借亲属名义买房无书面协议，借名买房律师助力确认关系获赔偿

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

许婉清（外籍，1988年移居海外并取得外籍国籍）向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令确认其与许晓冉之间就一号房屋存在借名买房合同关系；2、判令解除双方之间的借名买房合同，许晓冉赔偿其房价款损失609.55万元。

许婉清诉称，其与许晓冉系同胞姐妹关系。因长期旅居海外，无法及时照料父母，其欲出资在京购买房屋供父母居住，但依据当时的购房政策，购房人需具备本地户籍，其父母均无本地户籍，自身系外籍人士，不具备购房资格，而妹妹许晓冉大学毕业后已在京落户，具备购房资格，故双方协商借用许晓冉名义购买一号房屋，购房款由其全额出资，房屋登记至许晓冉名下，待父母百年后，房屋所有权仍归其所有。现因本地限购政策，其仍无法取得房屋登记，继续保持借名购房合同关系对其不利，故诉至法院，望判如所请。

许晓冉辩称：不同意许婉清的全部诉讼请求，双方之间不存在任何借名买房约定，一号房屋系其自行出资购买，应属其个人合法财产。具体答辩理由如下：其一，其从未与许婉清就一号房屋达成过借名买房的口头或书面约定，许婉清所述的协商过程均系其单方虚构，家庭成员亦从未就所谓“借名买房”事宜达成一致；其二，一号房屋的购房款、装修款均系其自行筹措支付，因当时刚毕业资金紧张，曾短暂向许婉清借款，但该款项系民间借贷，并非许婉清所述的“全额出资”，且该借款已全部还清，相关还款凭证因时间久远未能留存；其三，其认可一号房屋曾由父母居住使用，但该行为系其出于孝道主动安排，并非因为房屋实际所有权归许婉清所有，父母去世后房屋空置，系其自身对房屋权益的合法处分，与“名义登记人”无关；其四，许婉清提交的录音、录像、证人证言等证据，均系其单方收集、诱导作出，证人多与许婉清关系更为密切，证言具有倾向性，不能作为认定借名买房事实的依据；其五，许婉清系外籍人士，不具备在京购房资格，即便双方曾有相关合意，该约定亦因违反当时的购房政策而无效，许婉清无权据此主张房屋相关权益及赔偿。

经审理查明，许婉清与许晓冉系同胞姐妹关系。许晓冉与甲公司（售房单位）签署《房屋买卖契约》，依据相关拆迁安置补偿协议及回迁购房补充协议，许晓冉购买一号房屋，应交纳各项费用总计103962元。后一号房屋于2001年12月11日登记至许晓冉名下。

关于借名购房约定，许婉清表示双方协商于1997年至1998年期间，其当时家庭经济条件良好，具备全额出资能力，双方口头约定借用许晓冉名义购房，一号房屋实际所有权人为许婉清，虽未签署书面借名购房约定，但家庭成员对此均知情且无异议。

关于房屋出资及使用情况，许婉清表示其在海外委托国内朋友代为办理购房手续，购房相关文件的签名均加盖许晓冉的人名章，购房款及相关手续费用均由其全额出资，委托朋友兑换货币后全款付清，无贷款。一号房屋于1998年交付使用后，由其出资装修，一直由双方父亲许振国、母亲许慧兰居住使用；母亲许慧兰于2019年去世后，房屋用于存放母亲骨灰，现无人居住。许婉清称其已无法找到购房凭证及相关手续原件。

庭审中，许婉清提交多项证据佐证其主张，包括：哥哥许景明与父亲许振国的谈话录像，明确载明一号房屋系许婉清配偶出资购买，借用许晓冉名义登记，实际所有权不属于许晓冉；哥哥许景明与其配偶的谈话录音，佐证全额出资及借名买房的事实；多名亲属的谈话录音，均证明曾听闻许婉清借用许晓冉名义出资购买一号房屋；乙公司、丙公司的工商档案，证明其家庭具备全额购房能力；相关材料佐证许晓冉购房时刚大学毕业，无经济能力出资购买一号房屋。

庭审中，证人许景明（许婉清、许晓冉之兄）、证人许秀莲（许婉清、许晓冉之姑母）、证人许敏（许婉清、许晓冉之姨母）均出庭作证，证言均印证许婉清全额出资、借用许晓冉名义购买一号房屋，供父母居住，许晓冉未出资、未实际使用房屋的事实。

另查，许婉清曾于2019年以房屋买卖合同纠纷为由将许晓冉诉至法院，要求许晓冉协助办理一号房屋过户手续，案件审理期间，法院承办人曾询问父亲许振国，其明确陈述一号房屋系许婉清及其配偶出资购买，借用许晓冉名义登记，实际所有权归许婉清所有。

诉讼期间，依据许婉清申请，法院委托丁公司对一号房屋市值进行评估，评定该房屋市场价值为609.55万元。

裁判结果

一、原告许婉清（外籍）与被告许晓冉就一号房屋存在借名买房约定；

二、原告许婉清与被告许晓冉之间的借名买房约定于本判决生效之日起解除；

三、被告许晓冉于本判决生效之日起七日内退还并赔偿原告许婉清购房款及房屋增值款共计四百二十七万元。

法院说理

本案的核心争议焦点是许婉清与许晓冉之间就一号房屋是否存在合法有效的借名买房关系。在双方未签署书面借名买房协议的情形下，应结合购房背景、购房能力、购房出资、购房条件、房屋占有使用等因素综合判断，具体分析如下：

