保利发展销售额连续十个月下滑

保利发展作为中国房地产行业的龙头企业，其销售业绩已连续十个月出现下滑，这一现象深刻反映了当前房地产市场的深度调整态势。

一、销售业绩连续下滑的具体表现

保利发展2026年1月签约面积73万平方米，同比减少5.45%；签约金额156.17亿元，同比减少13.31%。

根据公司公告，自2025年4月起，保利发展已连续十个月出现签约面积和签约金额双双下滑的"双降"态势。

二、2025年全年业绩概况

销售业绩：

• 全年累计签约金额2530.30亿元，同比下降21.67%

• 签约面积1235.34万平方米，同比下降31.24%

• 销售均价逆势提升13.9%至2.05万元/平方米，产品结构得到优化

财务业绩：

• 预计2025年营业总收入3082.61亿元，同比微降1.1%

• 归母净利润10.26亿元，同比大幅下降79.49%

• 扣非归母净利润6.28亿元，同比下降85.25%

三、业绩下滑的主要原因

1. 行业系统性调整

2025年全国房地产市场整体处于深度调整期：

• 房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%

• 新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%

• 新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%

• 70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降

2. 毛利率下行压力

受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降。2025年上半年毛利率为14.6%，前三季度降至13.37%。

3. 主动计提大额资产减值

公司结合当前市场情况，拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42亿元。这是一次主动的、前瞻性的财务处理，旨在持续释放存货减值压力，优化资产质量。

4. 历史布局的结构性问题

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，保利虽然持续转向一、二线核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能级城市占比仍然较高，持续影响其去化和盈利表现。

四、公司的应对措施与战略转型

1. 组织架构调整

2026年开年，保利发展进行了重大组织架构调整：

• 将"运营管理中心"和"产品管理中心"合并为"不动产运营中心"

• 总部设立十大职能部门，凸显向"不动产生态平台"转型的决心

• 实行"精总部、强一线、深专业"的组织变革，推动资源精准下沉

2. 战略转型方向

保利发展董事长刘平提出，要在未来2-3年内构建"三大主业"并驾齐驱的新局面：

• 不动产投资开发：做优开发主业，巩固行业龙头地位

• 不动产经营：做大资产管理，发展租赁住房、商业运营等

• 不动产综合服务：做强物业服务，提高专业化市场化水平

3. 具体业务布局

• 存量市场拓展：旗下"保利高屋行"聚焦高端二手豪宅交易，已在广州、上海、杭州等12个城市布局

• 不动产经营：2025年上半年资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%

• 物业服务：保利物业2025年上半年营业收入84亿元，第三方业务占比持续提升

五、财务健康状况分析

尽管业绩下滑，但保利发展的财务基础依然稳健：

现金流改善：

• 2025年上半年经营活动现金净流入160.17亿元，同比由负转正

• 销售回笼1448亿元，综合回笼率达100%，同比提升15个百分点

负债结构优化：

• 资产负债率连续4年下降，截至2025年9月末降至73%

• 净负债率59.64%，较期初下降3.02个百分点

• 期末货币资金余额1226.46亿元，占总资产比例超10%

融资优势明显：

• 新增有息负债平均成本降至2.71%，期末综合融资成本2.89%

• 成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本仅2.32%

六、行业横向对比

在已发布2025年业绩预告的27家A股上市房企中，保利发展是唯一一家预告归母净利润为正值的企业，其余房企均出现不同程度的亏损。这凸显了其作为行业龙头在极端市场环境下的抗风险能力。

七、未来展望与市场预期

1. 业绩修复预期

• 如剔除约69亿元的减值影响，公司2025年经营性归母净利润约为52亿元，其中第四季度单季贡献约33亿元

• 广发证券预测，随着减值压力逐步释放，公司业绩将筑底回升，预计2026-2027年归母净利润分别为33亿元和67亿元

2. 行业发展趋势

中信证券指出，房地产行业已具备止跌回稳基础，核心资产价值有望迎来重估。随着政策支持、REITs市场扩容等多重积极信号释放，行业有望迎来复苏新阶段。

3. 保利发展的战略定位

公司正从传统开发商向"不动产生态平台"转型，通过"三大主业"的均衡发展，构建超越周期的新增长模式。在行业从增量开发向存量运营转型的大背景下，这一战略转型具有重要的行业启示意义。

八、总结

保利发展销售业绩连续十个月下降，是房地产行业系统性调整与企业主动财务出清共同作用的结果。尽管短期业绩承压，但公司通过主动计提减值、优化资产质量，为未来复苏奠定了基础。同时，公司积极推进战略转型，从单一开发商向不动产生态平台升级，展现了行业龙头在变局中的战略定力与应变能力。

在行业整体筑底调整的背景下，保利发展凭借其央企背景、财务稳健性和清晰的转型战略，仍处于行业领先地位。随着市场逐步回稳和公司战略转型的深入推进，其长期发展前景依然值得期待。