南通如皋房价变迁，从2010年3000涨到15000，如今价格差异分化

说起江苏南通的如皋，外人最先想起的，或许是藏着古韵的定慧寺。

但对本地人，或是这十几年里在这儿看房、买房、安家的人来说，如皋的房价，才是一本更厚重、更沾烟火气的生活账本。

它的房价涨跌起伏全贴着本地人过日子的节奏，和街坊邻里的闲谈、新城老街的变迁、一家老小想“换个好住处”的朴素念想，丝丝缕缕缠得紧实。

2010年前后的如皋，市区模样还是老底子的样子。主干道中山路、宁海路算得上市里的热闹地段。

可一拐进旁侧巷子，满眼都是90年代建的多层住宅，五六层高，没有电梯，墙面是朴素的水刷石或涂料。

“城里”和“乡下”，在当地人心里划着一道清晰的界线。那时候，家里能有一套百来平米、挨着市中心学区的房子，是件很体面的事。

只是这份体面，更多是占了位置的便利，还没换算成如今这般醒目的货币数字。彼时如皋的社会经济发展势头不错，人们手里有了余钱，消费也渐渐活络，反映在房子上，就是一场不疾不徐的回暖。

2012年到2014年这段时间，去市里新房售楼处转转，或是听老中介闲聊，会发现位置好的新楼盘，价格正从每平方米三四千元的门槛，悄悄试探着往四千多、五千元走。

这波初涨，没有让人慌神的跳价，反倒像早春河面的冰层松动，嘎吱声响里，能感受到变化，却又不急不躁。

推动这波涨势的，是本地最早一批有改善需求的人，或许是单位效益不错的家庭，或许是做点小生意攒了钱的个体户。

他们不再满足于老房子的局促格局，想要更明亮的客厅、更整洁的卫生间，还有一个听着更“现代”的小区名字。

2015年往后，如皋的楼市才算真正迎来了看得见摸得着的变化，而且一持续就是好几年。那段时间，若隔半年回一次如皋，多半会觉得这座城市有些“陌生”。

城区东边、南边，大片空地围起了围墙，塔吊高高立起，吊臂不停转动，一个新的“新城”轮廓，在广告牌的宣传和工程车的轰鸣里慢慢清晰。

这不仅是房子越建越多，更是整座城市在拉骨架、焕新颜。龙游湖周边、中山东路延伸段，成了当时的置业热土。

房价也被这城建热潮推着，从四五千元的基数，稳步迈上六七千元，又朝着八千元乃至更高的价位攀登。

到2017、2018年，想在如皋市区买一套口碑不错、地段也算核心的电梯新房，每平方米准备8000到10000元，是大家普遍的心理预期。

这一轮上涨，范围比之前广了太多，不再是少数人的改善游戏。不少乡镇家庭为了让孩子到市里读更好的学校，纷纷加入买房大军。

一些在外地工作的如皋年轻人，也开始盘算着回乡安家。房子，从单纯“居住的容器”，慢慢变成了“家庭资产的核心”，更是获取优质教育、生活资源的“门票”。

茶余饭后，亲戚邻里聊天，“你家房子买在哪了”“现在值多少了”，成了再自然不过的话题。

这股上涨势头，在2020年前后借着全国三四线城市的楼市行情，把如皋房价推上了历史性高点。

2020年底到2021年上半年，市场热度达到顶峰。彼时如皋新房平均价格触及阶段性峰值，全市新房均价高点一度达到每平方米14309元左右。

二手房市场里，那些区位好、学区优、小区环境佳的房源，挂牌价冲到每平方米13000元甚至15000元以上，也并非个例。

这个房价高点，是多种情绪与现实交织的结果：有对新城美好蓝图的笃定，有对货币环境的些许焦虑，更有“亲朋好友都买了，自己不买就落后”的紧迫感。

那时的售楼处，周末永远人头攒动，销售电话接二连三，“现在不买，以后更贵”的氛围，弥漫在城市的各个角落。很多家庭掏空两代人的积蓄，踮着脚尖，才够得上心仪房子的首付。

只是高峰的风景，向来短暂。从2021年下半年开始，尤其是进入2022年，楼市风向悄无声息地变了。房地产市场整体进入调整周期，这股寒意，也毫无例外地吹到了长江北岸的如皋。

