恒隆，不摇摆了

不摇摆是一种战略力量

撰文 | ST

主编 | 付庆荣

图片来源 | 视除特别标注，均来自恒隆官方

恒隆的2025，越走越坚定了。

开局直面“上海依赖症”，找到了“第四条支柱”；中场变阵，取消商场组合“高端”、“次高端”分类标签，以“日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变”。

尾声，则是一场由内而外“自我升维”的高调宣言，开启“恒隆V.3”新程，“（希望）每个已开项目都做到最好，在已经成功的项目上增加面积，再扩大项目的影响力”。

现在，站在2026的起点，回望恒隆过往这一年，成果已然显现。今日，恒隆地产2025财报如约而至，尽管全年总收入同比微降11%至99.5亿港元，主要受物业销售收入大幅下滑影响，但核心的物业租赁业务依旧抗打。

据财报，期内，恒隆内地商场租赁收入约48.71亿元，同比增长1%；平均出租率提升2个百分点至96%，其中上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场三大“王牌”几近满铺。

“增长令人鼓舞。”恒隆行政总裁卢韦柏在业绩会上表示。一个清晰而有力的信号破纸而出：恒隆正在挣脱此前对市场风向的纠结与彷徨，以战略聚焦的定力、运营优化的韧性，从“周期跟随者”转向“战略笃定者”。

01

2025业绩全景

数据印证战略定力

翻开恒隆地产2025年答卷，总收入的结构性变化直观反映了管理层在业务取舍上的决断。

2025年度，恒隆地产总收入99.50亿港元，较去年下跌11%，主要因为物业销售收入下降83%至2.64亿港元；整体营业溢利上升1%至65.27亿港元；股东应占基本纯利上升3%至32.02亿港元。

受内地办公楼租赁市场持续疲弱及香港经济复苏较预期慢影响，物业租赁收入及营业溢利同步下跌1%，至93.89亿港元及66.63亿港元。

但从收入贡献来看，物业租赁已成为绝对核心（超94%）。主动“做减法”的恒隆，已将资源毫不摇摆地集中于能够产生长期、稳定现金流的租赁业务。

这种聚焦，使得公司即使在物业销售断崖式下滑的背景下，仍能保障核心利润（基本纯利）的增长，为战略转型提供了坚实的财务缓冲。恒隆管理层明确表示，“单纯依靠数量扩张的时代已经过去。”

分区域来看，内地市场展现出强大韧性。内地商场租赁总收入达48.91亿元，同比增长1%，平均出租率提升至96%，成为集团业绩的稳定器。其中上海两大标杆项目表现稳健——恒隆广场收入16.61亿元，增长1%；港汇恒隆广场收入11.97亿元，增长2%，两项目合计贡献内地商场收入超58%。

更值得关注的是多个区域项目的突破性增长。无锡恒隆租赁收入突破5亿元，增幅达10%，年末实现100%出租率；大连恒隆以12%的同比增速领跑全国项目，租赁收入达3.31亿元；昆明恒隆也录得9%的稳健增长，这些成果验证了恒隆在核心城市群的精细化运营能力。

2025年恰逢集团65周年庆典，多个恒隆项目不仅展开丰富多彩的主题活动，同时也通过精细化运营提振消费。上海恒隆引入「黄油小熊」、「Jellycat」和村上隆助力的Ohana Hatake，叠加年度「Home to Luxury」活动，显著提升客流与消费体验；港汇恒隆迎来多家旗舰店开业，进一步丰富租户组合。

• 上海恒隆广场全球首发Ohana Hatake限时沉浸式花园

无锡恒隆，去年4月开展「Wiggle We Go快乐出发」庆祝活动，吸引家庭和年轻客群，9月又在读举办周年庆，带旺国庆黄金周销售业绩，同时餐饮及时尚生活业态表现强劲，令整体租户销售额上升3%。大连恒隆则持续提升租户品牌，并举办多项庆祝活动；昆明恒隆将邻近的尚义街改造为商场的开放式延伸，活化为集文化、休闲和生活于一体的热点，成功带动客流，巩固商场中国西南部顶尖零售及生活时尚地标的地位。

• 无锡恒隆广场实景图

另值一提的是，期内，内地三座恒隆广场表现不佳——天津恒隆收入下跌3%；武汉恒隆（下跌31%）、沈阳市府恒隆（下跌36%）的跌幅持续加大。对此，恒隆方面表示，商场将继续持续展开租户组合优化计划、灵活调整策略转型，以改善客流及整体购物体验。

以上，不难看出，从上海双核的稳定表现，到多个二线项目的亮眼增长，再到战略性调整的有序推进，恒隆展现出从规模扩张向质量深耕转型的战略成效。

02

主动谋变背后

恒隆V.3策略的胜利

如果说财报数据是“果”，那么于2025年全面启动并公布的“恒隆V.3”策略就是最根本的“因”，代表这恒隆增长引擎的彻底切换。

恒隆行政总裁卢韦柏明确指出，过去那种“粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束”。每进入一个新城市都意味着全新的团队与漫长的培育期。因此，新战略的核心是：不再盲目开拓新城市，而是聚焦于已建立优势的核心城市，通过轻资产或扩建方式，放大现有项目的领导力、可见度与商业辐射范围。

