公积金改革能救房地产吗？一文揭秘公积金制度前世今生

要理解今天公积金制度的改革与探索，我们不妨回到三十多年前，看一看这个影响几亿人住房生活的制度，是如何诞生，又如何一步步演变至今的。

对90后、00后来说，买房似乎是天经地义的事，但在上世纪90年代之前，中国城镇职工的住房，大多是单位分配，而非市场购买。

那是一个福利分房的时代。

住房作为国家或单位的固定资产，以福利形式分配给职工。

听起来仿佛是免费的午餐，但任何福利背后，都有一张需要支付的账单。

到了80年代末，这张账单已让国家和国有企业不堪重负。

企业办社会模式下，一个工厂不仅要抓生产，还要管职工的住房、医疗、养老。

住房，成为其中最沉重的包袱之一。

1978年至1990年，中国城镇人均居住面积，从3.6平方米增加到6.7平方米。

虽然近乎翻倍，但住房短缺仍是普遍现象。更关键的是，为维持这一福利体系，国家每年投入大量资金建房修房，资金有去无回，形成财政上的死循环。

1991年的上海，正是这一困局的缩影。

大量产业工人三代挤一室，住房紧张不仅影响生活品质，也制约城市活力。

继续福利分房，财力不支，停止分配，民生压力巨大。

但改革，势在必行。

旧路难行，改革者将目光投向海外。

当时，新加坡的中央公积金制度（CPF）因其在解决住房问题、稳定社会方面的成效，成为亚洲范围内的成功范例。

1991年，上海组团赴新加坡学习后，迅速结合本地实际，推出上海方案，成为中国住房公积金制度的雏形。

不过，这次借鉴在落地时发生了一次关键调整。

新加坡的CPF是一个综合性社会保障体系，涵盖养老、医疗、住房等多方面，其核心是通过强制储蓄和政府组屋配套，实现居者有其屋。

当时的中国，最迫切的任务是启动住房商品化改革，为建房资金解困。

因此，中国的公积金制度在引进时聚焦于单一目标，就是为住房建设融资，为市场化改革破局。

我们借鉴了强制储蓄机制，但由于发展阶段不同，未能同步建立类似新加坡的保障房供给体系。

这一差异，也为后续发展埋下伏笔。

中国的公积金，从诞生起就注定要与市场化商品房体系共同成长。

制度建立初期，公积金确实发挥了重要的历史作用。

在商业银行房贷尚未普及的年代，公积金低息贷款帮助第一批购房者迈出步伐。

通过个人缴存、单位补贴的方式，它以较低成本将住房责任从国家平稳转移给个人与市场，堪称一场精巧的制度设计。

随着中国经济腾飞，房地产进入高速发展期，公积金的功能也逐渐演变。

它从一种互助性的启动资金，逐渐成为重要的住房金融支持工具。

其核心机制在于利率优惠，公积金贷款利率长期低于商业贷款，形成实质性的利息补贴。

但在房价上涨周期中，这一优惠的受益情况出现分化。

通常情况下，收入更稳定、已有一定积蓄的家庭，如体制内、国企职工更容易达到贷款条件，从而更充分地享受低息贷款。

而缴存基数较低、难以凑足首付的群体，其公积金往往沉淀于账户，使用效率有限。

与此同时，公积金缴存部分享受个税免征政策，也使其成为单位薪酬福利的重要组成部分。

制度的初心与市场运行中的实效，在时代进程中不断接受检验。

公积金制度高效运转二十余年，其成功与中国城镇化快速推进和房地产市场上行周期密不可分。

它作为一项关键制度安排，支撑了大规模城镇居民的安居需求。

任何制度的生命力在于适应变化。

当宏观经济与住房市场进入新阶段，公积金的运行机制也迎来新的议题，如何提升资金使用效率？如何更好覆盖新市民、青年群体？如何支持租购并举的住房体系？

近年来，从提高贷款额度、放宽提取条件，到支持租赁消费等，公积金的改革步伐持续加快。

这正是制度与时俱进、回应新需求的体现。

回望公积金三十余年历程，它既是一项具有历史创造性的制度安排，也是中国住房体系从计划走向市场的重要桥梁。

它身上带着特定发展阶段的选择印记，也承载着亿万家庭的安居期待。

理解这段历史，有助于我们更全面地看待今天的改革。

制度是时代的产物，也必随时代而进化。

公积金的未来，仍将与普通人家的居住梦想紧密相连。