2026拆迁新政敲定！住建部官方明确！这两类房子或将通通拆迁

2026年1月20日，国家自然资源部、住房和城乡建设部、国家发展改革委三大主管部门同步举行三场专题新闻发布会，主题高度聚焦——房地产领域城市更新与住房安全保障。

消息一出，社交平台迅速升温：是不是“全域拆旧”即将启动？全民等待拆迁致富的时刻到了？

真实情况是：既非全盘否定，也非全面铺开，而是一次精准校准、靶向发力的结构性调整。

就在当日，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2026〕5号），政策导向清晰有力。

文件首条即强调：坚决摒弃过去粗放式“推倒重来”，全面转向“留改拆”并举、以“留”为先、“改”为主、“拆”为补的新型更新路径。

换言之，本轮行动不制造财富幻觉，核心使命是兜牢安全底线、疏解空间梗阻、提升人居环境品质，切勿误读为新一轮资产套利窗口。

那么问题来了：究竟哪些房屋真正进入拆除序列？官方已划定两条刚性红线，覆盖全部合法拆除情形。

第一类必须启动拆除程序的，是经具备资质的第三方检测机构出具正式报告、被评定为C级（局部危险）或D级（整栋危房）的住宅建筑。

其中最具代表性的，是上世纪八十年代末至九十年代初集中建设的预制混凝土板式结构住宅，此类房屋在全国存量危房中占比逾六成。

对年轻一代而言，“预制板房”或许陌生；通俗来讲，就是当年采用工厂预制成型的楼板、墙体、楼梯等构件，在现场像拼装模型一样吊装组合而成。这类建筑服役超三十年后，结构性衰减已成普遍现象。

渗漏、剥落尚属表象，更严峻的是承重构件钢筋锈蚀、混凝土碳化、节点连接松动，整体抗震等级远低于现行标准，防火性能几近失效，居住风险堪比置身于隐性风险源之中。

据权威统计，截至2026年初，全国待治理C、D级危房总量约11.8万户，分布于270余个地级市及县级单位。

以湖南常德为例，自2025年11月启动拉网式排查以来，累计识别建筑安全隐患点412处；其中9栋被判定为D级危房的楼宇已实施物理隔离、人员清退与分阶段拆除；另有45栋C级危房完成结构复核，明确采取加固修缮或纳入年度拆除计划双轨处置。

住建部已于1月中旬下发紧急督办函，要求各地务必于2026年3月31日前完成全域危房再鉴定、再建档、再公示，建立动态可溯的“一栋一策”电子台账。

对D级危房实行“零容忍”原则：居民须先行腾退安置，房屋随后组织专业拆除，严禁任何形式的带险使用；C级危房若经技术评估确认无加固可行性或加固成本显著高于重建，亦须依法依规纳入拆除改造范围，不得勉强维持居住状态。

此处需特别澄清一个常见误解：房龄长 ≠ 必须拆！并非所有建成二三十年的住宅都属于高风险对象。

只要主体结构稳定、无沉降倾斜、无承重构件破损，仅存在管线老化、外立面脱落、公共设施陈旧等非结构性问题的普通老旧小区，2026年主攻方向是“微改造+功能补短板”，而非整体拆除重建。

本年度全国将启动改造老旧小区26,381个，同步加装电梯14,276台，直接受益居民达473.6万人。

典型如某老社区加装电梯后，老人步行负担下降70%，同时完成雨污分流改造、弱电入地、适老化步道铺设与口袋公园建设，居住体验焕然一新，完全无需通过拆迁实现品质跃升。

北京西城区一栋建于1978年的六层砖混住宅，因墙体空鼓、梁底露筋、供暖系统失效被鉴定为D级危房，最终采用“原址原规模+模块化装配式重建”模式，从拆除到主体封顶仅用45天，2026年2月即可回迁入住，效率远超传统拆迁流程。

除危房外，第二类确定性拆除对象，是位于经国家或省级批复立项的重大公共基础设施项目用地红线范围内的既有建筑。

具体包括：新建及扩建城市轨道交通线路站点、快速路与主干道拓宽工程、区域性医疗中心、九年一贯制学校、应急避难场所等民生刚需类项目所涉地块。

此类拆除行为本质是服务城市发展全局，目标在于优化通勤效率、增强公共服务承载力、提升城市韧性水平，绝非房地产开发驱动下的被动腾挪。

新政特别强化过渡期保障机制，同步压缩审批链条：涉及重大工程的征拆事项，由原先平均耗时180个工作日压缩至60个工作日内完成合规性审查与批复，确保4月起全线施工节奏提速。

浙江慈溪市前湾大道南延工程共涉及52户居民住宅，截至2026年1月6日，签约率达80.8%，协议生效后即启动腾空与拆除作业；道路建成后通行能力预计提升40%，区域交通拥堵指数下降28%。

另如成都、西安、武汉等城市地铁19号线、22号线、15号线沿线征拆工作均已进入集中签约与交房阶段，工期刚性约束下，整体推进速度明显快于一般性更新项目。

此外，部分缺乏历史文化价值、基础设施严重缺失、人居环境持续恶化的城中村和老旧工业厂区，也将视条件纳入统筹改造范畴，但其优先级明显低于前述两类，且实施前提更为严格。

