明显回暖、晚1个月买房多花30万？南京江核二手房，真实摸底！

2026开局，南京江核二手房价明显回涨？

“与2025年11、12月相比，最近江核不少二手房成交价在上行。拿长江时代（琨玉府）的103㎡举例，此前成交总价在150万上下，最近跳涨到近180万。”中介小杨很是兴奋。

不光是小杨，不少奔波在江核二手房市场的中介，都在感慨小阳春的提前到来。锐评君将他们的主流声音，归纳为几点：

1、江核二手房挂牌量持续走低，不少业主已将自家房子下架；

2、成交量稳步增加，部分小区成交价出现小幅回涨，有业主试探性上调挂牌价，等待更好的出手时机；

3、成交户型多集中在95㎡以上，改善型需求集中释放。部分稀缺的大户型，很快被秒；

4、成交活跃的区域以隧道口、政务区等为主，正荣润江城、雅居乐滨江国际、江与城、启迪水木滨江、长江时代、中海左岸澜庭等格外受欢迎。

事实果真如此？锐评君对江核二手房市场进行了详细摸底，为大家呈现真实情况。

01

从早期的华润国际社区、扬子江金茂悦、正荣润江城，到江畔都会上城、卓越大江，再到启迪水木滨江、晴樾府、萃云台等，江核的核中核、隧道口、政务区、研创园，汇聚了近40个已交付楼盘。

2020年至2021年，新盘8成首付、万人摇号，二手房单价屡屡突破5万……是江核的高辨识度标签。

随着南京楼市回归理性，江核的二手房价紧跟行情，体现实时市场价值和市场情绪。

此前，锐评君追踪过江核二手房价走势：

2023年，成交单价多在3万上下，正荣润江城、雅居乐滨江国际等小区的大户型，能卖到3万5以上；

2024年，正荣润锦城、江畔都会上城、江与城等成交量领先的小区，成交价多为2字头，保利西江月等少数小区，因出现单价1字头成交的房源，性价比彰显；

2025年，江核持续黑暗时刻，二手房价仍在走低，多数小区出现了成交谷底价。

如今，江核二手房行情，真如中介说的明显回暖了？

锐评君汇总了2025年12月1日至2026年1月11日期间的成交数据（来源于好好选房）：

总结来看，呈现几个特点：

①雅居乐滨江国际、江畔都会上城、江与城、正荣润江城、长江时代、中海左岸澜庭等小区，成交量较为活跃。

② 成交单价基本以1字头为主，部分小区出现了小幅波动上涨的态势。

比如江畔都会上城，2025年12月前半个月，几款主力户型的成交单价多在1万7上下，随后开始发力，屡屡出现单价1万8、1万9的成交房源。今年1月11日，一套107㎡三房以超2万的单价成交。

比如长江时代的琨玉府组团，同样是103㎡户型，2025年12月中旬138万就能买到，随后涨到155万、163万成交。就在本月11日，一套中楼层房源成交总价达176.8万。

③ 成交户型，多以95㎡以上刚改、改善户型为主。我们粗略计算，发现80多平小户型占比仅约20%。

④ 由于房价整体仍处于相对低谷，总价300万左右，已能买到江核130㎡以上的大户型，其中性价比最高的当属雅居乐滨江国际二期的177㎡户型。

02

在中介看来，眼下江核二手房市场，更多是多方的博弈。

首先，是卖家的心态悄然生变。

当“砸盘”成为自家小区的常态，此前，部分急着出手的业主只能无奈降价，血亏离场。

现在，用中介的话来讲，“部分业主开始观望，他们尝试上调挂牌价，还有人干脆下架不卖了。”

锐评君在某平台的24小时调价模块看到，包括启迪水木滨江、长江时代、绿地海悦、大华锦绣江来、保利江汇、正荣润锦城等在内的小区，都有房源进行了不同程度的涨价。涨价金额少则几万，多则上百万。

还有中介以周为周期，统计了2025年第30周至2026年第4周的江核二手房挂牌量，挂牌总量确实在持续走低。

挂牌量的逐步减少，意味着可选房源的空间收窄，部分买家遇到心仪或稀缺的户型，会加快出手速度。

锐评君注意到一批很快成交的二手房，比如江悦光年一套102㎡三房，挂牌25天就成交；萃云台114㎡三房，此前成交单价多在2万4以上，去年12月上旬，一套房源总价被砍到252万，仅6天就成交。

当然，小区之间的博弈与较量，也在暗潮涌动。

锐评君统计了江核主流小区的二手房挂牌量、90天成交套数、30天带看次数详情：

成交量领先的，有中海左岸澜庭、江与城、润江城、雅居乐滨江国际、长江时代等；

库存大、竞争激烈的，如保利西江月、江与城、雅居乐滨江国际等；

带看频次较高的，则有江与城、江畔都会上城、正荣润江城、花语熙岸等。

成交价格，自然也有分化。

拉开数据清单，江畔都会上城、华润国际社区、雅居乐滨江国际三四期等次新小区，二手房成交单价有小幅回涨。

相比之下，部分小区的情况就没这么乐观了。

比如中央商务区的龙湖天璞，113㎡的三房，成交单价一直在走低，2025年12月27日以126万总价成交的这套房，创下小区成交单价新低。

比如青奥的保利西江月，2025年上半年成交单价多在1.6-1.9万，下半年起行情明显下行，近期成交的几款主力户型，单价多在1万2上下。总价100万出头就能买到80多平小户型。

比如研创园的佳源玖棠府，整体成交量不算出色，目前成交单价已来到1万出头的最低位。

03

最后，我们想说说江核的最新二手房价格局。

几大类：

第一类，以华润国际社区、雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城等为代表的早期住区，享受过楼市行情无差别火热时的红利，曾出现过单价超5万成交的“天价”房源。

如今，它们多跟随大盘回归居住价值，拿润江城87㎡户型举例，晚5年买房，总价能省近300万。

第二类，晴翠府、晴樾府、大华云江印月、中交锦方、中北金基映樾、保利阅云台等交付不算太久的次新小区，首次成交多在2025年，价格整体波动不大，且单价多集中在2万以上。

第三类，以启迪水木滨江、润辰府、长江时代、天宸江樾、花语熙岸等为代表，这些小区的首批二手房价就已破发，整体呈下行态势，且体量较大，竞争较为激烈。

整体来看，目前的江核二手房市场，确实出现局部量价齐升的情况，库存量也在持续优化，部分价格合适、户型稀缺的房源，成交周期明显缩短。

但板块内部的分化仍然存在，小区之间、房源之间的成交情况参差不齐，短期成交数据显示，品质改善类的次新房更受欢迎。

一句话结论：局部回暖确实存在，但说全面回暖还为时过早。

江核二手房市场局部回暖，原因并不难找。

第一，2026开年，自上而下的政策暖风频吹，买卖双方的信心有所修复；

第二，卖家抱团心态显著，下架房源或上调报价，客观上江核二手房供应量明显减少，挤兑有所缓解，助推成交；

第三，尽管部分小区成交价有小幅回涨，但眼下江核二手房价仍处在低位，“跌”出幸福感，有真实居住需求的买家果断入手。

对于买房人而言，当下置业江核，选择面仍然广泛，不妨多实地考察、多全方位对比，优选体量适中、物业服务优质、社区环境优美、价格友好的高性价比房源。