"V.3战略可以大大加快收租的时间和速度，目前落地城市已有很强的商场，未来强上加强，这是对公司很重要的增量。”恒隆地产董事长陈文博在年度业绩会上表示。

“恒隆V.3”策略在2025年迅速落地，形成了一套清晰的“组合拳”。“V.3总计投入11亿元，有助于提高我们的领导地位。”

轻资产租赁，快速扩容

作为恒隆未来最重要的增长引擎，杭州恒隆广场商业面积为14.79万方，部分将在2026年4月开业，且预租率已达91%。值得关注的是，在正式开业前，恒隆已与杭州百大集团签订为期20年的营运租赁合同，将零售面积从10.59万平方米扩展至14.79万平方米，增幅达40%。这一前瞻性布局不仅增加了体量，更将沿街展示面从90米大幅提升至290米。

• 杭州恒隆广场效果图

在上海南京西路，恒隆除了扩容恒隆广场，还通过长期租约形式获得南京西路1038号项目经营权为南京西路商圈增加9.6万平方米商业空间，扩大幅度达44%。这一"轻资产"扩容不仅巩固了恒隆在上海核心商圈的领先地位，更以较低的资本投入实现了规模扩张。

在无锡，恒隆以长期租约获得原新世界百货经营权，为无锡恒隆广场新增38%的商业面积。。无锡恒隆广场经过十二年发展，已集聚超过250家高端品牌，其中半数以上为首次进入无锡市场，成功吸引了近三成异地客群。2025年12月，恒隆再次通过长期租约获得原新世界百货地块经营权，作为项目三期，新增4.7万平方米商业空间。这一扩展将使无锡恒隆广场总零售面积扩大38%，形成总建筑面积超60万平方米的商业集群。

在杭州，租下与自建项目一街之隔的杭州百货大楼，租期20年，使杭州恒隆广场零售面积扩大40%，并获得约290米的“超级外立面”。在上海，与上海九百集团合作，以20年营运租赁模式接手梅龙镇广场，为上海恒隆广场新增约44%的体量，构筑南京西路巨型商业共同体。

有机更新，活化存量

轻资产扩容之外，恒隆对已有资产进行精细改造，提升价值。

在昆明，改造毗邻的尚义街，虽体量不大，却为昆明恒隆广场带来了约15%的客流量增长。在上海，则推进恒隆广场扩建项目及港汇恒隆广场优化计划，持续巩固标杆地位。

这种模式的优势在于：资本效益高、生效周期短、协同效应强。它避免了大规模资本开支，能快速响应市场机会，并通过连接与整合，迅速提升整个街区的商业氛围与价值，实现对核心商圈的“占领式深耕”。

03

摇摆终止的内在逻辑

穿越周期的核心能力

恒隆在2025年展现出的“战略定力”，并非无源之水。其告别摇摆、坚定转身的背后，正是基于一套经过周期淬炼、且持续强化的核心能力组合，构成了其穿越当下及未来市场波动的护城河。

核心城市核心商圈的布局，是恒隆不可复制的资产根基。在上海、杭州、无锡等关键城市，恒隆旗下项目均占据了核心商圈的稀缺位置，并且经过多年运营和不断迭代，已成为当地商业标杆。

重奢运营能力，更是恒隆立于商业江湖的广告牌。以上海恒隆广场为例，2025年恒隆店庆活动上，Van Cleef & Arpels（梵克雅宝）、Boucheron（宝诗龙）、Pomellato（宝曼兰朵）、Goyard（高雅德）、Montblanc（万宝龙）等国际奢侈品品牌，均以独具匠心的互动展陈亮相。

另据赢商网统计，港汇恒隆全年引入19家首店，包括美国品牌Nike Rise全国首店、丹麦家居品牌Georg Jensen全国首店、法国品牌CHANTECAILLE全国首店、美国品牌GREGORY全国首店等，印证了与国际顶级品牌长期稳固的战略伙伴关系。

此外，重奢运营能力也体现在“恒隆会”等会员体系所构建的深度客户洞察与粘性中，这种能力是时间与专业度的沉淀，难以被快速模仿。据恒隆财报会现场分享，2025年恒隆会新会员增长10%，高达71%的销售额来自恒隆会会员。

当然，卓越的资产优化与资本运作能力，亦是恒隆核心引擎。这一点，在2025年落地的“V.3策略”中体现得尤为充分。

但尽管优势显著，恒隆在深化战略转型的道路上，仍需直面三重现实挑战。

• 首先，行业竞争持续白热化。 在上海、杭州、武汉、沈阳等关键市场，恒隆不仅面临华润、九龙仓、新世界等全国性商业巨头的正面竞争，亦需应对本土强势商业体的市场份额争夺。如何在高端市场形成差异化壁垒，同时在中高端领域保持活力与吸引力，对其品牌组合、运营创新及本地化深耕能力提出更高要求。

• 其次，新项目培育与存量调改需时间验证。杭州恒隆广场作为未来增长的关键引擎，其开业表现、品牌落位及客群培育需要至少一至两个租赁周期方能步入成熟轨道。

• 再者，宏观经济与消费情绪存在不确定性，对恒隆的租金收入构成潜在压力依旧存在。

于恒隆而言，不摇摆是一种战略力量。当行业回归理性与价值，一个目标清晰、执行力坚定、资产优质的恒隆，或将打下一个更为务实的穿越周期之范本。

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