此类区域普遍存在污水横流、燃气未通、消防通道堵塞、道路狭窄难行等问题，土地利用效率低下，与现代城市功能定位严重脱节。

但住建部在通知附件中明确重申：凡列入改造计划的城中村及厂区，必须100%履行居民意愿征询程序，签署同意书比例未达法定门槛（通常为90%以上）的，一律不得启动实质性拆除动作。

广州市2026年计划滚动推进52个城中村改造项目，总投资额达1200亿元，所有项目均设置前置民意调查环节，方案公示期不少于30日，异议反馈渠道全程公开。

青岛市李沧区某城中村改造项目，由村民推选12人组成全过程监督委员会，深度参与安置区选址比选、户型方案投票、地下车库配建标准协商等关键环节，最终实现267户居民100%自愿签约，零信访、零诉讼、零强拆。

当公众热议“拆不拆”时，最牵动人心的仍是“怎么补、住哪里、拿多少”。2026年补偿安置体系已完成制度性升级，突出“自主选择权”与“权益保障度”双重提升。

政策框架确立为“房票安置为主体、货币补偿为补充、实物配租为托底”的三维响应机制，赋予被征收人充分决策空间，彻底告别“一刀切”式安置安排。

货币补偿严格执行“市场比较法”评估，补偿金额不得低于征收公告发布前6个月内同地段、同类型、同品质商品房的成交均价，并引入第三方价格监测平台进行动态校验。

实物安置坚持“好地段、好配套、好品质”三好原则，优先调配临近地铁站、三甲医院、优质中小学及成熟商圈的存量安置房源。

银川市西夏区危旧房改造项目提供三种安置选项，选择房票方式的居民可额外享受安置面积10%的奖励补贴，并免征契税与印花税，相当于购置新房实际成本降低8%-12%，该选项选择率高达76.3%。

过渡期保障全面提标扩面：征收完成后至安置房交付前，按月发放临时安置费，标准参照当地同区域、同类型住房租赁市场指导价上浮20%执行，确保基本居住尊严不受损。

针对低保家庭、特困供养人员、重度残疾人、独居高龄老人等特殊困难群体，实行“三优先”政策——优先选房、优先配租、优先发放一次性困难补助，切实防范因拆致贫、因拆返困。

北京西城区上述原拆原建项目还创新推出“改建贷”金融服务，合作银行为经济暂困居民提供最长5年期、利率优惠、随借随还的专项贷款，有效缓解过渡期资金周转压力。

当然，现有机制仍有持续优化空间，部分实操环节尚存提升余地。

例如房票使用范围仍偏窄，多地限定仅可在政府指定的3-5个楼盘内使用，供需匹配度不高，导致部分居民持票观望；再如个别安置小区虽售价亲民，但距地铁站超3公里、周边无基础商业配套、教育医疗资源空白，生活便利性大打折扣。

青岛某城中村安置房建设过程中，居民监督委员会实地赴瓷砖供应商工厂查验原材料批次，发现部分批次产品抗弯强度不达标、空鼓率超标，当场要求停工整改，更换全部不合格材料并重新铺贴，真正把质量关口前移至生产源头。

最后必须郑重提醒：靠拆迁一夜暴富的旧逻辑，已在政策顶层设计中被彻底终结。

2026年所有拆除行为均服务于“存量提质、安全筑基、民生优先”的根本目标，既非刺激地产销售的短期工具，亦非制造阶层跃迁的投机通道。

其终极价值在于筑牢千家万户的生命安全屏障，兑现“住有所居、居有所安、安居宜居”的庄严承诺，推动城市发展从规模扩张迈向品质精进。

请自觉抵制各类自媒体炮制的“全域强拆”“补偿翻五倍”“抢搭违建能多赔”等不实信息，这些内容既无政策依据，更可能误导群众作出错误判断。

还需特别注意：全国拆迁政策呈现鲜明的地方适配性特征。银川市房票叠加税费减免，青岛市推行全过程居民共治，北京市试点危房“原拆原建+金融支持”，各地实施细则差异显著。

因此，若您关注自身房屋是否涉及改造、补偿标准如何核定、安置方式如何选择，请务必以所在区（县）政府官网、官方微信公众号及住建局窗口发布的正式文件为准，切勿轻信非官方渠道传言或二手转述。

综上所述，2026年的城市更新拆除行动，坚守三条铁律：只拆确有安全风险之房、只拆服务重大民生之房、只拆群众共识达成之房；补偿机制健全但拒绝超额收益预期；政策细则因地而异，一切以属地政府权威发布为唯一依据。

我们呼吁每一位市民理性认知政策本意，主动学习法规条款，积极参与民主协商，依法依规维护自身正当权益。

毕竟，房子不只是资产，更是遮风挡雨的港湾、安放身心的归处——安全、健康、便利、尊严，才是新时代居住价值的真正内核。

参考资料：环球网：2026-01-23：推进存量土地临时利用，自然资源部、住建部联合发布新政进一步支持城市更新