最直观的感受是，房子没那么好卖了。新房售楼处的促销活动越来越多，从前从不松口的折扣，如今也能商量。

二手房市场里，挂了大半年都无人问津的房子比比皆是，房东的心态也从最初的强硬坚挺，慢慢变成了“诚心买价格可谈”。

房价，开始了理性回调，这个过程不是突如其来的雪崩，反倒像一层一层剥笋，慢慢褪去泡沫，接近更贴近居住本质的真实价值。

如今的如皋，房价到底是个什么水平？得先把“如皋房价”这个笼统的说法拆开来看，因为市场早已像退潮后的沙滩，不同质地的房源露出清晰轮廓，价差变得格外明显。

如果看整个如皋市面的平均情况，以2025年底至2026年初为参考，如皋二手房挂牌均价大致在每平方米9000元上下浮动。

新房方面，因各楼盘促销力度不同，均价看似比二手房稍高，但也普遍在每平方米10000元出头。

只是这个“平均价”，是揉合了所有地段、房龄、品质的综合数字，只能告诉你一个大致的价格水位，却描绘不出水下的具体地形。

真正的市场格局，是高度分化的，大致能分出三四个价格梯队，各有定位。

第一梯队，是市场上的“硬通货”。主要是老城核心绝版地段、配享顶级学区的次新房，或是新城范围内公认品质顶尖、品牌开发商打造、物业口碑上乘的楼盘。

这些房子是如皋楼市信心的基石，价格也最坚挺，当前单价仍能维持在每平方米13000元到17000元，甚至更高。

买这类房子的人，要么是为孩子教育不惜代价的家长，要么是追求顶级居住体验的改善客群，他们买的不只是房子，更是这份资源与品质的“稀缺性”。

第二梯队，是市场交易的主流与中坚。涵盖市区大部分房龄10到15年、物业管理尚可的电梯小区，或是新城范围内位置稍次，但品牌和品质仍在线的楼盘。

这些房子能满足大多数家庭对“小区环境好、停车方便、上学不远”的核心需求，价格也贴合普通家庭的预算，单价普遍在每平方米9500元到12000元这个广阔区间。

这也是目前如皋楼市里，看房人最多、成交量相对集中的部分。

第三梯队，是大量的“老破小”与“老破大”。也就是市中心那些没有电梯、户型陈旧，但生活配套极其便利的多层住宅。

它们的地段价值仍在，可产品本身早已严重落后于时代，价格也实实在在回归到居住本质，单价大多在每平方米6000元到8500元之间。

对于预算极其有限、却迫切需要在城里有个落脚点的家庭，或是对老街坊生活有深厚感情的老人，这是他们的主要选择。

此外，乡镇上的房源，或是市区偏远位置的楼盘，价格会更低，每平方米四五千元也能找到合适的选择，它们构成了如皋房价的最低底盘。

如今走在如皋的街头，能同时看到好几个不同的时空。老城区护城河边的步道上，散步的老人步履慢悠悠；吾悦广场、万达广场里，年轻人熙熙攘攘，满是烟火气。

而那些曾经红火一时的新区售楼处，有的早已换上了其他品牌的广告。关于房价的谈论，也从当年的“会不会涨”“能涨多少”，变成了如今的“跌了多少”“哪里的房子更抗跌”。

那场普天同庆的房价上涨盛宴，早已彻底结束，如皋楼市进入了更冷静、也更挑剔的新阶段。

决定一套房子价值的，不再是虚无的“新城概念”，而是实实在在的硬指标——学区质量、物业服务水平、周边菜场超市是否便利，甚至是邻里圈层。

开发商的日子也不比从前，不少项目都在绞尽脑汁做促销，从前“一房难求”的盛况，早已变成如今“琢磨怎么吸引人看房”的现实。

回望如皋从2010年至今的房价旅程，活脱脱是许多三四线城市的共同缩影：从温吞的市场苏醒，到伴随城建热潮的奋力追赶，再到借势冲上令人眩晕的高点，最后在市场规律的大潮中回落、分化，寻找新的价值平衡。

从每平方米三四千元的起点，到站上过万元的高台，再回落至如今以八九千元为主的平台。

每一分价格的变化里，都揉进了本地人对于安家、子女教育、财产保值的复杂计算，也深深烙印着这座城市扩张与更新的足迹。

如今，楼市的热闹归于平淡，房价数字的波动也终将慢慢沉淀。

对于生活在如皋的人来说，房子或许重新变回了那个需要精打细算的重大选择，但街头巷尾的早茶店依旧冒着热气，龙游湖的晚风照样清凉。

日子就在房价的涨跌声外，不紧不慢地继续流淌。那些关于家的悲欢，关于生活的重量，远比房价曲线图上的一根冰冷线条，要生动、绵长得多。