中建壹品，整个了大活儿

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

北京大兴楼市，再添一位重磅选手。

1月27日，中建壹品对外公示了西红门6038项目的规划方案。

去年11月4日，中建壹品联合武汉联投，以19.04亿元的底价竞得6038地块。

它综合素质很高。

总用地面积2.76万平米，地上建面6.53万平米，容积率2.3，限高45米（局部60米）——堪称洋房加小高层项目的黄金指标。

不止如此，6038项目还是一个纯粹的地铁盘——东北角便是19号线二期南延线的西红门东站，预计2029年通车。

随着它的正式亮相，中建壹品在西红门板块，将形成双星对照，另一个是在6038项目西南，约600米的元启。

元启在2025年4月份调规后，成了西红门板块，首个拥有好房子元素的“四代宅”。

这让它的市场竞争力陡增，在去年8月份重启网签后，很快变成区域标杆项目。

截至1月28日，元启网签305套，均价5.27万元/平，网签金额16.35亿元，为区域内榜首。

今后，它将和6038项目一起，在西红门板块大小通吃——两个项目将覆盖刚需到改善全面积段位。

当然，在6038项目诞生后，西红门的在售新盘将略显拥挤，已知的有兴创置地6030项目，未来还有或将登场的6037地块。

不过，对中建壹品而言，双盘联动下，它的战略优势已经建立。

并且，在6038项目身上，中建壹品也是砸下重金，这从报规图中，可窥一斑。

一、点状式布局

6038项目采用点状式布局，共规划了12栋7-18层住宅楼，全部正南正北。

这种排布带来的好处，至少有以下几点：

1、景观平权。所有住宅楼，都能享受最大面积的园林景观，总面积达到了约1.745万平米；

2、采光通透。6038项目的最大楼间距，达到了约56米，最小也在35米左右，让整个小区的通透感十足；

3、中轴对称礼序。6038项目整体形状为菱形状，并非十分对称，但通过点状式布局后，以大门、6#、7#为中轴，形成左右对称的格局，有利于风水。

当然，点状式布局通常最大的问题，是楼栋之间会存在些许角煞，影响隐私和采光。

但6038地块，很大程度上避开了这点。花姐浏览它的楼侧间距后，最高超过25米，平均在15米左右。

整体而言，优秀的地块指标，加上点状式布局，让6038项目有了不错骨相。

二、神秘的大门

6038项目拥有一个十分强大的公区规划。

它将小区正中央的6#、4#、9#首层，全部做了架空设计，再由大面积的风雨连廊，从北边出入口开始，将邻里共享中心、下沉庭院连接在一起。

不仅实现了这三栋楼归家的风雨无阻，更让整个小区的中央核心景观，通过这些好房子元素的彼此串联，达到最佳互动效果。

它公区所有好房子元素，预测加一起面积超过了1800平米。这个规格，放眼整个京城楼市，当属顶级存在。

不过，令人诧异的是，中建壹品在6038项目身上，将大门进行了“隐身”——并没有在图中标记具体轮廓和位置。

但其实，它拥有两座很是气派的景观大门。

主大门位于北边，主体宽度约39米。由于后面建筑有些许退线，花姐推测两边还有很大延展，整体长度可达到50-60米。

如果再结合围墙的延展面，将在宏业东路一侧，形成一个超级沿街城市界面。

具体效果，可参考位于海淀宝山的海宸元境。

次大门位于小区的东侧，主体长度约15米，延展后可达20米左右，通过一段人行通道，与风雨连廊接壤。

6038项目的两个车库出入口，分别位于小区西边和南边，与人行通道做了有效区隔。

此外，它还将室外活动场地，设计成了一条健身跑道，从下沉庭院的两侧开始，环绕中央四栋住宅楼一圈。

三、与地铁无缝对接

6038项目最大的优势，是紧挨地铁。

在它的土拍文件里，关于和地铁的描述，十分详细：

