上海杨浦区“住改商”企业拆迁：能否获得经营性损失补偿？

导读：深夜十一点，杨浦区大创智扩展区一栋老式居民楼的三楼，依然透出温暖的灯光。室内，设计师小陈正在电脑前修改最后一稿方案，客厅墙上挂满设计草图，角落堆着待寄的样品包裹。隔壁单元，王阿姨的“客厅便利店”货架上摆满油盐酱醋，方便着晚归的邻居。

这两处“住改商”空间，一个承载着文创梦想，一个维系着社区温度，却共同面临拆迁的宿命。征收人员上门时，小陈和王阿姨最关心的问题是：我们这种注册在家、依法纳税但改变了房屋住宅用途的小微主体，拆迁时除了房屋补偿，能否主张因生意中断、客户流失带来的“经营性损失”？当城市更新的铁律遇上灵活就业的生存现实，法律的尺度该如何把握？

1、“住改商”的法律定性：在合法与违规的灰色地带

“住改商”即擅自将住宅改变为经营性用房。根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。实践中，大量“住改商”并未完成这一法定程序，存在程序瑕疵。

然而，这并不意味着其经营行为完全不受法律保护：

经营主体的合法性：如果已办理营业执照、税务登记，并持续依法纳税，其作为市场经济主体的资格是被承认的。

事实经营的存在：持续、公开的经营行为，创造了实际价值和社会效用（如就业、社区服务）。

因此，在征收补偿中，对“住改商”不宜简单以“违法改变用途”为由，全盘否定其经营权益。核心在于区分 “房屋用途违规”的行政处罚问题 与 “经营主体合法经营活动因征收受损”的补偿问题。

2、主张经营性损失补偿的法律依据与障碍

主张经营性损失补偿，主要依据是征收造成了《民法典》所保护的合法民事权益（经营收益权）的损害。具体可能援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条中“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”的规定。

但“住改商”主张该权利面临多重障碍：

主体资格受质疑：征收方可能主张，补偿对象是“被征收房屋的所有权人”，而“停产停业损失”补偿针对的是该房屋 合法的、登记的经营性用途。“住改商”房屋的登记用途为住宅，故不符合条件。

损失难以举证和评估：家庭工作室、社区便利店往往财务不规范，难以提供经审计的利润证明。其客源高度依赖社区邻里，搬迁可能导致价值归零，但这部分“区位商誉”损失极难量化。

地方政策差异大：各地对“住改商”补偿处理不一。有的城市完全不予经营损失补偿；有的城市则将实际经营者视同承租人，给予一定的搬迁补助和停业补贴，但标准远低于正规商铺。

3、走向公平补偿的路径探索

为体现公平原则，保障小微经营者的生存空间，应在法律和政策层面进行更精细化的设计：

分类处理，承认事实经营价值：

对于已取得合法营业执照、持续纳税且经营达到一定年限（如三年以上）的“住改商”，应当 承认其作为经营性主体的事实，赋予其主张经营性损失补偿的资格。这符合《优化营商环境条例》保护市场主体合法权益的精神。

补偿性质上，可定性为“基于事实经营损失的适当补助” ，以区别于对合法商用房的完全补偿，平衡了法律合规性与事实公平性。

建立适应性的损失评估方法：

简化评估：对于小微主体，可不采用复杂的收益法，而是通过调查其近年来的纳税记录、水电商用缴费记录、网络平台交易流水等，核定其经营规模和收益水平。

设定基准补助：可参照当地小微企业平均盈利水平、同社区服务人员工资水平等因素，设定分行业、分规模的停业损失补助基准，结合经营年限给予一次性补助。

补偿“客户关系价值”：对高度依赖本地客源的（如便利店），可额外给予一笔“客户资源损失补助”，金额可通过社区调查或协商确定。

强化程序保障与帮扶导向：

调查阶段的确认：在入户调查时，必须对存在的经营事实、证照情况进行专项登记，并由调查人员和经营者共同签字确认，作为后续补偿的依据。

提供转型帮扶：补偿方案应包含对经营者在新区域寻找经营场所的信息支持、证照变更的绿色通道，甚至小额创业再就业培训，体现“补偿”与“安置”并重。

结语：大创智的扩展，意在培育创新的土壤。这片土壤里，既应有参天大树，也应有顽强生长的苔藓与灌木。小陈的工作室和王阿姨的便利店，代表的正是城市经济生态中最具韧性、最富活力的毛细血管网络。法律的刚性不应成为碾碎这些微小梦想的石磨。