加拿大华裔房产大亨隐瞒财务真相面临监禁

温哥华开发商孙海伦于去年11月被判处40天监禁，缓期执行。

一名净资产估计至少为2000万加拿大元的温哥华开发商本月晚些时候将面临入狱的可能，除非她在卑诗省最高法院坦白自己个人财务状况。

加拿大广播公司获悉，孙海伦（Helen Chan Sun）两个月前因藐视法庭被判处 40 天监禁，原因是她未能遵守付款令 --- 法官理查德·福勒（Richard Fowler）将处罚暂缓至2月20日，以便孙某有时间充分说明她的收入和支出。

这项司法威胁出现之际，另一组债权人本周将诉诸法庭，试图对这位49岁的开发商启动破产程序。孙女士作为唯一股东兼首席执行官，其名下开发公司在大温哥华地区涉足多个住宅项目。加拿大广播公司查阅了藐视法庭庭审录音记录，并获取了陈珊其他诉讼案文件 --- 她还面临加拿大税务局近600万加拿大元的税务追缴。

孙某的公司是白石市多塔、多期公寓项目Foster Martin的开发商。

除了孙女士个人财务状况的谜团之外，这些记录也揭示了温哥华曾经繁荣的房地产和公寓市场如今的低迷 --- 孙女士试图将她目前的资金短缺归咎于此。

她还声称，试图迫使她个人破产可能会产生更广泛的影响，因为这将使近百套公寓的预售买家有机会解除合同，从而危及白石市这个大型公寓项目的利润。

孙某声称她和母亲住在温哥华西区的这栋房子里，年收入只有6万。

资产和收入

孙女士名下持有Landmark Premiere Properties Ltd.（地标首誉地产有限公司），该公司通过设立子公司收购并管理待开发地产。

2018年她申报个人净资产为9400万加拿大元，而2023年的法庭文件显示该数字已降至2100万加拿大元。

在诉讼程序中，孙女士自称处于"现金贫困"状态，坚称个人资产仅为所持公司股权，声称与母亲同住，年收入6至7万加拿大元，名下仅有一个银行账户和一张信用卡。

但福勒法官指出，从她频繁购买设计师品牌、拥有豪华车辆的生活模式可见，其未能履行每月30万加拿大元还款义务（剩余债务近350万加拿大元）的情况显然未如实披露。

去年11月的藐视法庭听证会上，福勒法官告诫孙女士的律师：“你的当事人必须明白，她此刻正悬于一根极其微弱的细丝之上。混淆视听、蓄意阻挠的时机——早已过时了。”

奢侈消费

这起藐视法庭案可追溯至2018年：GC Capital公司曾向两家企业发放450万加拿大元抵押贷款，用于本拿比一项最终失败的地产项目。孙女士与另一男子为该贷款提供担保，故当借款公司违约时，GC Capital公司随即向担保人追责。

2021年，孙女士与GC Capital达成协议，承诺分期偿还560万加拿大元。她已偿还约300万加拿大元，但于2022年夏季停止支付。两年后，该公司获得卑诗省最高法院书记官长的判决，责令陈珊每月支付30万加拿大元直至债务清偿。

孙海伦两个月前因藐视法庭被判处40天监禁。

GC Capital代理律师、资深诉讼律师拉维·希拉（Ravi Hira）在证词笔录程序中与孙女士爆发冲突：孙女士拒绝清点钱包内现金与信用卡，并指责希拉“态度恶劣”。希拉在结案陈词中指出，孙女士的“生活方式显示其实际收入远高于申报数额”。

她辩称道：“她可使用豪华车辆，无需支付租金，每月在度假、设计师服装（爱马仕、阿玛尼、迪奥等品牌）及卡地亚珠宝等奢侈品上花费数千加拿大元。”

书记官长采纳了该主张，称相关证据“前所未见”，认定孙女士在质询过程中始终“闪烁其词”，遂签发每月支付令 --- 该裁决曾被媒体广泛报道。

此后一年间，孙女士多次抗辩该判决均告失败。她曾提议每月仅偿还3000加拿大元（称与其宣称的7万年收入相符），但有法官指出按此速率需80余年才能还清债务。

市场崩盘

在藐视法庭程序进行期间，孙女士的财务状况一度被描述为正在倒塌的“纸牌屋” ---这一比喻也被部分观察者用于形容大温哥华房地产市场本身的现状。

在藐视法庭听证会前提交的文件中，孙女士声称自己是市场环境的受害者：去年大温房产年销售量创下二十年新低，较十年年均水平下跌近25%。她写道：“许多卑诗省知名房地产公司已缩减业务并裁员，多个项目被推迟或彻底搁置。预售活动较往年显著减少，地标公司及其关联企业同样受到市场下滑冲击。”

除了白石市的市场，孙女士的企业也经营南温Lord Street开发用地。

孙女士与地标公司曾重金投资于被誉为温哥华最具潜力地产热区的“甘比走廊”（Cambie Corridor），该区域因耗资65亿加拿大元的橡树岭重建项目而备受瞩目，原计划通过14栋高层公寓容纳近6000居民。然而市场下行导致公寓价格去年大幅下跌，加拿大抵押贷款和住房公司警告称，大温地区有2500套新建公寓空置待售，数量是2024年的两倍。

法庭文件显示，地标公司在甘比走廊的两处地产已被接管，开发计划停滞，任何潜在销售都可能出现资金缺口。针对孙女士个人及其公司，债权人已就橡树岭公园（Oakridge Park）周边街区的72套联排别墅项目及三块住宅用地获得超过1.15亿加拿大元的胜诉判决。其中一块住宅用地虽已售出，但提交至卑诗省最高法院的宣誓书显示，剩余地块（包括规划建设两栋30层以上高楼、含180套社会住房的1.3公顷土地）至今未接受任何报价。

在温哥华以外，地标公司还持有白石镇福斯特·马丁多期高层公寓项目的剩余库存单位。孙女士声称该项目竣工后将产生“可观现金收益”，但债权人因4500万加拿大元债务未清偿，已于去年12月申请对孙女士启动破产程序，该申请定于周一在卑诗省最高法院审理。

孙女士在宣誓书中警告，破产程序本身可能破坏债务回收努力，因为这将使福斯特·马丁项目93位预售买家（总销售额1.31亿加拿大元）获得“解除购房合同或至少提出此主张的机会”。她声称“这将大幅降低项目价值”。