9万套vs3.8万套！成都重庆楼市已“一城入夏，一城入秋”

当成都的房产中介为连续多月的带看量回升而忙碌时，重庆不少售楼处的工作日下午却门可罗雀。同处西南，两座超级城市的房地产市场，在2025年走上了截然不同的轨道。

2025年的西南楼市，呈现出一幅冷暖分明的图景。成都全年成交新建商品住宅9万套，而重庆的这一数字仅为3.8万套。成都的成交量是重庆的2.4倍。这不仅是数量的差距，更是市场信心、城市活力与居民购买力的全方位分野。

更值得玩味的是价格走势。成都住宅成交均价站稳18844元/㎡，同比保持稳定，而重庆均价为14120元/㎡。在“量”的差距之上，“价”的差距同样超过30%。成都楼市展现出更强的韧性与结构优势。

01 数据裂痕：成交规模与市场热度“双碾压”

从最核心的成交数据看，成都对重庆形成了“量价双领先”的压倒性优势。

2025年，成都新房市场成交面积1181.11万㎡，成交金额2225.65亿元。重庆对应的数据则是442.26万㎡和624.48亿元。成都的市场总容量是重庆的2.7倍，总金额是重庆的3.6倍。这意味着，成都不仅卖得更多，而且卖得更“贵”，高总价、改善型产品的市场接受度明显更高。

市场热度分化在月度走势中更为明显。2025年下半年，成都月度成交量始终稳定在较高水平，而重庆市场则呈现出持续的、深度的缩量态势。当成都的开发商在谨慎乐观中加快推盘时，重庆的开发商则更倾向于“以价换量”或推迟开盘。

02 驱动力分野：人口“一进一出”的七年之变

楼市的短期看政策，中期看土地，长期看人口。在决定长期趋势的人口赛道上，成渝的“齿轮”已反向转动了不止一年。

数据显示，成都2024年常住人口净流入7.1万人，是全国所有常住人口超2000万的超大城市中，唯一实现人口正增长的城市。而重庆，则在2024年面临人口净流出。如果将时间线拉长至最近三年，重庆累计净流出7.31万人，而成都累计净流入10.3万人。这一进一出，17.6万人的差距就此拉开。

人口流向是城市综合竞争力的终极投票。成都凭借活跃的新经济、相对宽松的落户环境与持续改善的城市品质，对年轻人才和青年家庭形成了强大的“磁场效应”。这些新移民，构成了楼市最坚实的刚性需求和未来改善需求的基础。

反观重庆，作为传统制造业重镇，在产业转型升级过程中面临阵痛，对高素质年轻人口的吸引力相对减弱。人口基本盘的波动，直接动摇了房地产市场的长期需求根基。

03 购买力真相：产业“新树”与“老干”的比拼

成交量与房价的背后，是购买力的支撑。而购买力的源头，在于产业。

成都的产业结构已悄然焕新。以电子信息、航空航天、生物医药、金融科技为代表的现代产业体系成为主力。截至2025年，315家世界500强企业落户成都。这些产业不仅提供了高附加值岗位，其从业者也构成了楼市中高端改善需求的主力。他们支付能力强，对品质敏感，推动了市场产品升级和价格梯度。

重庆的产业根基依然厚重，但“传统”色彩更浓。汽车、装备制造等支柱产业正经历深刻的智能化、电动化转型，短期内对就业和收入的带动效应面临挑战。反映在楼市上，则是市场以首置和初级改善为主，对总价更为敏感，高端购买力的厚度和活跃度不及成都。

从宏观经济数据看，2025年前三季度成都GDP增速达8.92%，在主要城市中名列前茅；重庆增速为4.72%。经济增速的落差，最终会传导至居民收入预期和消费（包括大宗房产消费）信心上。

04 市场表情：成都改善当道，重庆以价换量

不同的购买力结构，塑造了截然不同的市场表情。

在成都，市场的主旋律是 “改善” 。核心区域的优质项目去化速度依然可观，拥有优质教育资源、稀缺景观资源或顶尖产品力的楼盘，价格坚挺甚至稳中有升。开发商也更倾向于在核心地段打造大面积、高配置的改善型产品，以迎合主流需求。

在重庆，市场的关键词是 “平衡”与“性价比” 。远郊区域面临较大的去化压力，以价换量是常见手段。市场成交主力集中在总价可控的刚需和首改产品。高端市场虽有亮点，但未能形成如成都那般广泛的共识和活跃的流通性。

05 未来预判：分化格局短期难改，选择大于努力

基于当前的基本面，成渝楼市的差距在短期内可能难以弥合，甚至可能进一步延续。

对成都而言，产业与人口的增长惯性仍在持续。随着成渝地区双城经济圈建设的深化，成都的要素集聚效应有望进一步凸显。楼市将呈现“整体稳健、内部分化”的格局，核心资产的价值将得到持续夯实。

对重庆而言，挑战在于如何加速产业新旧动能转换，重塑对人口的吸引力。楼市可能需要更长时间来消化结构性压力，并等待基本面的改善。这期间，市场将更多呈现结构性、阶段性的机会。

给购房者的启示是清晰的：

在成都，应更关注资产的 “长期价值” 。选择城市主要发展方向上的优质板块，持有具备稀缺资源（如学区、景观、地铁）和良好产品力的房产。这里是“精选个股”的市场。

在重庆，应更注重 “当下性价比”与“安全边际” 。在核心区边缘或新兴板块寻找价格倒挂或价值低估的机会，同时高度重视开发商的资金安全性。这里是“沙里淘金”的市场。

9万套与3.8万套，不只是冰冷的数字差距，更是两座城市在发展动能、人口引力与财富创造效率上的现实映照。成都楼市的热度，源自其不断向上的城市曲线所激发的信心与需求；重庆楼市的平淡，则折射出转型期所必须经历的阵痛与调整。

选择一座城市，本质上是选择它的未来。当成都的售楼处里涌入更多年轻的新面孔时，这场关于城市未来的竞赛，或许已经为下一个周期写好了注脚。