借名买房买限价房协议无效，律师助出资人获赔190万增值损失｜北京房产律师

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案情介绍

2010年，李建国（山东农民）欲为儿子在北京安家。女婿赵明远称自己获批一套限价商品房指标，房价仅60余万元，并承诺：“5年后可过户给您或您指定的人。”

基于亲属信任，2011年，李建国、赵明远及女儿李婷三方签署《借名买房协议》，明确：

房屋由李建国全额出资；

登记在赵明远名下；

实际所有权归李建国；

5年后过户至李建国或其指定人。

李建国支付全部房款、维修基金、契税共计626,941.05元。房屋交付后，由其子居住至今，物业、供暖等费用均由李家承担。

然而，2017年赵明远与李婷离婚时，擅自将一号房屋分割归己所有，并拒绝配合过户。

2020年，李建国起诉要求过户，法院认定：

“借名购买限价房损害社会公共利益，协议自始无效。”

2023年，李建国再次起诉，要求返还出资并赔偿房屋增值损失（现值约460万元，增值约390万元）。

裁判结果

法院判决：

赵明远返还李建国购房款及税费626,941.05元；

赔偿房屋增值损失190万元（按50%过错比例）；

法院说理

借名关系成立但无效

生效判决已确认双方存在借名合意，但因限价房具有保障性质，借名行为规避政策，损害公共利益，协议无效。

出资应全额返还

赵明远辩称“系赠与”或“夫妻共同债务”，但无证据支持，法院不予采信。实际出资人有权要求返还。

增值损失按过错分担

李建国明知对方有指标、主动出资享受政策红利，自身存在过错；

赵明远作为本地人、更了解政策，亦有过错；

法院认定双方过错相当，各担50%责任；

在双方均不申请评估的情况下，酌定赔偿190万元。

胜诉办案心得

本案是“政策房借名失败后最大化挽回损失”的典范。关键策略如下：

善用前案生效判决

前案已确认“借名关系存在”，本次无需再证合意，直接聚焦“损失赔偿”。

主动提供市场价值证据

虽未做正式评估，但提交同小区成交价截图，为法院酌定赔偿提供依据。

精准切割“返还”与“赔偿”诉求

返还出资：无争议；

增值赔偿：需论证过错与信赖利益；

强调“非恶意炒房，仅为子女安居”

出资人系外地农民，购房目的正当，争取法官情感认同。

警示客户：限价房、经适房借名风险极高，但并非“血本无归”

即使协议无效，仍可通过返还+过错赔偿路径挽回大部分损失。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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