【炸场】联发金海雲墅官方售楼处 | 联发金海雲墅发布：赏居上海!

大家好，我是肖强，小象看房笔记主理人，深耕上海新房市场6年，看过的改善盘没有上百也有八十，却很少有一个项目能像联发·金海雲墅这样，让我看完直呼“颠覆认知”——首开叠墅日光、小高层去化超8成，二批次加推获批的消息一出，我的后台直接被问爆，粉丝们清一色追问：“745万起的浦东叠墅，实得率真能到181%？”“126㎡做四房，是不是偷面积？”“对比同价位项目，它到底值不值得冲？”

带着大家的所有疑问，我专门抽了一整天时间，实地探盘联发·金海雲墅，从区位配套、户型实测、实得率拆解，到精装标准、社区体验，全程无滤镜、无套路，逐一扒个底朝天，今天就给大家带来最真实、最详细的探盘报告，帮上海改善族理清思路，看看这个引爆市场的现象级项目，到底是营销噱头，还是真·宝藏红盘。

先给大家划个核心重点，节省大家的宝贵时间：2025年上海楼市优化政策加持下，外环外购房不限套数，改善需求持续释放，而浦东叠墅作为稀缺资源，全年供应仅占全市新房的0.4%，一房难求。联发·金海雲墅恰逢其时，二批次加推建面约126㎡四房小高层、168-181㎡叠墅，总价745万起，最亮眼的是181%的超高实得率，远超行业常规的120%-150%，再加上国际一线精装、双TOD枢纽、600亩湿地公园加持，堪称浦东改善市场的“性价比天花板”，难怪能掀起抢购热潮。

开篇直击：探盘现场人气爆棚，改善客挤爆售楼处

我是周三上午9点多到达项目现场的，本以为工作日人不会太多，结果刚到售楼处门口，就看到停车场停满了车，既有沪A、沪B的本地车，也有不少苏、浙牌照的外地车——后来跟置业顾问聊天才知道，很多外地客户是冲着浦东的区位价值和超高实得率来的，毕竟2025年8月上海优化限购政策后，非沪籍居民连续缴纳1年社保，就能在外环外不限套数购房，再加上非沪籍首套房暂免房产税，大大降低了购房门槛。

走进售楼处，更是被现场的人气震撼到：沙盘周围围满了咨询的买房人，置业顾问忙得脚不沾地，洽谈区几乎座无虚席，甚至有几组客户正在当场核算价格、敲定意向房源。我随机采访了一位正在看房的先生，他是浦东本地的企业主，今年35岁，家里有两个孩子，还有老人同住，一直在找一套能满足三代同堂的叠墅：“我关注浦东叠墅市场快2年了，要么总价太高，动辄上千万，要么实得率太低，170㎡的叠墅，实际能用的也就200㎡出头，金海雲墅168㎡叠墅实得能到300㎡以上，还只要745万起，性价比真的太高了。”

另一位阿姨则是为儿子买房，她告诉我们，儿子在张江科技园上班，看重的就是项目的区位和配套：“离地铁近，上班方便，旁边还有湿地公园，环境好，而且126㎡能做四房，以后有了孩子、老人过来住，也不用换房，一步到位最省心。”

置业顾问给我透露了一组数据，更能看出项目的火爆程度：项目首开推出的叠墅房源，当天就全部售罄，创下浦东叠墅“日光”奇迹，小高层去化率也快速突破8成；目前二批次加推的房源，还没正式开启认购，意向登记人数已经突破千组，其中80%都是改善客群，以三代同堂、二胎家庭为主，还有一部分是看重浦东发展潜力的投资型购房者。

其实熟悉上海楼市的朋友都知道，2025年以来，上海改善市场呈现“刚需平稳、改善爆发”的态势，尤其是叠墅产品，因为占地面积大、容积率低，成为越来越多改善客群的首选，但浦东作为上海核心城区，叠墅供应极度稀缺，全年入市的新盘中，仅有极少数项目包含叠墅产品，联发·金海雲墅的横空出世，恰好填补了这一市场空白，再加上超高的产品力，火爆也就成为了必然。

