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2026年以来，随着一系列房地产税费新政陆续落地，漳州市区（芗城区、龙文区）二手住房交易税费标准迎来调整。无论是计划出售自有住房的卖方，还是筹备购置二手住房的买方，搞懂最新税费政策是规避交易风险、精准核算成本、实现省钱高效交易的关键。今天就为大家梳理市区（芗城区、龙文区）自然人二手住房转让（不含继承、赠与）的核心涉税要点！
01、买方税费：契税怎么交？
契税由买方承担，征收标准看房屋建筑面积和家庭住房套数（下表征收标准从2024年12月1日起执行）：
房屋建筑面积
家庭住房套数
税率
面积≤140平方米
家庭唯一住房
1.0%
家庭第二套改善性住房
1.0%
面积＞140平方米
家庭唯一住房
1.5%
家庭第二套改善性住房
面积不论大小
家庭第三套及以上住房
3.0%
备注：1.家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女；2.家庭第二套改善性住房指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
02、卖方税费：增值税及附加+个人所得税
（一）增值税及附加
1.持有不满2年的住房：增值税征收率由5%下调至3%，增值税及附加计算公式同步调整为：
增值税及附加＝核定成交金额÷(1+3%)×3.18%
2.持有满2年以上的住房：免征增值税及附加。
（二）个人所得税
1.征收方式（以下两种方式可选其一）
（1）依实计征：个人所得税=[核定成交金额（不含增值税价）−原购房价款−可扣除的税费]×20%
（2）核定征收：个人所得税=核定成交金额（不含增值税价）×2%
2.免税规定
“满五唯一”免税：同时满足以下两个条件可免征个人所得税：
（1）卖方家庭唯一生活用房；
（2）自用时间满5年以上（购买时间按产权证的发证时间与契税完税证明上注明的时间“孰先”认定）。
3.延续换购住房个人所得税退税优惠：（符合条件的卖方可享受）
（1）政策核心：2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房后1年内重新购买住房，可申请退还出售时已缴纳的个人所得税。
（2）退税金额：新购住房金额≥现住房转让金额，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额 <现住房转让金额，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。< pan>
（3）必要条件：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
03、实操案例
王老先生出售芗城区100㎡无电梯住宅（90万元成交，15年前50万元买入，且为家庭唯一生活用房，即“满五唯一”），并计划1年内换购一套芗城区带电梯的住宅。买方为芗城户籍，购买该房屋为家庭首套住房。
（一）买方税费
契税：购买首套房且面积≤140㎡，适用税率1%，应缴契税=90万元×1%=0.9万元。
（二）卖方（王老先生）税费
1.增值税及附加：持有满2年，符合免征条件，免征；
2.个人所得税：满足“满五唯一”条件，免征，无需申请退税。
04、重要提醒
（一）政策时效：
换购退税截止2027年12月31日；2026年1月1日前已发生但未申报缴纳增值税的，符合条件可按新政执行；
（二）认定标准：
家庭住房套数、持有年限、房屋原值等以相关部门官方认定为准，切勿自行判断；
（三）凭证留存：
依实计征个税，需留存原购房合同、发票、契税完税证明、装修凭证等相关资料；申请换购住房个人所得税退税，需留存售房、购房相关合同及税务机关要求的其他材料；
（四）适用范围：
仅针对自然人二手住房转让，赠与、继承、企业交易等涉税政策另行规定。
2026年漳州二手住房税费新政进一步降低交易成本，惠民优惠持续发力！掌握这些要点，买卖二手房才能安心交易。
来源：漳州市住建局 市局交易科、市房产交易中心 严艺娟、蔡海明
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