美中等城市成住房危机主角，佛州德州为核心，多指标同步恶化

一年前，《纽约时报》公布了一份近年房产税涨幅最剧烈的城市榜单，印第安纳波利斯、亚特兰大、杰克逊维尔、坦帕、迈阿密、奥兰多、达拉斯、丹佛和沃斯堡赫然在列。这些城市的中位数房产税单自2019年以来普遍上涨了45%至65%。对于多数家庭而言，这意味着每月固定支出增加了三位数。

比税费上涨更令人猝不及防的是房屋保险费用的飙升。数据显示，全美保费自2021年以来已上涨70%。如果说通货膨胀是所谓的“无声杀手”，那么这些持有成本的剧烈增幅，无疑构成了某种侵蚀中产阶级生活质量的“隐形通胀”。

若持有成本的增加尚不足以让房主彻夜难眠，资产贬值的阴影则更具杀伤力。近期的一份行业报告显示，2024至2025年间，全美53%的房产价值出现缩水，平均跌幅达9%。这是自大萧条以来最大规模的房价下跌。

这种资产价值的损失正在认知层面冲击着整个社会体系，但尚未在交易端大规模显现。卖家正以创纪录的速度撤下房源，或是拒绝任何形式的价格谈判，陷入一种后疫情狂热期的幻觉状态。房地产交易量已萎缩至行业生存危机的边缘：经纪人无法成交，买家不愿支付佣金，市场陷入僵持。

目前，全美卖家数量比买家多出50万，成交速度跌至大萧条尾声以来的最低点。即便进入交易程序，房屋交易也以创纪录的高比例流产，约有七分之一的交易最终告吹。一场全国性的住房危机，正在具有特定特征的中等城市网络中蔓延。

这则故事的主角并非纽约、洛杉矶等传统全球枢纽，而是一类以佛罗里达和得克萨斯为核心，向东西海岸延伸的特殊城市矩阵。它们既非高学历人才聚集的“创意阶层”高地，也非传统意义上的发展中心。但在衡量“住房危机2.0”的各项指标中，这些城市展现出了惊人的同步性。

与2008年次贷危机的余波相似，这些受灾严重的城市均呈现出黑人及拉丁裔居民比例偏高的特征，尤其体现在业主群体中。休斯顿、奥兰多、亚特兰大等城市的黑人与拉丁裔住房拥有率均位居前列。表面看当前局势是历史的重演，实则暗藏更为复杂的结构性矛盾。

这些城市常被视为“人生起点城”。在后疫情时代的就业激增与低利率幻觉中，无数三十岁以下的年轻人依靠家庭资助，将这里视为建立家园的理想地。约80%的年轻购房者动用了代际积蓄支付首付，但这并非单纯的裙带市场，而是年轻人为了上岸而进行的孤注一掷。

我们不得不反思：当那些金融专家宣称要赋予少数族裔购房权力时，是否隐藏了真实的持有成本？那些宣扬“房价永涨”的时代思潮，如何将缺乏风险抵御能力的群体诱入深渊？如果说上一次危机的导火索是可调整利率抵押贷款，那么这一次则是房产税重估与气候危机的双重碰撞。

对于房主而言，账单的冲击是极其具体的。当你签下20万美元贷款购置房产，头两年或许一切顺利，但随之而来的税收重估会让年度房产税从1500上涨到3500。如果再加上邻近地区自然灾害导致的保险费暴涨，月供压力将迅速突破家庭负担的极限。

更棘手的是，许多购房者为避开二手房高价而涌向新建住宅。起初他们只需缴纳极低的土地税，但两年后，当房屋结构成本完全体现在账单上时，税费往往会毫无预警地翻三倍。这种隐性的财务陷阱，正在达拉斯、休斯顿等新房集中区密集引爆。

过去五年间，政府推出的止赎禁令与贷款还款补贴本应遏制危机，但数据却显示止赎量已连续十个月攀升。随着联邦住房管理局相关留居计划的终止，形势已然逆转。目前，超过三分之二的新型住房贷款获得者，其债务收入比已超过45%的警戒线，这一比例在2007年时仅为三分之一。

从城市社会学的视角看，这正是资本在生产领域过剩后转向土地开发的“第二循环”。正如相关理论所述，住宅的使用价值与交换价值之间存在天然的博弈。购房者为了居住，而开发商与资本则将其视为增值工具，这种错位注定了悲剧的底色。

我们正面临两种可能的恶果：要么房价暴跌导致资产缩水，年轻人抛售离场；要么房价在通胀下维持虚高，成为货币贬值的无力标记。无论走向何种结局，资本主义制度下的住房困境都已不再只是批评，而是连资本家都不得不承认的现实危机。

克拉克·兰德尔

记者，布朗大学博士生，研究方向为城市规划、市政财政及公共养老基金政治。

文章仅供交流学习，不代表本号观点

本文出处：Something Weird Is Happening in the Housing Market