岳父名下房改房实为女婿出资，法院：借名成立｜房地产律师解读案例

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张建国系甲单位退休干部，一生经历多次婚姻。晚年与林秀英再婚，双方未生育子女。他与前妻育有三名子女：张文涛、张文静、张文杰。

2002年，甲单位推进住房制度改革，张建国以成本价购得两套公有住房：

二号房屋（位于西城区），面积较大，由张建国与林秀英实际居住；

一号房屋（位于石景山区），建筑面积45.05平方米，购房款14,177元。

两套房屋均登记在张建国一人名下，购房时折算了张建国与林秀英的工龄，符合当时央产房改政策。

关键事实在于：一号房屋的全部购房款由女婿郑伟（张文杰之夫）支付。房屋交付后，亦由郑伟一家负责装修，并持续缴纳卫生费、治安费等费用，近二十年从未间断。期间，张建国、林秀英及其他子女均未对郑伟占有使用该房屋提出异议。

2014年8月，张建国去世，未留遗嘱。2020年，林秀英提起诉讼，主张一号房屋属于夫妻共同财产，要求析产后按法定继承分割，其应享有5/8份额，并请求判令房屋归其所有，由其向其他继承人支付折价款。

郑伟随即提起反诉，主张：房屋系其全额出资购买，仅借用岳父张建国的购房资格，房屋应归其个人所有，并要求各被告配合办理过户登记。

裁判结果

法院经审理作出如下判决：

✅ 确认一号房屋由林秀英享有32%所有权份额，郑伟享有68%所有权份额；

尽管未实现完全确权，但郑伟作为实际出资人和长期使用人，获得了绝对多数份额，核心权益得到实质性保护。

法院说理

本案争议焦点集中于三点：

一、郑伟的出资性质如何认定？

林秀英主张该款项仅为“垫付”，后续通过租金抵偿。但其未能提供租赁合同、租金收付记录等任何履行证据，且在庭审中对“何时约定抵扣”前后陈述矛盾。

更重要的是，自2002年交房至诉讼发生，长达近二十年间，张建国与林秀英从未对郑伟占有、使用房屋提出异议。

法院据此认定：郑伟与张建国之间存在事实上的借名购房合意，出资行为旨在取得相应产权，而非临时垫资。

二、工龄对应的财产权益归属如何处理？

房改政策允许使用夫妻双方工龄折抵房款，该部分构成财产性权益。

法院认为，张建国生前默许郑伟出资购房并长期支配房屋，应视为其已将自身工龄对应的权益让渡给郑伟；

而林秀英未明确表示放弃其个人工龄权益，故仍享有对应份额。

三、超标款是否影响房屋权属？

因两套房总面积超过职级标准，继承人曾另案补交11万余元超标款（A号判决已作债务分担）。

法院明确指出：该款项系为满足上市交易条件而补缴，属于程序性成本，不改变房屋原始权属结构。

综合考量出资比例、工龄权益归属及长期占有事实，法院最终按32% : 68% 划分产权。

办案启示

本案虽无书面借名协议，但通过系统取证与法律论证，成功实现对实际权利人的保护，其经验可归纳为以下三点：

第一，构建多维度证据体系是胜诉基础。

针对房改房年代久远、协议缺失的特点，围绕“出资—占有—家庭合意”三个核心要素展开取证：调取原始购房收据，结合银行取现记录及亲属证言还原付款背景；整理近二十年的卫生费、物业缴费凭证及两次装修合同，证明持续、排他性使用；固定多位亲属证言，印证“谁出钱归谁”的家庭共识。上述材料形成完整证据链条，使法院确信借名关系真实存在。

第二，精准区分工龄权益归属是关键策略。

面对房屋登记在被继承人名下且使用夫妻工龄的复杂情形，未简单主张“出资即所有”，而是采取分层处理：承认林秀英工龄对应的财产性权益应予保护，同时论证张建国通过长期默许行为，已将其自身工龄权益让渡给出资人。该思路既尊重房改政策，又有效切割遗产范围，促成比例确权。

第三，以逻辑一致性破解对方抗辩是庭审重点。

针对“垫付+租金抵偿”的主张，重点指出：若确为垫付，为何近二十年无催要、无结算？若存在租金抵扣，为何无租约、无转账、无账目？更不合常理的是，出资人长期承担管理义务，而登记权利人却完全放任。这些基于客观事实的质疑，配合对方举证不能，使抗辩难以成立。

本案表明，在缺乏书面协议的家庭房产纠纷中，只要通过系统取证、精准适用法律、严密逻辑论证，仍可实现对实际出资人合法权益的有效维护。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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