分析下，中建观玥周边环境发展如何，得房率、车位比多少，多少户

中建观玥位于光明凤凰城核心，周边交通、教育、商业、生态配套正快速兑现，得房率（含赠送）94%-103.55%，车位比 1:1.1，总户数 820 户（商品房 719 套、保障房 101 套）。

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周边环境发展

1. 交通：距在建地铁 13 号线德雅路站直线约 100 米，预计 2025 年底通车，7 站到南山高新园，1 站换乘光明城站（高铁 + 6 号线），3 条高速（龙大、南光、外环）便捷通达各区；光明城站规划约 66 万㎡高铁 TOD 商业，未来将成区域商业新核心。
2. 教育：一路之隔深圳实验光明学校（集团）科林部（2024 年已招生），西北侧近南科大附属光明凤凰学校，周边还有光明外国语学校、百花实验学校等，自带 6 班制公办幼儿园，全龄教育资源丰富。
3. 商业：2 公里左右有蓝鲸世界、万达广场等成熟商圈，满足日常消费；项目周边规划大型商业体，后期有望引入高端零售业态，提升商业能级。
4. 生态与文体：约 400 米左右有明心园，1 公里范围内有虹桥公园、新城公园、百花园等，休闲资源充足；临近光明文化艺术中心、光明市民广场，文体配套完善。
5. 产业与规划：凤凰城是光明科学城核心板块，集聚华新光电等产业，规划打造科技总部基地与枢纽型城市会客厅，2035 年前将建成高质量深圳北部中心，区域发展潜力大。
6. 不利因素：临近高铁线路与主干道，运营期或有噪音影响；部分市政道路在建，短期可能存在施工干扰光。

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核心指标详情

1. 得房率：基础得房率约 79.6%（部分户型低至 76.87%），含飘窗、阳台等赠送后，80㎡约 94%，89㎡竖厅约 96.1%，89㎡横厅约 103.55%，107㎡约 101.08%，新规设计大幅提升空间利用率。
2. 车位比：规划停车位 900 个，总户数 820 户，车位比 1:1.1，地下 3 层车位，基本满足业主停车需求。
3. 总户数与楼栋：共 820 户，其中商品房 719 套、保障房 101 套；4 栋住宅，1-3 栋 33 层（2 梯 6 户，纯商品房），5 栋 32 层（含商品房与保障房），绿化率 35.1%，容积率 5.4。

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