍总价跌至1.12亿元，价格一再探底。

位于西海岸甘水湾环岛路两侧的两宗地块总占地面积约44661㎡，合计约67亩，总建筑面积约41359㎡，称得上是坐拥一线山海资源的“绝版”地块。但崎岖地形、周边配套短板及商业用地仅剩25年使用年限等“硬伤”，使其在前四次竞价中，均以流拍收场。

在1.12亿元的新底价面前，市场关于“要不要抄底”的博弈再度升级。

4次流拍，起拍总价跌幅超40%

此次拍卖的两宗地块位于西海岸甘水湾环岛路两侧，起拍总价1.12亿元，已经历4次法拍。

回顾两宗地块的拍卖历程，起拍价格一再探底。首次拍卖是2024年7月，彼时起拍总价1.89亿元，两宗地块虽有超16000人围观，但未能摆脱流拍命运。

随后，在2024年8月，起拍总价下调20%，降至1.51亿元，仍无人报名。2024年9月，维持1.51亿元价格不变，继续流拍。

2024年12月，流拍三次后，两宗地块重新评估再次上架法拍台。起拍价由1.51亿元下调0.1亿元，降至1.41亿元，依旧无人报名。

直至近期，四度流拍后，两宗地块起拍价再下调，总价由1.41亿元下调2811万元，降至1.12亿元。

根据法拍文件，估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用权人为青岛元亨利置业有限公司。城镇住宅用地土地使用终止日期至2081年1月14日；餐饮、旅馆用地土地使用终止日期至2051年1月14日。

地块一，产权证号为青房地权市字第201112603号。四至为北至国有用地、东至国有用地、南至环岛路、西至支路。土地用途是城镇住宅、商服（住宿餐饮），占地面积24322㎡（其中住宅12647.44㎡，商服（住宿餐饮）11674.56㎡），容积率为1.2，总建筑面积约29186㎡（居住占总建筑面积的52%，商业占比48%），住宅剩余年限55.35年，商业用地25.35年，土地总价1.41亿元。此次起拍价为0.99亿元。

地块二，产权证号为青房地权市字第201112686号。四至为北至环岛路、东至国有用地、南至环岛路、西至国有用地。土地用途是其他商业服务业用地，占地面积约20289㎡，总建筑面积12173㎡，规划建筑容积率0.6。土地使用年限至2051年01月14日止，至估价期日剩余使用年限25.35年。评估价5968万元，起拍价4178万元。

相较首次上拍，起拍价格已累计降价7700万元，跌幅超40%。对于总建面4.14万㎡的土地而言，这意味楼面地价的大幅回调。

为何“靓地”无人识？

从地理位置来看，这两宗地块拥有一线亲海资源，且容积率仅为1.2和0.6，在主城区土地资源日益稀缺的当下，这样的低密指标无疑是打造高端改善产品的绝佳地块。

那么，为何两宗低密地块引不来一个买家？

根据法拍文件及现场勘查信息，两宗地块虽“靠山瞰海”，但“硬伤”也十分明显。地形与规划方面，地块形状为“较不规则多边形”，地势并不平坦。这意味着开发商在总图布局、产品排布上需要付出额外的设计成本，且较难实现土地价值的最大化利用。

图片来源：阿里资产官网

其次是使用年限严重缩水。文件显示，住宅用地剩余年限约55年，而商业用地（包括餐饮、旅馆及其他商服）剩余使用年限仅约25.35年。对于商业地产而言，若开发酒店或商业设施，在经营期内计提折旧和摊销的压力巨大，会极大影响项目未来的退出路径和估值模型。

再者是商业配套的短板。甘水湾区域虽然景观资源绝佳，但周边生活配套、商业氛围及人口导入能力偏弱。在没有成熟的区域板块轮动效应支撑下，项目需要开发商具备极强的“造盘”能力和长线持有耐心。

图片来源：阿里资产官网

第五次上拍，机会窗口打开了吗？

尽管起拍价一再下调，但对开发商而言，需要考量的不仅是土地成本，还包括后续的建安成本、财务成本、营销费用，以及去化预期等。

在当前的市场环境下，高端住宅的去化速度普遍放缓。而面对商业占比达48%，但商业用地只剩25年的地块，也会使投资者望而却步。商业部分无法通过散售快速回血，若自持经营，将面临漫长的回报周期和资产折旧压力。

此次起拍总价降至1.12亿元，意味着门槛进一步降低。如果能以1.12亿元底价成交，结合0.6-1.2的容积率，可以打造极具差异化的“藏品级”物业。

但关键在于如何盘活：或是通过整体改造，将其作为企业会所集群；或是引入顶级酒店品牌，对冲商业年限的贬值；又或是凭借极致的景观资源，通过定制化产品吸引特定圈层。

不过，即使价格“骨折”，但地块物理属性上的“硬伤”并未消失。