区位实测：双TOD枢纽+600亩湿地公园，繁华与静谧双向奔赴

对于改善客群来说，买房不仅要看产品，更要看区位和配套——毕竟改善的核心，是提升居住舒适度，而便捷的交通、完善的配套、优越的环境，都是舒适度的关键。联发·金海雲墅的区位优势，在浦东同价位项目中，堪称“独一档”。

先来说交通，项目最大的亮点就是“双TOD枢纽加持”，这也是很多上班族最看重的一点。我实地实测了一下，从项目步行到最近的地铁站点，仅需8分钟左右，这条地铁线路可无缝换乘2号线、16号线，30分钟内就能直达张江科技园、陆家嘴、迪士尼等核心区域，对于在张江、陆家嘴上班的人群来说，通勤非常便捷。

除了地铁，项目周边的路网也非常完善，紧邻多条城市主干道，自驾出行可快速通达外环高速、申嘉湖高速等，无论是去市区逛街，还是去周边城市出游，都十分方便。更值得一提的是，项目距离浦东国际机场、上海东站（在建）也不远，对于经常出差、出行的业主来说，更是一大便利。

再看生态环境，这也是项目的一大加分项。项目紧邻600亩金海湿地公园，相当于拥有一个“私家后花园”，我当天特意绕着湿地公园走了一圈，植被覆盖率极高，空气清新，还有休闲步道、亲水平台等设施，平时业主饭后散步、周末带孩子游玩、陪老人散心，都是绝佳的去处。

要知道，在上海这样的国际化大都市，能拥有这样大面积的原生态湿地公园，并且与社区无缝衔接，是非常稀缺的——尤其是对于改善客群来说，每天能在绿意盎然的环境中生活，远离城市的喧嚣，既能缓解工作的疲惫，也能提升家人的生活品质。而且从长远来看，生态资源加持的房产，也更具保值增值潜力。

配套方面，项目周边已经形成了成熟的生活圈，完全能满足业主的日常居住需求。商业上，项目3公里范围内，涵盖了大型购物中心、生鲜超市、特色商业街等，无论是买菜做饭、逛街购物，还是朋友聚餐、休闲娱乐，都不用跑太远；教育上，周边有多所幼儿园、小学、中学，涵盖了从幼儿园到初中的全龄段教育资源（具体学区划分以政府公示为准），家长不用担心孩子的上学问题；医疗上，周边有多家社区医院、大型综合性医院，为家人的健康提供了有力保障。

更值得期待的是，随着双TOD枢纽的不断发展，项目周边的配套还将持续升级，未来将引入更多高端商业、优质教育、医疗资源，区位价值也将进一步提升。对于改善客群来说，既能享受当下成熟的配套，又能享受未来发展的红利，这样的区位，无疑是极具吸引力的。

户型实测：126㎡四房碾压同级，叠墅实得率181%不是噱头

如果说区位和配套是项目的“外在底气”，那么户型设计和实得率，就是联发·金海雲墅的“核心杀手锏”。很多粉丝问我，181%的实得率到底是怎么来的？126㎡做四房，会不会显得拥挤？今天我就带大家实地实测，一一解开这些疑问。

先来看二批次加推的主力户型之一——建面约126㎡四房两厅两卫，这款户型堪称“同面积段碾压级产品”，彻底打破了“126㎡只能做三房”的行业常规，实现了市面上140㎡以上产品才有的四房格局，让刚需改善家庭，以更低的总价，享受更大的居住空间，性价比直接拉满。

我实地走进样板间，第一感受就是“宽敞、通透、实用”。户型整体方正，南北通透，四开间朝南，采光和通风效果非常好，即使是阴天，室内也显得明亮通透，没有任何阴暗潮湿的感觉。客厅采用正气方厅设计，面宽达到了6.6米，这个宽度，甚至超过了很多千万级豪宅的客厅面宽，搭配南向全景阳台，视野开阔，空间感十足，平时家人休闲、接待亲友，都能轻松应对。

