建发股份回复监管函：2025年由盈利转大额亏损，主要是联发集团及美凯龙大额计提减值

2月14日，建发股份（600153.SH）发布关于上海证券交易所业绩预告相关事项监管工作函的回复公告。公司此前预计，2025年实现营业收入6736亿元到6936亿元，归母净利润为亏损100亿元至52亿元，由盈利转为大额亏损。

供应链业务利润率不足1%，地产家居亏损至少97亿元

2025年，建发股份实现营业收入6736亿元到6936亿元。其中，供应链运营是公司最为主要的业务，实现营业收入5100亿元至5300亿元；其次是房地产开发，实现营业收入约1570亿元；最少的是家居商场，实现运营营业收入约66亿元。

利润方面，预计建发股份2025年度实现归母净利润-100亿元至-52亿元，扣非归母净利润-65亿元至-33亿元。对比看，2025年度建发股份归母净利润较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损。

房地产开发业务和家居商场运营业务成为亏损主因。2025年，仅供应链运营业务实现盈利，归母净利润约33亿元至34亿元，净利润率在0.63%至0.67%之间不足7%；房地产开发业务归母净利润约-65亿元到-53亿元；家居商场运营业务归母净利润-67亿元至-44亿元。

房地产业务分化：联发集团计提60亿元至80亿元

建发股份的房地产开发业务由子公司建发房产和联发集团运营，但两家子公司表现迥异。

2024年、2025年前三季度，建发房产净利润为71.11亿元、25.32亿元，归母净利润41.81亿元、14.50亿元，为建发股份贡献归母净利润7.8亿元、20.21亿元；预计2025年，建发房产净利润约60亿元、归母净利润34亿元、为建发股份贡献归母净利润约20亿元。

公告显示，建发房产2025年全年业绩较2024年及2025年前三季度未出现盈利转亏损情形。2025年全年预计业绩相比前三季度盈利增加，相比2024年净利润减少11.13亿元；因建发股份2025年对建发房产的持股比例较2024年增加10%，2025年建发房产预计为建发股份贡献归属上市公司股东净利润较2024年基本持平。

公告显示，2024年、2025年前三季度，联发集团的净利润为-16.82亿元、-10.51亿元，归母净利润-18.25亿元、-10.40亿元，为建发股份贡献归母净利润-17.72亿元、-10.06亿元；预计2025年，联发集团净利润-108亿元至-93亿元、归母净利润-90亿元至-78亿元、为建发股份贡献归母净利润-85亿元至-73亿元。

公告显示，联发集团2025年业绩较2024年及2025年前三季度有较大变化，导致公司房地产开发板块整体净利润出现亏损。

公告解释，去年下半年以来，为应对市场下行、为加快资金回笼，联发集团调整销售策略并加大库存去化力度，采取了“以价换量”等措施，导致部分历史项目出现售价与成本倒挂。

同时，联发集团对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备，经初步测算，联发集团2025年度预计计提存货跌价准备60亿元至80亿元。这是导致联发集团及房地产业务本期出现亏损的直接原因。

美凯龙底层逻辑改变，投资性房地产公允价值大幅下调

建发股份的家居商场运营业务主要经营主体为子公司美凯龙。美凯龙预计2025年度营业收入约66亿元，归母净利润为-225亿元至-150亿元，为建发股份贡献归属上市公司股东净利润约-67亿元至-44亿元。

亏损主要是房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱，近两年美凯龙租赁及管理收入持续低位震荡徘徊，租金水平较以往年度已出现显著下降，市场情绪和租金预期发生了转变，因此美凯龙对未来租金的收益情况进行了预期调整，致使投资性房地产价值显著下降。

美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元，公允价值下降约126亿元至215亿元。

公告将公允价值下调归因为宏观环境、行业预期、自身战略等原因：宏观与行业预期的“质变”在第四季度集中呈现，2024年三季度末的强力房地产刺激政策，其效果在2025年前三季度被持续观察，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；行业方面，从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型，在第四季度基于更多商场实践数据被评估为一项更漫长的战略；美凯龙经营底层的“长期逻辑”被确认改变，租金修复路径未能实现，美凯龙管理层基于2024年末政策初效所作的“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设，被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定。

此外，美凯龙还对各类资产计提了约45亿元至57亿元的减值准备，涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等。