豪宅抢购潮来了

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

当中国房地产经历了抽筋剥骨般的剧变之后，地产消费已经呈现出了有别于以往的新趋势。

从掘金增量到博弈存量，当刚需群体上车后，以改善需求为特征的“二次置业”浪潮正不断涌现。加上二孩三孩家庭的出现，不少人对更大空间、更多功能布局房屋的需求明显抬升。

如今，年轻父母秉持“富养娃”的理念，乐高墙、钢琴房、读书角、星空顶都要占地方。还有一些富裕家庭，为了四代三代同堂而首选大面积户型。

目前，我国人均居住面积达40平方米，但各地居住质量严重不平衡。可以说，增加面积是如今房地产市场中改善性需求的首要动机。

而且，“以房换房”已成为北上等核心城市房地产市场的主力，这些城市房屋普遍老旧，户型狭小，但人口基数极为庞大，改善型需求长期压抑，未来将随着政策松绑将日益显露。

一线城市核心地段的大户型产品也呈现出了抗跌特性，2025年部分地区甚至出现了顶级豪宅的抢购潮。豪宅和刚需二八分化显著，是当前楼市存在的明显割裂。

“有房”并非购房的终点，顺应时代且适配居住需求，才是房产市场的最终命题。

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01 大房时代

2026年刚开年，南京楼市就出现了一波躁动。

对于这个房价5年腰斩，跌回12年前水平的“新一线城市”来说，这无疑是一场甘露。以当前的价格购买大户型，似乎相比之前有更明显的性价比，因为“你可以用相同的价格，买到过去两倍面积大小的房子”。

加上改善需求的涌现，大户型受到越来越多人的青睐，浦口区雅居乐滨江国际在最近半个月卖出的户型几乎全部在227~336㎡之间，均为大户型，可以说十分火爆。

4年前，这个小区的成交单价高达近4万/㎡，而如今直接腰斩，大户型基本在2万/㎡以内。且面积越大单价越有吸引力，其中某套建筑面积312㎡的房源，因位于4楼，最终以458万的总价成交，折合单价仅1.47万/㎡。

无独有偶，即便在三线外城市柳州，改善盘也已经较为热销，120-130㎡户型受到越来越多家庭的青睐。2025年，柳州成交均价不到8000元/㎡，但单价1-1.5万/㎡的高端改善项目日益紧俏，成交韧性很足。

克而瑞统计显示，柳州楼市折射出市场需求的结构性变迁，刚改型产品已成为绝对主流。建筑面积100-130㎡的户型占据市场最大份额，而100㎡以下的产品成交套数仅2500套，占比显著收缩。

杭州楼市也不例外，“以大为美”的趋势十分明显，曾经受首套刚需热捧的小户型正在让位于200平米以上的大住宅。

去年以来，新房项目的户型变得越来越大，但卖得却越来越好。滨江‌开发的‌锦上万象府‌公开的主力户型为‌4室2厅‌，建面约‌183平方米‌，高层户型面积从‌183平米-355平方米。‌文晖板块的御境映庐面积更大，从191平米开始，一直到878平方米。

大房型走俏，也跟此前的政策压抑有关。

2006年，住建部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定新审批商品住房中90平方米以下住房面积占比须达到70%以上，旨在增加小户型供应，彼时的初衷是为了照顾到居民首次置业的刚性需求。该文件也被业内称为“7090政策”。

20年后，随着居民收入水平的提升，家庭住房需求已经从“有房住”逐渐变为“住得好”。加上房地产市场已经经过了深度调整，2024年开始，一线城市开始放松楼市紧箍咒。

上海在土地出让环节对“7090政策”做出调整，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层住宅不大于120平方米，均比此前规定有所扩大。深圳则是直接取消了“7090政策”的限制。

这一调整，符合当前改善型涌现的市场需求。此前开发商须严格遵守政策，导致市面上小面积房源存量持续走高，大户型变得十分紧俏。此次调整，就是从供给端鼓励开发建设优质大房子。

为适应市场变化，杭州还专门给大户型（≥160㎡）住宅制定了品质提升指导原则，要求层高不低于3.15米，这大幅提升了大户型产品的舒适度，更加吸引改善型买家的关注。

多重因素叠加下，中国房地产市场的“大房时代”即将来临。

02 抢购豪宅

2022年，北京顶豪住宅万柳书院成交了一套36.47万元/平米，总价近1.1亿元的法拍房。

该套房源的起拍价只有18万/平，虽只有8人报名，但共计经过了高达117次的激烈竞拍，另一套住房也以7600万的总价拍出。可见，顶级富豪对稀缺豪宅的狂热追求。

3年之后，豪宅成为市场焦点。

2025年，上海总价在3000万元以上的豪宅成交金额已突破夸张的1000亿元。这一体量甚至超过了北京、深圳、广州等一线城市的总和，独占重点城市近六成的市场份额。

全国豪宅看上海，基于周边长三角地区高净值人群的聚集，对核心资产拥有强烈需求。2025年，上海每天都有近6套千万级豪宅成交，5000万元以上的房产，几乎被上海“垄断”，全国每10套成交，就有7套在魔都完成。

