李嘉诚的预言已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变

前言

2026年1月，寒风不仅吹在脸上，更吹进了无数炒房客的心窝里。

数据显示，百城房价已连续下跌，当年掏空六个钱包凑的首付，现在全跌没了。

五年前李嘉诚喊出“需求枯竭”，结果被群嘲“看不懂时代”，如今回头看，才发现最清醒的只有他一个人。

编辑：AJY

预言成真

时间这东西最不讲情面，它把曾经的狂热撕开了一个口子。

2013年，当所有人还在疯狂抢房、甚至为了个买房资格打破头的时候，李嘉诚就已经开始打包卖掉他在上海、广州的优质项目。

到了2015年，他更是把内地的投资物业面积砍掉了一大半，哪怕打折也要卖。

那时候多少人笑话他“老糊涂”、“跑路”，毕竟当时房价还在蹭蹭涨，似乎闭着眼睛买都能赚。

可现在呢？现实狠狠抽了每个人一巴掌，2025年的数据显示，百城二手房价格全部下跌，没有一个是涨的。曾经人挤人抢新房的场景，变成了现在挂牌半年都没个问询电话的冷清。

这种从“万人空巷抢房”到“无人问津抛售”的过山车，坐上去的人才知道有多晕。

那些在高点进场的人，眼看着资产缩水，心里的苦只有自己知道。这不仅是财富的蒸发，更是对过去二十年“买房必赚”信仰的一次彻底摧毁。

更有意思的是，当年被嘲笑太保守的李嘉诚，在2021年底又出手买入了上海浦东的一处优质房产。这一进一出，哪是简单的买卖，分明就是对周期的精准收割。

他早就看透了，所谓的繁荣只是表象，一旦潮水退去，裸泳的人会尴尬无比。

现在回过头看，这一轮调整根本不是什么黑天鹅，而是灰犀牛。

人口红利没了，城镇化慢了，杠杆加不动了，这三根支柱一倒，楼市的遮羞布就被扯下来了。这不是政策想不想救的问题，而是经济规律在起作用，谁也挡不住。

所以，别再幻想V型反弹了。市场已经用最冰冷的数据告诉所有人：那个闭眼买房都能暴富的时代，已经彻底翻篇了。剩下的，只有如何在这场退潮中，保住自己的本金，不被卷进深海里。

李嘉诚撤退

其实李嘉诚的撤退，不是因为他看空中国，而是他看透了这门生意的本质。

过去二十多年，楼市能疯，靠的是三股劲：人口不断进城、城镇化疯狂推进、银行拼命借钱。但现在，这三股劲同时泄了气。

人口出生率往下掉，该进城的早进了，老百姓的杠杆也加到了极限，再想借钱买房，银行比你更慌。这就是李嘉诚说的“需求枯竭”。这时候房子的金融属性像冰一样融化了，只剩下了居住属性。

你手里拿着房子，看似资产千万，可要是卖不出去，那就是一堆钢筋水泥。

李嘉诚当初七折甩卖，图的就是个“快”。他算的账不是少赚了多少钱，而是如果不卖，这笔钱就会被死死套住，错过更好的投资机会。

这就是高手的认知差，普通人看到的是价格，他看到的是流动性。

现在的政策虽然在降首付、降利率，甚至在搞“以旧换新”，但这根本不是为了让房价再起飞，而是给市场铺一张“安全网”，别让整个楼塌下来砸到人。

政策托的是底，不是价。这一点没看清楚，接下来的决策可能全都是错的。

尤其是对于房企来说，以前靠高周转、高杠杆的路子走不通了。

现在拼的是谁能把房子盖好，谁能把服务做好，谁能活下来。这就像是一场马拉松，前面跑得再快，后面体力不支倒下了，也是白搭。

从商这么多年，李嘉诚的思维异于常人，这也是他为什么能够获得巨大成功的原因。

如果没有高瞻远瞩，那被套牢的人中可能也会有李嘉诚的身影。而他的这种思维，其实也是非常珍贵的，尤其是在今天的市场环境之下。

老房逆袭

这市场一变，大家的玩法也就跟着变了。以前买房是看哪里能涨，现在买房是看哪里能住。这就导致了第一个反直觉的现象：那些被嫌弃的老破小，居然开始抢手了。

你看深圳、上海的数据，20年以上的老房子成交占比在往上走。为啥？因为这些老房子虽然破，但地段好啊，下楼就是菜市场、医院，出门就是地铁站。

比起那些画大饼的远郊新城，还得等个五年十年配套才起来，老破小赢在“当下”。

这是一种消费心态的成熟。大家不再愿意为了一个虚无缥缈的“未来”，牺牲掉现在实实在在的便利。尤其是当房价上涨的预期被打掉后，房子回归了消费品，大家自然开始挑剔它的使用价值。

这也正是《住房租赁条例》出台后的必然结果，租房有了法律保障，买房的紧迫感自然就弱了。

而且，观念真的变了。以前觉得租房是漂泊，现在35岁以上的租客越来越多，大家算明白了账：与其背着几百万的房贷当房奴，不如租房过日子，手里的现金留着享受生活才最实在。

数据显示，40个重点城市35岁以上的租户占比达到了35%，这阶段的人群其实经济实力不错，但就是不愿意被房子绑定。

甚至有人觉得，既然农村有老家，城里干嘛非要买一套？不如把这笔钱拿来旅游、拿来理财、拿来提升自己。这种“反房奴”的思潮，正在年轻人中间蔓延。

他们活得更通透，不被传统的“三十而立必须有房”的枷锁困住。

对于国家来说，这也是好事。收购存量房转保障性租赁住房，既消化了库存，又解决了新市民的住房问题。这盘棋，下得很大，也很稳。

未来，租赁市场会越来越规范，租房也能过上一辈子，不再是啥丢人的事。

市场分化

说到这儿，未来的路其实已经很清楚了，那就是两个字：分化。普涨的时代彻底翻篇了，以后是一线城市核心资产稳得住，三四线城市想卖都没人接。

核心城市的优质资产，因为有人口、有产业、有配套，哪怕跌，也有底线。就像李嘉诚说的，地段决定了一切。

但那些没有产业支撑的三四线城市，库存高企，房子多得数不过来，想卖？难如登天。这种分化，会随着2026年的深入，变得越来越明显。

买方市场来了，现在是“房求人”，你手里有现金，那就是大爷。

以前买房求爷爷告奶奶，现在你是上帝，可以挑挑拣拣，甚至狠狠砍价。这种权力的反转，是楼市调整带来的最大红利。

对于想买房的人来说，千万别再抱着“买房暴富”的旧黄历了。现在的逻辑是：看现金流，看租售比，看真实需求。

如果你买一套房，租金还抵不上利息，那这房子就不是资产，是负债。接下来的2026年，楼市拼的不是胆子大，而是眼光毒。

谁能在海量的房子里挑出那些真正有价值的“硬通货”，谁才能在这场退潮中穿着裤子离场。

不管是改善自住，还是资产配置，都得把“安全”两个字刻在脑门上。别再梭哈，别再加杠杆，稳扎稳打才是硬道理。

政策也在引导这种分化。公积金贷款利率降到了历史低点，换房个税退税延期，这些都是为了鼓励合理的住房消费，而不是投机。所以，听懂政策的话，跟着大势走，别跟趋势作对。

结语

疯狂买房就能一夜暴富的时代，已经彻底画上了句号。

2026年的楼市，拼的是对现金的掌控力和对核心资源的判断力。

如果是你，现在会优先考虑市中心的“老破小”，还是远郊的大平层？