深铁又开始借款给万科了！

2025年10月万科完成辛杰董事长更替后，深铁集团对此前提供的220亿元借款提出全额质押要求，彼时市场普遍认为，深铁对万科的低息借款支持或将暂告一段落。不料1月27日晚万科公告披露，第一大股东深铁集团再度出手，将向公司提供不超过23.6亿元低息借款，利率2.34%，资金专项用于偿还公司公开市场债券的本金与利息，这也意味着深铁对万科的资金支持政策仍在延续，成为万科此次债券兑付的核心支撑。

同日晚间，万科两笔中票展期同步落地关键进展，“22万科MTN004”“22万科MTN005”持有人会议决议公告发布，两笔债券展期相关议案均获100%通过。加上此前落地展期的“21万科02”，万科三笔合计68亿元债券的展期安排全部敲定，短期兑付危机暂解，而深铁此次23.6亿元的借款金额，与本次两笔中票的兑付需求高度匹配。

此次两笔中票展期延续统一兑付规则：单持有人账户10万元固定兑付，扣除后剩余本金的40%于1月28日兑付，60%本金展期一年并配套增信措施。据万科公告测算，1月28日需支付两笔中票本息24.61亿元，叠加1月30日“21万科02”超4亿元首付兑付，万科一周内累计需支付约28.7亿元，这笔资金对当下经营承压的万科而言并非小数目，深铁的及时借款成为此次兑付的关键保障。

此次40%的现金兑付比例，并非万科主动提出，而是源于政策指导要求，这也直接解释了其此前展期谈判态度的转变。本次公告还厘清了多项市场谣言：网传高管退款、紧急处置资产均非事实；深铁也未正式委托任何债务重组顾问机构，相关传言仅是各方机构主动业务勾兑所致。另有细节显示，万科此前已筹备20亿元现金计划兑付“22万科MTN004”，却突然接到展期要求，这也折射出万科债务处置已超出企业自身甚至大股东的完全主导，成为多方需求与预期的博弈结果。

短期危机暂缓，但万科的债务与经营双重压力仍未消散。据普睿数智研究中心统计，万科目前存续债券15笔合计296亿元，除已展期的68亿元，2026年7月30日前还有7笔合计112.6亿元债券集中在4-7月到期。万科2025年前三季度净亏损280.2亿元，全年合约销售1339亿元，同比下滑45.6%，疲软的销售回款难以支撑后续债务偿付，业内普遍认为其后续债务大概率将继续推进展期。而当前房企债券展期的核心是增信担保，受楼市深度调整影响，房企项目多面临资不抵债问题，有效增信资产储备不足成为万科后续化债的关键考验。此次68亿元债券展期落地只是阶段性成果，2026年超百亿元集中到期债务、低迷的销售表现、增信资产储备难题，让万科后续债务闯关充满不确定性，这场多方博弈的化债进程，不到终局仍难见答案。