1、项目邻近规划轨道站点，方案需与轨道站点进行一体化设计，地块内的轨道站点出入口及风亭等设备设施，不计入本地块建筑规模；

2、地块配置建筑规模3500平方米的商业设施，商业设施宜结合轨道站点设置。用地位于轨道交通一体化管控范围内，做好轨道一体化设计；

3、地块应与轨道车站实现连通，实现无风雨归家路线；

4、地铁出入口、风享组应与地块建筑一体化结合设置;地铁出入口应与无障碍出入口整合设置。

对此，中建壹品在规划中，将东侧宽15米的6039城市绿带用地，结合1#北侧，进行了下沉广场设计。

从平面图上看，中建壹品设计师在地铁交通组织上，下了大功夫。

花姐估计，地铁的出入口应该是在下沉广场里，而下沉广场有多条通道，可以联通6038项目跟城市道路。

其中，从小区的东北角开始，设置了多条通往下沉广场的人行坡道，甚至还有电梯，直通东侧的下沉广场，进而通过地下通道，进入地铁。

另有消息称，下沉广场里还不只一个地铁口，这让未来6038项目的商业便利性，可见一斑。

关于土拍文件中的要求商业设施，则在下沉广场的西侧和北侧，详细位置可见下图。

整体看，为了将地铁盘这个优势与项目紧密捆绑，中建壹品应该付出了相当的成本。

当然，带来的好处也是显而易见——除了实打实增强业主的幸福感外，更将6038项目的竞争力，拔到了一个新的高度。

四、户型刚改兼顾

产品规划上，6038项目共648户，刚改兼顾。

花姐初步测算，它的户型共分4个段位：84平、93平、102平和130平；另在5#整栋和11#的东单元，还规划了少量顶层退层户型。

楼王户型的层高达到了3.3米，其余多为3米。

6038项目的主力户型为84平和102平，加一起的占比，超过了7成。

来看看户型的具体比例：

1、84平230套，分布在12#、5#，以及4#、9-11#的边户，占比35.49%；

2、93平100套，分布在北边1#、3#、8#的边户，占比15.43%；

3、102平234套，分布在2#，以及1#、3#、4#、8-11#中间户，占比36.11%；

4、130平84套，分布在6＃和7#，占比12.96%。

这个产品配置，与不远处的元启，形成了有效互补。后者的户型从88平至168平不等，主力户型为110平至128平。

五、赠送尺度有突破

好房子时代，购房者最关心的，莫过于项目的赠送尺度。

从平面图上看，6038项目的主要赠送手段，分为三种：开敞阳台+设备平台+飘窗。

它的开敞阳台进深有两种：大户型约1.4米，小户型约1.2米，赠送一半面积，不可封闭。

与当下动辄可封闭的内嵌阳台比，这似乎成了一个弱点。

但，在整个大兴区，这是主流，大多数在售项目为奇偶或开敞阳台。

况且，政策规定，内嵌阳台也不可封闭，只是开发商为了好卖房，承诺购房者在实际交房时，会将阳台融入套内，可这终归有风险。

实际上，6038项目在赠送尺度方面，已有突破。

它的每款户型，北向都拥有设备平台，进深约1.2米，全部可封闭。这将让它成为区域内，首个设备平台可封闭交付的项目。

另外，得益于点状式布局，6038项目拥有24组边户型，几乎每个边户，都拥有侧面飘窗，赠送面积也十分了得。

花姐以7#130平米楼王户型为例。

它的阳台面积约11.4平米，赠送一半；飘窗面积约7.5平米，全部赠送；设备平台面积约7.7平米，全部赠送。

整体的赠送面积，可达到约20.9平米。

如果按照78%至81%的产权得房率计算，该户型的实际得房率，约在93.83%至96.83%之间。

这个得房率，在大兴乃至整个京城楼市，绝对位居前列。

当然，尽管6038项目拥有超强的产品力，但毕竟还在图纸阶段。

相比而言，元启已进入了准现房，肉眼可见；况且它调规后的产品力，也不弱。

综合而言，如果有意向在西红门板块置业的购房者，此时选择元启，倒是一个不错的选择。