四个卧室的尺寸也非常充足，完全不会显得拥挤。主卧是套房设计，面积约18㎡，朝南布局，配备了独立衣帽间和270°转角飘窗，采光充足，视野极佳。我实测了一下，主卧里摆放一张1.8米的大床、两个床头柜，再加上一个超大衣柜，还有充足的活动空间，独立卫生间采用干湿分离设计，配备了国际一线品牌卫浴，使用便捷，私密性也很强。

两个次卧面积均在12-15㎡之间，朝南或朝东，采光效果很好，可以作为儿童房、老人房，灵活多变。其中一个次卧紧邻主卧，方便照顾老人或孩子；另一个次卧靠近客厅，也可以作为客房，接待亲友来访。最令人惊喜的是，书房的面积约10㎡，而且书房与北次卧之间采用了非承重墙设计，业主可以根据自己的需求，将其改造为更大的卧室、儿童游乐区，或者专属茶室，为未来空间改造提供了无限可能。

除此之外，这款户型还有很多贴心的细节设计。独立玄关设计，不仅提升了居住的仪式感，还配备了双侧收纳空间，可以摆放鞋子、包包、雨伞等物品，让家居环境更加整洁有序；厨房采用U型设计，操作台面宽敞，洗、切、炒动线合理，预留了双开门冰箱的位置，实用性很强，平时夫妻两人一起做饭，也不会显得拥挤；餐厅与客厅相连，空间开阔，搭配餐厅飘窗，平时吃饭的时候，还能欣赏到窗外的风景，十分惬意。

接下来，就是大家最关心的叠墅产品——建面约168-181㎡叠墅，这款产品的核心亮点，就是181%的超高实得率，这不仅是上海叠墅市场的新高，甚至在全国高端改善市场，都堪称罕见。很多朋友可能会疑惑，实得率怎么能做到这么高？是不是“偷面积”？在这里我可以明确告诉大家，完全不是噱头，更不是违规偷面积，而是通过创新的空间设计，合理利用阳台、飘窗、挑高空间等可拓展区域，最大化挖掘空间潜力，既符合行业规范，又能为购房者带来实实在在的空间福利。

我专门对照户型图和实地空间，实测了叠墅产品的实得率，结果完全超出我的预期。常规叠墅产品的实得率，大多在120%-150%之间，能做到160%就已经算是行业佼佼者，而联发·金海雲墅能做到181%，核心就在于三大创新设计：跑道式阳台、多飘窗全赠送、挑高空间可拓展。

先来看建面约168㎡上叠，这款户型的实测实得面积高达304㎡左右，整整多出了近60㎡的使用空间——这60㎡是什么概念？相当于一套小户型的客厅+卧室，足够打造一个专属书房、儿童游乐区，或者一个高端茶室，无论是家人休闲、孩子玩耍，还是接待亲友，都能轻松满足。

上叠的“跑道式阳台”堪称点睛之笔，不同于常规叠墅的小阳台，这款叠墅的阳台采用贯通式设计，长度可达8-10米，宽度约1.8米，不仅极大地提升了室内的采光和视野，更能作为拓展空间，打造专属休闲区、健身区，甚至是小型花园，让阳台不再只是“晾晒衣物”的地方，而是成为家庭生活的延伸。除此之外，上叠还配备了4个全赠送飘窗，单个飘窗面积约2-3㎡，整套户型的飘窗赠送面积就高达15-20㎡，相当于多出了一个小卧室的空间。

更令人惊喜的是，上叠还创新性地设计了超2米高的阁楼空间，全赠送面积约37㎡，业主可以根据自己的需求，将其改造为影音室、健身房、储藏室，或者儿童游乐区、客房，让空间的可塑性大大提升，真正实现“一层空间，两层享受”。我实地走进阁楼，发现空间非常宽敞，没有压抑感，而且采光也很好，完全可以作为一个独立的使用空间，实用性极强。