而且，据克而瑞统计，每套均价提升至5330万元；中指研究院数据显示，5000万元以上豪宅产品在2024年成交套数激增253%的高基数上，继续交出56.7%的高增幅，显示出该价位段产品力的强劲韧性。

这也印证了如今房产买家更加青睐高总价、高品质产品，真正的“顶豪”正在成为主角。

上海壹号院无疑是这场盛宴中的最大赢家。凭借地处“老城厢-新天地-外滩”的黄金三角地带，5月份一开盘，起价5000万/套的64套房产就被抢空，首日即狂揽40.25亿元。整个2025年，该项目成交超220亿元，成为全国单盘销售冠军。

在深圳，年末的豪宅抢购潮正在上演。中信信悦湾开售两小时销售额就已超百亿元，加上深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶流揽金近300亿元。

北京也不例外，去年该市总价1500万元以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；成交套数占全市新建住宅成交总量的8.4%，同比提升1.4个百分点。

然而需要注意的是，豪宅狂飙并不能扭转整个行业的低迷。国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资增速、新建商品房销售面积及销售额、开发企业到位资金全部负增长。

豪宅井喷，行业低迷。中国房地产市场进入城市、区位、产品三个维度全面深度分化的极端割裂时代。

作为一种稀缺且流动性有限的资产，豪宅有明显的抗跌属性。再加上圈层属性和身份认同，社会财富的马太效应愈演愈烈，都让大户型豪宅变得越来越好卖。

如中信信悦湾38万元/平方米的最高单价，刷新了核心城市非别墅单价纪录，然而“定价过高”并未影响销售。其中，两套总价高达1.87亿元和2.5亿元的顶层复式，开盘1小时便被神秘富豪收入囊中。

深圳湾沄玺3.7亿元的楼王户型迅速售罄，GCC联泰超总湾首开去化高达八成，还有大买家一出手就是整层买入。上海单价超15万元/平的项目，开盘去化率基本都在80%以上。

成交和价格走势也呈现严重分化。2022 年以来，上海楼市整体进入下行周期，但240平以上大户型涨幅尤为显著。

深圳豪宅则是跌的少，回升快。乐有家研究显示，从2018年1月至2025年5月，深圳顶豪南山深圳湾、红树湾、蛇口沿海、华侨城以及福田香蜜湖，成交均价始终稳定在10万元/平方米及以上，一度突破15万元/平方米。而当地普通住宅房价回落至2016年，顶豪板块已逐渐回升，并呈现继续上涨的态势。

分化之下，开发商为回血也不惜重金打造高价豪宅，争夺本就稀少的顶级客群。作为一种独特的市场化产品，房地产是社会财富分配的一面镜子。可以说，豪宅火爆并不是经济全面复苏的信号，它注定只是少数人的财富狂欢。

03 时代变轨

自本世纪初开始，经过二十余年的发展，我国居民居住环境已经大幅跨越。

七普数据显示，我国住房总建筑面积已超过517亿平米，意味着人均拥有接近42平的面积，基本符合高收入国家的标准，“有房没房”的总量问题已经解决。

如今，房地产市场的痛点正从“有没有”向“好不好”转轨。

2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告。月末，“好房子”项目规范正式落地。10月，住房城乡建设部部长倪虹在答记者问时，提出“好房子”承载着千家万户对美好生活的向往，“安全、舒适、绿色、智慧”为高品质房产的特征。

然而在我国存量住房中，2000年以前建成的住房面积占比超过30%。而且普遍存在房龄老、无电梯等问题，其中30%的房子房龄在25年以上，80%的住房没有电梯。

北京的老胡同，上海的老弄堂，广州的城中村，隐藏着房地产狂奔后遗留的伤疤。北京20年以上楼龄的房子占比超过60%，无电梯、无物业、无绿化，拥挤狭小，品质低下，几乎难有居住幸福感，居民的换房诉求较高。

据贝壳研究院调研，近年来全国年均就有300-400万的家庭换房，北京、上海等大城市“卖一买一”的需求占比超过70%，厦门占比在50%-60%。

与此同时，限购政策和房贷相关政策的放松和支持，长期被压抑的改善型需求被激活。

2025年6月13日，广州正式成为全国首个全面取消限购、限售、限价的一线城市；东莞全域取消住房限购，深圳、北京、上海亦优化了限购政策。

加上存量房贷利率下调，房贷首付比例和利率调整，都进一步促进刚改和大户型产品的走红。

当然，好房子并非一味追求大，在国家顶层设计指引下，未来上市的产品，在得房率、户型、舒适等关键体感指标都将稳步提升。

因此，在存量时代，真正关注品质的“好房”才会赢得市场。这也是剧烈洗牌后，中国地产行业的一个必然未来。

04 写在最后

作为与民生紧密相连的产业，房地产走过烈火烹油的疯狂年代后，不可避免进入存量竞争时代。

随着居民财富收入的不断分化，00后实力买家登上房产消费舞台，“7090政策”退出历史舞台，二胎、三胎放开，家庭结构发生巨变，中国城市中的“大房时代”雏形已现。

由于结构的严重分化，未来的房地产市场也将进一步割裂和分化。

一种从未出现过的极端行情，或许将无法改变，持续存在。