广州不动产信托登记试点落地，房产传承、养老规划有新解！

对于大多数家庭而言，房产是核心资产。但如何让房产在传承中避开纠纷、在养老中持续增值、在风险中安全隔离？

随着不动产信托财产登记试点在包括北京、上海、天津、广州、厦门、南京等城市推进，这些难题有了新的解决方案。作为全国首单 “预告登记” 不动产信托的全流程操盘者，汉正家族办公室带你读懂这项政策红利，看看它如何适配不同家庭的核心需求。

一、试点政策核心价值：不同家庭的“资产保障方案”

不动产信托财产登记试点，是国家盘活存量资产、优化资源配置战略的重要落子。过去，房产作为家庭核心资产，在传承、风险隔离与灵活运用方面面临诸多现实瓶颈。信托制度虽能提供法律框架，但长期因“登记无门”，导致财产独立性难以彰显，操作复杂且成本高昂。

而不动产信托登记试点的推出，恰恰打通了这 “最后一公里”，为有特定需求的家庭带来了确定性、安全性与控制力的本质提升，不同家庭都能从中找到适配的解决方案。

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• 高净值家庭（复杂家庭结构）：

在传承规划中，不动产信托的价值尤为突出。无论是再婚家庭、多子女家庭，还是希望实现跨代定向传承的企业家，都可通过信托契约清晰、公平地分配房产权益，还能设置附加条件（如学业达标、孝亲尽责等），从根源上避免未来可能出现的家族财产纠纷，确保资产按自身意愿精准传承。

• 有年迈父母的家庭：

可设立养老信托，将父母房产装入其中并委托专业机构管理运营。房产产生的稳定收益（如租金），能专项覆盖养老社区费用、医疗护理开支等，既无需出售房产，又能为父母提供持续的养老现金流，同时完整保留房产后续传承给子女的权利，实现 “以房养老、以房传家” 的双重目标。

• 特殊需要家庭：

能获得更安心的长期保障。父母可为心智障碍、残障等特殊子女设立特殊需要信托，明确指定房产及其收益专门用于子女未来的生活照料、医疗康复、教育支持等，有效避免财产被不当侵占或消耗，为子女搭建起终身无忧的生活保障网。

此外，不动产信托还可以与公益慈善结合。通过设立慈善信托，将房产收益定向、长期地支持教育、科研等公益事业，使家族的善心超越个人，通过制度得以永续传承。

二、当前政策存在痛点，亟待完善

尽管试点意义重大，但仍存在一些问题制约落地，包括：

• 双重征税压力大：

各地试点城市的不动产信托设立与分配阶段根据信托财产委托人的情况视同不动产交易进行双重征税。在设立阶段，委托人为自然人且“满二”“满五唯一”等情况下各类税费较房产的继承与近亲属赠予仍高20%以上，委托人为法人则税率高出更多。在分配阶段，不动产信托仍要按照20%征收个人所得税。高昂双重税费致使各地面临“首单之后再无新单”的尴尬局面。

• 个性化需求难满足：

试点城市实现的不动产信托登记“首单”的委托人均为自然人，产权分散，涉及养老服务、特殊照护、房产传承、收益灵活分配等多样需求，导致产品设计难以标准化，信托公司难以集中运营管理方式提升效率，市场上急需第三方服务机构介入，如房产管理人、遗产执行人等。

• 政策稳定性不足：

多数试点期限仅 1-2 年，后续衔接政策不明确，已登记信托财产可能面临重新确权风险，限制长期资产配置。

• 专业服务缺口大：

不动产信托登记发展需要精通信托架构设计、不动产登记、税务筹划的复合型人才，但信托公司专业化复合型人才供给有限。且第三方服务机构发展滞后，缺乏专业信托监察人、不动产评估机构及纠纷仲裁组织。

三、广州政策红利：预告登记

2025年7月，广州成为全国第三个不动产信托财产登记试点城市。与其他城市不同，广州在试点中引入了“预告登记”机制，成为拥有广州本地房产家庭的“政策福利”。

广州试点中引入的不动产信托预告登记，其核心作用在于为不动产信托的设立提供了一个关键的“缓冲带”和“安全锁”。它解决了在房产暂不满足直接过户条件时，如何提前、低成本地锁定信托安排这一核心难题。

当房产因税费问题等原因暂无法直接过户时，家庭可先行与信托机构签订合同，并申请办理“不动产信托预告登记”。

此登记虽不立即转移产权，但已在法律上产生限制处分的效力，未经受托方同意，该房产无法被出售或抵押，提前实现了风险隔离。

这一设计意义重大。它允许家庭以极低的初期成本，先行搭建起稳固的信托架构，锁定财产用途。

待未来条件成熟（如缴清相关款项、落实传承对象），再办理正式转移登记并缴纳相关税费。

这极大地降低了设立门槛，有力地促进了不动产信托在养老保障、特殊需要家庭成员照护、家庭财富传承等普惠性民生领域的应用，使信托变为更多家庭可规划、可运用的“实用工具”。

四、汉正护航：让不动产信托落地无忧

不动产信托仍处摸索阶段，其流程复杂，涉及信托架构设计、不动产登记、税务筹划及法律咨询等多个环环相扣的专业环节，因此离不开专业力量的全程介入。

作为全国首单不动产信托“预告登记”的全流程操盘者，汉正家族办公室不仅积累了宝贵的实操经验，更拥有协调不同环节的专业能力——从定制化信托合同设计、税务与法律尽职调查，到担任专业机构监察人、统筹协调各方推进登记流程，汉正能够为有需要的客户提供一站式解决方案。

每一处房产背后都是一个家庭的深厚情感与未来期望。汉正家族办公室寄望，通过专业力量的赋能，将复杂的制度与流程，转化为客户可感知的安全、确定与便捷，确保信托目的稳定实现。

作者：许雅秀 汉正家族办公室家族传承部

汉正家族办公室，专注家族信托、慈善信托、股权信托、社群信托设立、运营及资产配置；基金会设立、财税管理、战略咨询、等级评估等服务；更多信息可搜索【汉正家族办公室】至官方网站进行查看