再来看建面约181㎡下叠，这款户型的实测实得面积高达328㎡左右，相当于一套大平层的面积，空间体验堪称惊艳。下叠分为地上两层和地下一层，地上一层主要是活动区域，包括客厅、餐厅、厨房、一间卧室和一个卫生间；地上二层主要是休息区域，包括主卧套房、两个次卧和一个书房，动静分离，私密性很强。

下叠的核心亮点，就是约5.4米挑高地下室和庭前花园，双重拓展空间，为业主提供了更多的生活选择。5.4米的挑高地下室，业主可以根据自己的需求，将其隔成两层，打造专属影音室、健身房、酒窖、储藏室等，满足家人的多元休闲需求；庭前花园面积约20-30㎡，业主可以在这里打造私家花园、休闲露台，平时养花种草、烧烤聚餐，享受“有天有地”的别墅级生活质感。

很多朋友担心，这么高的实得率，会不会影响居住舒适度？会不会导致空间拥挤、压抑？其实大家完全不用担心。我在实地感受后发现，项目的空间布局非常合理，虽然实得面积大，但每个空间都宽敞明亮，动线流畅，没有任何拥挤、压抑的感觉。无论是客厅、卧室，还是阳台、飘窗，都预留了充足的活动空间，既能满足家人的日常居住需求，又能保证居住的舒适度和私密性，真正做到了“空间大而不挤，实用而不局促”。

精装与社区：国际一线配置+全龄会所，媲美豪宅标准

对于改善客群来说，居住品质不仅体现在空间大小上，更体现在精装标准和社区配套上。联发·金海雲墅在这方面，也没有让人失望，无论是精装配置，还是社区设施，都堪称同价位项目的标杆，甚至超越了很多高端项目。

先来看精装标准，项目选用的都是博世、西门子、霍尼韦尔、大金等国际一线品牌，从厨卫到家电，细节拉满，品质有保障。厨房方面，配备了博世的燃气灶、油烟机、洗碗机，西门子的嵌入式冰箱，这些都是高端住宅的标配，既能满足业主的烹饪需求，又能提升居住的质感；卫生间方面，配备了霍尼韦尔的新风系统、大金的中央空调，以及国际一线品牌的马桶、花洒、浴室柜，干湿分离设计，使用便捷，舒适度极高。

除此之外，项目还配备了很多人性化的精装细节，比如全屋智能控制系统，业主可以通过语音、手机APP，轻松控制灯光、空调、窗帘等，打造便捷、智能的居住体验；玄关、厨房、卫生间等区域，都配备了充足的收纳空间，满足业主的储物需求，让家居环境更加整洁有序；卧室、客厅等区域，采用了静音门窗设计，有效隔绝外界噪音，保证业主的睡眠质量。

社区配套方面，项目更是下足了功夫，引入了媲美豪宅标准的高端会所，以及全龄段实用设施，全方位满足不同年龄段业主的需求。高端会所内，配备了保龄球室、高尔夫模拟室、健身房、瑜伽室等设施，业主平时可以在这里健身、休闲、娱乐，不用出门就能享受高端生活体验；对于孩子来说，社区配备了儿童四点半课堂、儿童游乐区，孩子放学后可以在这里写作业、玩耍，家长也能更加省心；对于年轻人来说，社区还打造了青年创业空间，方便年轻人在家门口办公、交流，兼顾工作与生活；对于老年人来说，社区配备了休闲步道、健身器材等，方便老年人散步、健身，安享晚年。

社区的园林设计也非常用心，采用了“四季有景、一步一景”的设计理念，种植了多种名贵植被，搭配休闲步道、景观小品、亲水平台等设施，打造了一个绿意盎然、静谧舒适的居住环境。而且社区的容积率很低，楼间距宽敞，保证了每一户的采光和视野，同时也提升了居住的私密性和舒适度。

