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【保利半壁店项目（备案名 "瑞璟佳苑"）】全新作品双展厅璀璨绽放！看房请提前预约✔️

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2026 年海淀楼市开局就现话题之作 —— 保利半壁店项目（备案名 "瑞璟佳苑"）斩获新年首张预售证，这个均价 12 万 + 的豪宅项目，却深陷老破小环绕的环境，成为海淀楼市的争议焦点。

1.拿地与开发背景：2025年5月20日，保利+建工联合体以45.45亿元竞得海淀半壁店地块，溢价率11.95%，折合楼面价约7.84万元/㎡，这一楼面价相较于同期功德寺地块的7.1万元/㎡，高出7000元/㎡。

不过，后续建工退出项目开发，保利独自承担起项目的打磨与运营工作，从拿地到2026年1月27日取证，耗时8个月，远超北京多数新房项目的入市节奏。

2.案名与取证信息：项目备案名“瑞璟佳苑”，目前尚未官宣正式推广案名，市场猜测推广案名可能包含“瑞”或“璟”字。

此次首批取证的为西侧HD00-2201-0003地块的1#、2#、3#、4#共4栋楼，总计78套房源，占项目总规划套数（约300套）的26%。

此次拿证的四栋楼78套房源，分布如下：

1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。

3号楼4/5层，两个单元16套。其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

作为海淀西四环稀缺的住宅地块，项目定位 "国宾豪宅区"，容积率仅 1.43，规划 3-5 层低密洋房，主力户型涵盖 164-208㎡平层四居与 270-278㎡复式产品，得房率高达 85%，部分大户型南向面宽超 16 米，产品力可圈可点。此次取证的 4 栋楼共 78 套房源，最高单价达 14.76 万元 /㎡，单套总价超 4000 万。

但项目短板同样突出。周边多为六七十年代老旧小区，道路设施简陋，日常拥堵频发；配套依赖京粮广场，高端商业需前往五棵松；北侧京门铁路与西郊机场不仅带来噪音干扰，更限制了区域规划升级，控高与保密要求还导致项目规划多次调整，拿地 8 个月才得以入市。与海淀传统豪宅区相比，项目缺乏圈层、产业、学区加持，更偏向丰台楼市的环线营销逻辑。

值得关注的是，该地块 2025 年由保利 + 建工以 45.45 亿元竞得，楼面价 7.84 万元 /㎡，高出同期功德寺地块 7000 元 /㎡，后续建工退出开发，保利独自打磨产品。当前周边同类项目网签价仅 8 万 +，而该项目 12 万 + 的定价引发市场质疑，有消息称开盘可能推出九折优惠，均价或降至 11 万左右。

其目标客群瞄准西城、海淀老城区改善家庭及 301 医院周边养老需求群体，但同时需面临丰台豪宅项目的分流压力。对于购房者而言，12 万 + 的价格买海淀四环低密产品，究竟是稀缺价值的体现，还是为区位短板买单，仍需等待实景示范区开放后见分晓。