其一，借名买房具有合理性。一号房屋系回迁安置房屋，对购买方的资质及条件有明确限制，许婉清系外籍身份，不具备当时的购房资格，而许晓冉具备本地户籍，符合购房条件，许婉清主张借用许晓冉名义购房，用于照料父母居住，该主张符合客观实际，具有充分合理性。

其二，双方购房能力差距明显，许婉清具备全额出资能力。结合本案证据及查明事实，可推断一号房屋购房日期发生于1997年至1998年期间，此时许晓冉刚大学毕业入职工作，在无其他资金支持的情况下，实难负担房屋全款及相关费用；而许婉清提交的工商档案等证据，能够充分证明其家庭经济条件良好，具备全额出资购买一号房屋的能力，与许婉清所述的出资事实相互印证。

其三，在案证据形成完整证据链，佐证借名买房事实。许婉清提交的谈话录像、录音、证人证言等多项证据，能够相互印证：双方父亲、哥哥及多名亲属均证明一号房屋由许婉清全额出资，借用许晓冉名义购买，家庭成员对此均知情；法院此前审理期间，父亲的陈述亦明确认可借名买房及全额出资的事实，上述证据呈现高度一致性，能够充分佐证借名买房合意及实际出资事实。

其四，房屋占有使用情况印证实际所有权归属。一号房屋自交付后，一直由许婉清的父母居住使用，许晓冉从未占有、使用该房屋，即便在许婉清母亲去世后房屋空置，许晓冉亦未利用该房屋的使用、收益权益，该行为与房屋所有权人行权习惯明显不符，反而印证许晓冉仅系名义登记人，许婉清系实际所有权人的事实。

综上，许婉清提交的证据能够充分证明其与许晓冉之间存在借名买房合意，其系一号房屋的实际出资人及实际所有权人，其要求确认双方存在借名买房约定的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

关于借名买房合同的解除及赔偿问题，许婉清与许晓冉之间的借名买房约定已部分履行，现因许婉清仍不具备购房资格，无法办理房屋权属转移登记手续，导致借名买房合同的最终目的在法律上及事实上不能履行，许婉清要求解除合同的理由正当，法院予以支持。

关于赔偿数额，合同履行不能并非单纯归责于许晓冉，许婉清自身不具备购房资格，系导致房屋无法过户的重要原因，且许婉清需借用许晓冉的购房资格才能购买一号房屋，房屋价值中包含许晓冉购房资格的贡献率，故许婉清参照房屋市值主张全额赔偿，依据不足。法院综合考虑房屋出资情况、许晓冉购房资格的贡献率及双方的责任划分，酌情判令许晓冉退还并赔偿许婉清购房款及房屋增值款共计427万元，该判决兼顾双方权益，符合法律规定及公平原则。

胜诉办案心得

结合本案核心冲突，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人（尤其是实际出资人、外籍人士）参考，助力大家依法维护自身合法房产权益：

1. 无书面协议不代表借名买房关系不成立，关键在于证据链完整。本案中，双方未签署书面借名买房协议，但我方通过梳理谈话录像、录音、证人证言等多项证据，形成完整证据链，成功佐证借名合意及实际出资事实，这是胜诉的核心关键。提醒当事人，若确系借名买房，优先签署书面协议；若未签署书面协议，务必留存能够证明借名合意、出资事实的相关证据（如录音录像、聊天记录、证人证言、出资凭证等），避免后续维权无据可依。

2. 实际出资是核心佐证，务必留存出资相关痕迹。借名买房纠纷中，实际出资是认定实际所有权人的重要依据，本案中我方重点梳理了许婉清的出资相关证据，结合家庭经济条件，反驳许晓冉具备出资能力的可能性，强化了实际出资事实的证明力。提醒实际出资人，购房款、装修款、税费等相关费用的支付凭证（转账记录、收据、委托付款证明等）务必妥善留存，即便无法找到原件，亦应尽力收集佐证出资事实的间接证据，筑牢维权基础。

3. 借名买房需考量政策限制，规避履约风险。本案中，许婉清因外籍身份、限购政策无法办理房屋过户，导致合同目的无法实现，进而主张解除合同、索要赔偿。提醒当事人，借名买房前务必了解当时及后续的购房政策、户籍政策，明确借名行为的合法性及履约风险，尤其是外籍人士、外地户籍人士借名购房，需充分预判政策对房屋过户的影响，避免因政策限制导致自身权益受损。

4. 证人证言的选取的关键，优先选取知情度高、与双方无利害冲突的证人。本案中，我方选取的证人（双方哥哥、亲属）均系借名买房事实的知情者，证言真实可信，且能够与其他证据相互印证，有效增强了证据链的说服力，得到法院采信。提醒当事人，选取证人时，应优先选择对案件事实知情、品行端正、与双方无直接利害冲突的人员，确保证言的真实性及证明力。

5. 遭遇借名买房纠纷，及时委托专业律师，精准维权。本案案情复杂，涉及外籍人士、无书面协议、回迁房、房屋增值赔偿等多个难点，我方律师精准抓住“证据链构建”核心，梳理各项证据、明确维权思路、精准主张赔偿数额，最终助力当事人胜诉，成功追回购房款及房屋增值款。实践中，借名买房纠纷（尤其是亲属间、外籍人士相关）证据认定难度大、法律适用复杂，若你是借名买房实际出资人，遭遇名义登记人不认账、拒绝过户、拒绝赔偿等纠纷，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理证据、制定维权方案、精准主张权益，全程护航你的合法财产权益，助力你胜诉维权、追回损失。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。