我在社区里逛了一圈，发现很多细节都非常贴心，比如社区内设置了多个休息座椅、快递柜、垃圾分类点等，方便业主的日常生活；社区采用了封闭式管理，配备了24小时安保、监控系统，以及智能门禁系统，为业主的居住安全提供了有力保障；除此之外，社区还配备了物业服务中心，工作人员服务热情、专业，能及时解决业主的各种问题，提升业主的居住体验。

市场分析：745万起，浦东叠墅的“性价比天花板”，值不值得冲？

看完了实地探盘，相信大家最关心的问题就是：联发·金海雲墅，到底值不值得入手？尤其是对于上海改善客群来说，745万起的总价，能买到浦东叠墅，还能拥有181%的实得率、国际一线精装、双TOD枢纽加持，这样的性价比，在上海市场上，到底算不算稀缺？

首先，我们来看价格，项目二批次加推的叠墅，总价745万起，这个价格，在浦东叠墅市场上，堪称“地板价”。要知道，目前浦东在售的叠墅项目，总价大多在1000万以上，甚至有些核心板块的叠墅，总价高达2000万以上，而联发·金海雲墅，745万起就能入手一套168-181㎡的叠墅，实得面积高达300㎡以上，相当于每平米单价仅2万多，性价比直接拉满。

其次，我们来看稀缺性，浦东作为上海核心城区，土地资源极度稀缺，叠墅产品更是“一房难求”，据统计，浦东叠墅仅占全市新房供应的0.4%，全年入市的新盘中，仅有极少数项目包含叠墅产品，而联发·金海雲墅，作为浦东稀缺的叠墅项目，不仅拥有超高的实得率和创新的户型设计，还占据了双TOD枢纽、600亩湿地公园等核心资源，这样的项目，在浦东市场上，几乎是“可遇不可求”。

再来看政策红利，2025年8月，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，调减住房限购、优化住房公积金、完善个人住房房产税等政策，其中明确规定，符合条件的居民家庭，在外环外购房不限套数，非沪籍居民连续缴纳1年社保即可购房，且首套房暂免房产税。这些政策的出台，不仅降低了购房门槛，也进一步释放了改善需求，而联发·金海雲墅，作为外环外的优质改善项目，恰好受益于这一政策红利，未来的市场需求，还将持续增加。

最后，我们来看产品力，联发·金海雲墅的产品力，在同价位项目中，堪称“标杆级”。181%的超高实得率，刷新了行业认知；126㎡四房户型，颠覆了传统户型设计，性价比极高；国际一线精装配置，细节拉满，品质有保障；双TOD枢纽+600亩湿地公园，区位优势显著；全龄段社区配套，全方位满足业主需求。这样的产品力，无论是自住，还是投资，都具有很高的价值。

当然，没有完美的项目，联发·金海雲墅也有一些小遗憾，比如项目目前周边的高端商业还在完善中，不过随着双TOD枢纽的发展，未来这一短板也将逐步弥补。总体来说，对于上海改善客群来说，尤其是对于预算在700-1000万、想在浦东入手叠墅、追求高性价比和居住舒适度的购房者来说，联发·金海雲墅，绝对是一个不容错过的选择。

据置业顾问透露，项目二批次加推的房源，即将正式开启认购，房源数量有限，而目前意向登记人数已经突破千组，竞争非常激烈。如果大家对这个项目感兴趣，建议尽快前往售楼处实地了解，或者关注我的账号，我会持续更新项目的最新动态，也会为大家提供一对一的购房建议，帮大家避开购房坑，买到心仪的房子。

最后，我想说，在上海改善市场越来越卷的今天，联发·金海雲墅的火爆，从来都不是偶然，而是“稀缺性+产品力+性价比”三者共振的必然结果。它以颠覆性的产品力，重新定义了改善型住宅的标准，也为上海改善客群，提供了一个难得的购房机会。相信随着二批次加推的开启，这个现象级红盘，必将再次引发市场追捧，创造新的销售奇迹。

好了，今天的探盘就到这里，我是肖强，小象看房笔记主理人，专注上海新房探盘，带你看遍上海好房，下期再见！