【地段与前景篇】泰州向北，海陵的“新街口”正在这里生长

10万起，在海陵北当“收租人”——北城市集凭什么成为泰州人的“菜篮子资产”？

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泰州人懂生活，更懂算账。

过去二十年，泰州人把钱存进银行，存进股市，存进一套又一套房子里。如今，银行利息跑不过猪肉，股市起伏像坐过山车，住宅市场进入平稳期。手里那几十万辛苦钱，放哪里既能抗通胀，又能月月见回头钱？

泰州海陵北·北城市集，给了一个新答案。

主力铺型总价50万起，不是传统的沿街底商，也不是高不可攀的商业综合体，而是一个海陵北唯一规划新建的星级智慧农贸市场。它要做的，不是和社区店抢生意，而是填补这个10万人口居住区“最后500米”的民生空白。

一、海陵北：泰州城市北上的“桥头堡”

过去泰州人买铺，目光只盯着坡子街、万达周边。但城市骨架在拉伸，人口在北上。

海陵北，正处于泰州“北优、东进、南拓、西控”战略中“北优”的核心承载区。

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• 交通：站前路快速化改造完成，海陵北路拓宽通车，15分钟直达市中心，20分钟抵达泰州火车站；
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• 人口：周边森园小区、北城新寓、花园新村等成熟社区超15个，常驻人口约6.8万人，辐射范围覆盖近10万人
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  趋势：随着泰州北部新城规划落地，海陵北已成为品牌开发商重点布局区域，多个新建住宅项目已陆续交付。

但这里有一个明显的“短板”——

这么大的居住区，至今没有一个拿得出手的农贸市场。

目前周边居民买菜，主要靠三种方式：

1. 
   
2. 路边临时摊点——环境脏乱、时有时无、无保障
3. 
   
4. 超市生鲜区——价格偏高、品类不全、不接地气
5. 
   
6. 骑电动车去两公里外的老市场——晴天晒、雨天淋、老人不便

北城市集要做的，就是用一座“星级菜场”，把海陵北这10万人的日常，重新拉回家门口。

二、北城市集不是“菜场升级”，是“降维打击”

泰州不缺菜市场，但缺能开10年、20年依然干净、规范、好逛的菜市场。

北城市集的底气，来自于产品力的代际差：

维度

传统菜市

北城市集

环境

地面湿滑、光线昏暗

防滑地砖、隐藏排水、分区照明

空气

闷热异味

中央空调+新风系统全覆盖

分区

生熟混杂

干湿分离、生熟隔离

信息

口头报价、缺斤少两

电子溯源秤+每日菜价公示屏

停车

路边违停、贴条风险

非机动车位+临时卸货区

这不是在卖“摊位”，是在卖一座城市未来十年都不会过时的民生基础设施。

三、铺型与总价：泰州普通人够得着的“资产门票”

北城市集的主力铺型，不是那种动辄一两百万的大开间，而是15㎡-25㎡的精标摊位。这个面积，是泰州人熟悉的生意尺度——放得下货架、摆得开台面、容得下周转，总价又能压到普通家庭接得住的范围。

具体铺型分布：

类型

面积区间

预估总价

适配业态

标准铺

15-18㎡

50万-60万

蔬菜、水果、干货、粮油

旗舰铺

20-25㎡

65万-80万

品牌猪肉、冷鲜禽、海鲜冻品

转角铺

28-35㎡

85万-100万

熟食卤味、品牌牛羊肉、水产

对比一下：

这个总价，在海陵北能买什么？

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• 住宅：10㎡厕所
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• 社区底商：5㎡过道
• 
  
• 公寓：40年产权、不通气的单身宿舍

但在北城市集，你买的是一间全精装交付、带空调新风、统一运营管理、签约即可出租的生鲜摊位。

四、优劣势坦诚版（写给会算账的泰州人）

✅核心优势：

1. 
   
2. 地段刚需：海陵北唯一规划新建的星级农贸市场，3公里内无同级别竞品
3. 
   
4. 人口扎实用：周边10个社区、6.8万常住人口是保底流量，不是“规划人口”；
5. 
   
6. 总价门槛低50万起，是泰州主城区最接地气的实体资产门票；
7. 
   
8. 运营托底：专业商管公司统一招商、统一运营、统一推广，空置率控制在5%以内；
9. 
   
10. 政策支持：海陵区“菜篮子工程”重点扶持项目，稳定性高于纯商业开发项目

⚠️需要知悉：

1. 
   
2. 非快涨型资产：农贸市场的价值逻辑是现金流稳健，追求“买铺半年翻倍”的不适合这里；
3. 
   
4. 流动性弱于住宅：商铺交易周期较长，建议3-5年以上持有计划
5. 
   
6. 经营依赖运营方：市场旺不旺，看管理团队会不会搞活动、做引流、控业态；
7. 
   
8. 铺位冷热差异：内圈与转角展示面不同，定价已体现差异，建议实地考察

四、这笔账，泰州人算得过来

以18㎡标准铺为例：

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• 总价：约55万元
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• 预估月租金：2400-2800元（参考泰州同等级新建农贸市场）
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• 年租金收益：2.88万-3.36万元
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• 年化租金回报率：5.2%-6.1%

横向对比：

资产类型

年化收益

100万/年收益

泰州国有银行3年期定存

1.9万

银行理财（R2）

2.8%-3.2%

3.2万

海陵住宅租金

1.8%-2.2%

2.2万

北城市集摊位

5.2%-6.1%

5.2万-6.1万

结论：同样100万预算，存银行一年利息1.9万，买2个北城市集摊位一年租金5.8万-6.6万。

五、给谁的选择？

北城市集不是给“炒铺客”准备的。

它是给这样的人准备的：

——老陈，海陵北老居民，拆迁分了两套房，手里还有60多万闲钱。“买股票心脏受不了，存银行利息不够水电费。买个摊位，每个月收租给孙子买奶粉，踏实。”

——张姐，森园小区住了二十年，以前在扬桥口摆过摊。“现在年纪大了，自己不想再起早贪黑。买个小摊位租给老乡做，我当翘脚老板。”

——李总，泰州做餐饮供应链十**几年。“农贸市场是生意的源头。在这里占个位，不是为了收租，是为了把供应链末端扎进社区里。”

总价10万起，做10万人的日常生意。

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