北京买房：理清思路，购房建议1800

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

五岁的孩子能用她的北京户口单独买房吗？为了上学，能把孩子户口单独迁到这套房子里吗？……

这是个单身妈妈的咨询，情况是孩子与父亲有北京户口，目前落在爷爷奶奶的房子里。夫妻离异，女儿归母亲，但户口未迁出。现在面临孩子上学，母亲有北京购房资格，但担心买了房也不能确保孩子进入对口学校，所以想用孩子的名义。

A：

1、未成年孩子是可以买房的，但是必须由法定监护人代为办理各项手续，需要公证的。

2、但孩子名下一旦拥有了房产，那在18岁成年之前是不能出售的。除非是监护人能提供孩子有大额用款的证明，比如大病医疗什么的，那可以去办理公证，确保专款专用才可以由监护人代为卖房。

就算是办理了这些手续，这房子也不好卖。因为买房的谁也不爱惹麻烦，万一将来孩子成年了找后账怎么办？就算法院支持交易行为，那也是麻烦事儿。所以做好准备吧，一旦用孩子名义买入，18岁之前就别卖了。

3、然后是户口问题。未成年人是不能单独立户的，也就不能单独迁户。因为户主的基础条件是具备民事行为能力，可未成年孩子哪儿来的能力啊？所以除非是孤儿等特殊情况，否则任何城市都不让单独立户，也就无法迁户。

所以即便用孩子名义买了房，孩子也只能当业主，不能当户主。那在入学的时候，其顺位就得往后排，在房户合一的后面。理论上比用妈妈名义买房的顺位靠前，但其实也差不多，尤其是热门牛校，只要不是第一顺位，后边的都不敢保证。

4、我能理解当妈妈的心情，确实不容易，但这些都是法律规定的，没什么好办法。所以与其用孩子名义买房，大概率和用妈妈资格买房的入学派位效果差不多，但不如用妈妈名义买房之后的处理更灵活。

仅供参考。

二

Q:

我儿子是去年刚进的北京**央企，有户口，单位说还能有买房指标，只是都得等，户口是等批次，买房是得排队。但是，他听同事说这种所谓的福利房是没有产权的，将来如果辞职的话必须退回单位，还得扣除租金。租金也还要看资历业绩定档次，是这种情况吗？

如果是这种情况，我儿子感觉就没什么含金量了。他本来对央企就不满意，工资低还工作量大，管理还很严格，房子再是这种限制就成鸡肋了。他现在的想法是等两年公积金能贷款了就自己买，初步看好东三环的潘家园，百环花园和翌景家园，价格应该处在低位，您认为两年后价格会有较大变化吗？涨跌幅度？

A：

1、我不知道他们单位的具体政策，各单位的都不一样。这种福利房一般都是“保租房”或“集租房”，是公司的整体产权，不能分割也不能出售。员工购买的其实就是租赁权，只不过一次性缴纳十年或20年的租金而已。有的单位是允许内部转让，也有的只能离职时由单位回购。

具体的用资历业绩抵扣租金的我不知道，单位应该有明确的政策制度，还是问主管部门吧，其他人说的都不权威。

2、不过这种房既然是福利，那就肯定有意义，不至于到鸡肋的程度，只是没有产权房那样具备金融+投资属性而已。但房子是用来住的，能在北京用低成本解决居住问题就是福利。

3、百环花园是经适房，塔楼小区自住为主吧，价格走势不太强。翌景家园是老公寓，没有燃气，考虑好再买。这俩小区在居住角度的性价比都挺合适的，但都是价格走势弱，所以才价格明显偏低的。

两年后是否有较大变化主要看北京大盘，从俩小区的自身角度是走不出独立行情的。不过还是这句话，俩小区的走势不强，最好成绩是不再走弱。

4、具体幅度不敢预测，但应该是不会再跌什么，租售比（租金回报率）已经没有空间了。也就是这俩小区的回报率已经偏高，再跌就算超跌了。涨的话就看大盘呗。但两年后的事儿谁也说不好，到时候再看吧。

仅供参考。

三

Q:

我和昨天那位大兴的父亲差不多的问题，也是全家户口在北京，但拆迁后房子买在环京。所不同的是我们孩子一直上的私立学校，是不是也只能靠买房才能让孩子换学区啊？

Ps：目前户口在丰台爷爷奶奶房子里，我们也想去西城中考。但就是钱不凑手啊，自住的房子也不能卖，最主要的是赔着呢。

A：

1、不靠买房也不是不行，只要能把户口迁到西城就行。但现在迁户口很严格，只能是直系亲属，其他的关系就咨询派出所吧。

2、不买房+不迁户也有可能到西城，那就得看孩子的成绩了。东西海有部分学校每年都有全市统筹的指标，努力考出好成绩吧。这跟公立私立的没什么关系，纯靠实力说话。

3、您这问题跟昨天那位其实没区别，都是想在不买房不迁户的情况下，怎么去西城上公立普高？

我简单回答就是除了靠成绩之外没办法了，否则谁还花钱费力的买学区房迁户口啊？此外就得是有泼天的关系了，否则没辙。

仅供参考。

四

Q:

我正在卖房，请问北京什么时候有《物业费结清证明》这种东西了？我买房的时候是2010年，当时没有这种手续吧？现在我卖房是签合同时没留神这个物业交割的条款，很被动。

因为我之所以换房就是有物业服务水平不达标的问题，这不是我一家业主有意见，而是全小区的共识。但现在中介提醒我之后去找物业根本无法协商，不光让我全部的补交还要有滞纳金。我找了社区和街道办了，也托人找建委了，但反映没效果。

A：

1、什么时候有物业交割的？这我还真不知道，因为我一直在开发商，当年没注意过二手房的交易流程。

但应该是2003年就开始有了，不算是规定，好像是建委出台的指导意见，然后几家大中介就都执行了。反正最晚2006年前后就完全规范了，算是中介正规化的措施之一，也成了二手房交易的必须流程。

您当年买房时是新房吧？要不就是当时没注意。但2010年是肯定有物业交割了，外地有不用交割的，但北京等大城市必须办理。

2、您跟我说这些没什么意义，合同已经签了，那您就必须执行呗，否则就是违约。因为新业主不可能承担老业主的欠费，拖的时间越长，一旦超过约定时间就又出现违约金了。

或者这么说吧，其实物业交割不光是物业费，也包括水电气暖等各种服务性质的缴费。原则就是谁使用谁掏钱，新业主不理旧账，否则人家连缴费的名字都换不了。

3、其他我没什么说的了，您要不还是找物业友好协商吧，没别的办法。如果觉得物业收费不合理，那办完了过户手续再回头打官司呗，但既然签合同了就先别耽误卖房，要不然又多了损失。北京有过至少好几起物业交割的纠纷了，都是欠费的原业主败诉。

仅供参考。

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