新加坡二手公寓市场降温！转售价整体下降，成交量却高了！

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2025年12月，新加坡私人公寓转售市场以温和态势收官，尽管交易量小幅上升，但整体转售价格略有下滑。更广泛的市场数据表明，这一变化更多是季节性因素，而非结构性调整。

市场分析师表示，这一现象并不表明市场普遍疲软，而更符合典型的年终市场模式——由于买卖双方在假日期间和新年前趋于观望，市场动能通常会减弱。

重要的是，长期趋势依然稳固。与2024年12月相比，整体转售公寓价格仍高出3.9%，这表明12月的价格回调属于短期调整，而非转售市场进入深度下行周期的开始。

图源：99.co

从区域价格走势看，各细分市场表现明显分化。12月，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）均录得环比价格下跌，而中央区以外（OCR）则继续实现价格增长。CCR 转售价格环比下降2.7%，RCR 小幅下跌1.1%，而 OCR 价格上涨1.3%，为整体市场提供了支撑。

从同比角度看，趋势更为清晰：RCR 转售价格较去年同期上涨5%，OCR 上涨5.6%，而 CCR 价格则微降0.2%。这一趋势反映了城市边缘和郊区因绝对价格相对亲民而持续受到需求支撑。

12月交易量略有增加，估计有914套转售单位成交，较11月的897套上升1.9%。尽管如此，市场活跃度仍低于历史平均水平——交易量同比去年12月下降9.1%，也低于过去五年12月平均水平的8.1%，这印证了年底月份市场活动通常趋缓的规律。

从区域分布看，OCR 继续占据转售交易的最大份额，12月占比达51.5%；RCR 占29.2%；CCR 则占19.3%。同时，转售交易（sub-sales）在整体二级市场活动中占比较小，12月仅占4.7%，较前月下降。这类交易涉及项目竣工前转售单位，占比降低表明市场投机活动有限。

图源：99.co

尽管整体价格走软，12月仍出现多宗引人注目的高价值转售交易，不过此类交易仍属例外而非常态。其中，位于圣淘沙湾（第四区）的豪华临水项目 Turquoise 以1200万新元创下当月最高转售纪录。

该项目于2010年竣工，共有91个单位，涵盖大型三卧、四卧公寓以及顶层豪宅和空中别墅，部分单位面积近8000平方英尺，容积率低，坐拥度假式环境。

此外，12月盈利指标也略有缓和。转售公寓的中位资本收益为36.5万新元，较前月下降约2.3万新元。

各区表现差异显著：第十区（涵盖东陵、荷兰村、武吉知马）中位资本收益最高，达73万新元；而第一区（包括驳船码头、莱佛士坊、滨海湾）则录得25万新元的中位资本亏损。这些数据凸显了入市时机和价格水平对转售结果的影响，尤其是在价格波动较大的核心区。

整体来看，12月转售公寓的投资回报依然稳健，但不同区域差异显著。所有转售交易的中位无杠杆回报率为29.1%。

其中，第二十区（包括宏茂桥、碧山、汤申）表现最为强劲，中位无杠杆回报率达45.8%；而第一区则最低，为-13.1%。这些回报率通过比较单位的最新转售价格与上一次交易价格计算得出，为保证可比性，剔除了匹配交易少于10宗的区域。

12月数据传递的信号指向的是阶段性降温，而非基本面转向。对买卖双方而言，12月的市场表现再次强调：买房时更需深入理解地段、入市时机和可负担性等因素，这些将持续塑造新加坡公寓转售市场的交易结果。

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