北京买房：理清思路，购房建议1789

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

家中情况：2021年为孩子上学买的西城广外占坑房，目前亏损100余万，卖掉后预计套现不到200万。另有一套通州潞苑珠江国际城的三居室，之前是自住的婚房，这几年带孩子在西城上学就出租了。目前有些后悔，装修确实全毁了，家具也丢了，租金去年还降了1000多，得不偿失。

目前是这样，我们想卖掉广外的这套房，因为住的实在太憋屈了，还不如卖了租房。但是毕竟赔钱，我们差一个说服自己下决心的理由。

关于通州的房子两个想法，一是索性就这么租着了，反正也不用再装修，等孩子上大学后我们再装修自住。因为潞苑的地铁正在建，通车后应该能升值。第二个想法是索性也卖掉，在丰台或石景山买一套不带溢价的普通住宅，不租房了。

A：

1、如果装修已经毁了就甭琢磨了，这属于沉没成本，后悔也没用，只当是当时没装修就得了。

2、差一个说服自己的理由？那能说服自己的只有自己，外人说什么理由都没多大用。我估计您看了不少理由了，既然还没被说服，那只能说明不想卖呗。要不就先留着吧，不差在这一时半会儿。

3、潞苑的地铁是在建，但考虑好，一般来说既然地铁的规划已经实施，那就不是秘密了，其价值就已经体现在现有价格之中。通车之后，多数情况是只利好离的很近的几栋楼，其他的很难再有拉动房价的情况。甚至还有可能出现利好出尽是利空呢，某些离的远的楼栋反而会在通车后降价，就因为现实中感受到了并不方便。

4、所以看您家珠江这套房的实际情况吧，如果离地铁站很近的话可以留着，不太近的话就意义不大了，还不如早点儿置换呢。房子是用来住的，早换早享受。至于广外的学区房就看您自己的判断吧，外人说什么都没用。

仅供参考。

二

Q:

我们最早住南三环洋桥，是2021年换到大兴枣园的，平级置换没有添钱，但就是因为原来的面积小，所以也只能换一个小两居，住的并不算宽敞，搬家之后我们就感觉到没达到改善了。

现在因为房价下跌，我们枣园这套房已经从300多万降到200多万了，但了解到埝坛的罗奇营联港嘉园降的更多，所以有想法换成这里的三居，130平左右的。当然这还只是个想法，我老婆因为不想再折腾搬家装修所以没同意，想听听您的建议。

Ps：孩子已经上大学了，在外地。我老婆已经退休，我是4050还有几年。

A：

1、我好像给不了什么建议。房子是用来住的，如果从居住角度讲那该换就换，要不然这就相当于凑合，什么时候是个头儿啊？人都是这样，如果没达到期望值，那就像一根刺似的，总是别扭，不如早点儿解决了。

2、但您和家人的态度就是家务事儿了，这外人不好说什么。

3、我从经济角度说两句吧。假定您家现在的房子价值280万，如果换到联港嘉园同等总价的，那从居住的性价比来说，大概率是会略有下降的。

当然这性价比是指的数字方面，和切身感受不一样。数字就是用总价除以预估租金，得出的是租售比。哪个低就说明租金回报率高，也就说明这套房的性价比相对高。

以280来说，在洋桥的话租售比应该在500左右，在枣园估计就要600左右了，而到南六环离地铁远的板块，而且还是大户型，那估计至少要到700以上，甚至800。

也就是说，按我估计，三套同等价值的房子，埝坛的性价比要比枣园低10-20%，比洋桥低20-30%甚至更多。其背后的逻辑就是，人们之所以舍近求远的租房，那图的就是自身得到的性价比更高，那作为房东的性价比（收益）就要做出让步了。

4、另外我提个建议吧，如果只是为了改善，那其实换租就能解决问题。假定总价都是280万，您枣园这套估计能租4000多，而到联港租同样280万总价的房，大概率是租金不到4000的，相当于您占了房东与地段儿的便宜。

仅供参考。

三

Q:

请问新发地的风格与林苑算别墅吗？叠拼？性价比如何？我们想买带露台或带院子的，有室外空间能种点儿东西的。当然也考虑保值因素，如果不合适的话有没有其他推荐？

A：

1、风格与林当然可以算别墅，就是面积小了点儿，但可以算叠拼，要不然这种四层小板楼也不好归类。

而且这里的容积率应该也不高，略超别墅上限的1.0吧。因为这里在当年开发时，曾经因为容积率太低而被点过名。但当时这里没有按别墅宣传，弄了个“健康住宅”的概念，目的是迎合2003年非典时期人们注重安全的情绪。再加上当时的定价不高，5000来块钱，所以卖的不错。

2、性价比，从居住角度讲应该是偏高的，所有别墅类或复式类户型都偏高，至少是不低。

3、保值角度分跟谁比了。如果是跟别墅类的相比，那保值算很不错的，远超平均值。但如果跟普宅相比算中等，就因为户内带楼梯的都不算太强，以后看是否再度受追捧吧。

4、推荐还是找中介吧，如果是这种城市Townhouse的话可以看看西边的加来小镇，也叫棉花城，各项相对更强一些。

仅供参考。

四

Q:

儿子给买的炫特40平，住着乱，想卖了换，但老破小不合适，还赔了40万，国美的要添70万，两居，怎么办？Ps：国美的保值好不好？

A：

1、怎么办？这问的我都发蒙，您的意思是缺钱是吧？那要不就找亲戚朋友借钱，要不就让儿子贷款呗，否则还能怎么办？

2、不过既然您说赔了40万，那肯定是心里不舒服是吧？而且换房还得添钱，钱又不太够，那要不就别换了呗。把炫特的这套房租出去，换租到国美第一城，这样就花不了多少钱了。

以70万的差价来说，每个月估计也就增加1000多块钱的租金，跟70万相比小意思，相当于存银行的利息。

3、另外看您的意思是年纪挺大了，怎么也得60往上吧？那如果换租的话最好先定下想租的房子，要不然有可能不好租到。房东们都不爱把房租给老人，怕惹麻烦。

4、国美的保值中等吧，小区开发的很普通，物业是国美自管的也不算强。优势是地段儿挺好，年轻人多，其中的刚需也多，所以这种小区在这种地段儿不吃亏，基本就是跟随北京大盘。

仅供参考。

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