越秀地产236亿拿下珠江新城绝版宝地，楼面价破8万

21世纪经济报道记者 吴抒颖

马年新春开工后，广州开年土拍大戏正式上演。

2月26日，广州今年的重磅地块马场地块进入竞价阶段。这宗地块吸引了越秀、保利、招商、华润置地、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁等8家房企的参与，其中5家为广州本土国企，其余3家为央企。

根据出让公告，马场地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米。其总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质。此外，这宗地块还将引入一家高端时尚百货运营企业。

这宗地块刚进入报价阶段就“火药味”十足：各家房企“各显神通”，很快就将价格抬入200亿元的关口。

最终，在长达9个小时的竞拍后，这宗地块被越秀地产顺利收入囊中，总价为236亿元，仅次于亚运城地块；楼面价则突破8万元/平方米，登顶广州楼面价榜首。

随着这宗地块成功出让，广州房地产市场也迎来了最具竞争力的项目。未来，这宗地块将有望刷新保利玥玺湾“日销百亿元”的销售神话，并在短期内提振广州乃至全国楼市的信心。

马场地块从未挂牌之时，市场就已经对它充满期待。马场地块被称为是广州CBD珠江新城的“绝版地块”，地理位置以及配套设施十分完善，这也是它受到关注的原因。

从这宗地块本身的配置来看，也朝着打造商业地标的方向前进。

根据地块规划，将以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地。引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源及潮流体验，打造世界顶奢消费中心。

出让公告则显示，马场地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米。其总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质。此外，这宗地块还将引入一家高端时尚百货运营企业。

对于商业项目，出让公告要求项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权。此外，竞得人须在合同签订后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，主要内容为总投资额为不低于人民币60亿元且需引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

此外，项目还将引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

从开发价值来看，马场地块也是全国少数能实现 “单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目。官方预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，这种单地块的经济贡献能力，在全国已出让地块中也实属少见。

由于马场地块对经济、楼市均带来重要影响，广州官方对这宗地块也十分重视，相关部门在这宗地块的推介上更是不遗余力。

据21世纪经济报道记者了解，今年2月上旬，广州规划和自然管理局举行土地推介会，共有十余家房企参与，其中推介的重点即是马场地块。其时，参与的房企包括华润、绿城、五矿和龙湖等全国性央国企、民企。

不过，最终参与到这宗地块竞拍的仍然是广州市场的“老面孔”，包括保利、招商、华润置地三家央企，以及越秀、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁五家广州本土国企。尽管这宗地块吸引了8家房企的参与，但是“志在必得”的潜在竞买方只有两位，就是深耕广州的两家大型房企越秀和保利。

事实上，在这宗地块出让之前，市场普遍认为这宗地块的归属方非越秀地产莫属，因为越秀地产与这宗地有着密切的关系：越秀地产母公司越秀集团是马场路地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东；此前，越秀集团也是这宗地块的做地主体，其也配合收回马场地块并支付补偿款。

保利也有“不得不拿”的理由，在广州市场，保利目前是高端住宅最主要的开发商。其中，被认为是“顶级豪宅”的保利玥玺湾项目仍在顺销阶段，位于珠江新城的城市更新项目冼村项目也将不日入市，出于避免“内卷”以及“抬高”预期的角度，拿下马场地块能够主导广州的高端住宅市场，获得绝对的定价权。

果不其然，进入竞价阶段后，其余房企出价意向寥寥，在第130轮广州城投最后一次报价后，就成为保利和越秀的“一对一”竞争时刻。

21世纪经济报道记者从接近保利、越秀的市场人士处获得的消息，保利在这宗地块出让之前曾经释放过“积极争取”马场地块的信号，而越秀更是“非我莫属”的态度，早就已经预备好了相关的官宣物料，只待结果。

最终，经过243轮、长达9小时的竞价之后，这宗地块被越秀地产顺利收入囊中。这宗地块成交后，将成为广州总价第二的项目，楼面价则刷新新高突破8万元/平方米，成功登顶广州楼面价榜首。

据21世纪经济报道记者了解，越秀摘地后将以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。

“在近期行业政策持续优化的背景下，此次核心区稀缺地块的成功出让，也释放出房地产市场企稳回暖的积极信号，对稳定和提振市场信心具有重要意义。”市场分析人士认为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，从地段上看，马场地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块“宝地”，可以称得上是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块。因此，其出让工作提上日程后的一举一动都备受关注，竞拍当日更是吸引了多家开发商参与角逐。

李宇嘉强调，这宗地块的成功出让对短期内市场预期产生较大影响。以去年深圳四大高端住宅项目（深圳湾澐玺、中信信悦湾、联泰超总湾、后海招商玺）密集入市后的效果来看，这些项目对市场的带动很明显，表现在豪宅购房增加，特别是二手豪宅挂牌和销售增加，背后是业主想置换新的产品，对于卖旧买新、卖小买大的置换型需求，有明显的利好。

广州去年保利玥玺湾的“热销”，也曾对市场带来一定的提振作用。2025年11月7日，保利发展旗下项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达到106亿元。项目成交均价约17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米。

在保利玥玺湾热销的带动下，广州环珠江新城区域成交曾有明显回升。克而瑞数据系统显示，2025年12月，广州泛珠江新城板块四季度成交量呈现逐月上涨态势，11—12月的月均成交量对比10月份上涨30%，12月成交达333套；价格方面，泛珠江新城板块2025年12月成交价环比上升8%，达到半年内的新高。

此外，李宇嘉提醒，豪宅交易增加，至少在单价上，对短期内价格的稳定有积极意义。不过，考虑到豪宅交易的小众化，以及新房和二手房均为低总价交易主导，再加上卖旧买新（豪宅）对于多数需求来说，需要补差价，很多二手房豪宅需要折价，交易周期比较长，部分业主惜售等，实际的拉动作用有多大，还需要谨慎看待。