富力地产退出206亿项目

富力地产与合景泰富联合体退出广州天河吉山村旧改项目。

一、事件核心：全票通过退出表决

2026年1月，广州天河吉山村召开股东代表大会，124名参会股东以100%同意率表决通过富力地产与合景泰富联合体退出解约及临迁补偿款清偿工作事项。这标志着总投资206亿元、总面积288.73万平方米的吉山村旧改项目正式与原合作企业分道扬镳。

二、项目概况：天河东部"巨无霸"旧改

• 地理位置：位于天河智谷板块核心，北至科林路、西至科吉路、东临岐山路、南至广园快速路。

• 改造规模：总面积约170.61公顷，总计容建筑面积约288.73万平方米，相当于4.5个广州赛马场。

• 历史地位：广州2018年旧改公开招标后首个确定合作企业的城中村，被寄予"下一个猎德"的期待。

三、发展历程：从"吉山速度"到全面停滞

1. 2019年：村民以超8成同意率表决通过全面改造意愿，正式启动旧改程序。

2. 2020年10月28日：通过集体表决，以98%同意率确定富力+合景联合体为旧村改造合作企业。

3. 2020年12月22日：项目动工仪式举行，从确定合作企业到动工不到2个月，被称为"吉山速度"。

4. 2021年起：项目前期工作近乎停滞，陷入长期停顿状态。

5. 2024年：被纳入《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，8月公布详细规划调整方案。

6. 2025年3月：《天河区吉山村城市更新单元详细规划》在广州市规划委员会上获得通过。

7. 2026年1月：股东代表大会全票通过富力合景联合体退出。

四、退出原因：房企流动性危机

直接原因是合作企业陷入严重的流动性危机：

• 富力地产：截至2025年12月31日，有息债务逾期本金余额达368.1亿元，涉及信用类债券、银行贷款等多类债务。

• 合景泰富：2025年出现境内债违约，属于行业违约风险从中小主体向头部主体蔓延的典型案例。

• 政策背景：自2020年末"三条红线"政策出台，依赖高杠杆扩张的房企被戴上紧箍咒，再无余力推动如此大规模、长周期的旧改项目。

五、历史补偿方案：曾引热议的高标准

项目停滞前曾传出"约2万元/㎡的弃产补偿或回迁4.5层安置标准"的高额补偿方案，这一标准在当时直接秒杀广州99%旧改补偿方案，至今仍被不少村民津津乐道。

六、规划调整：从居住片区到产城融合

2024年8月公布的规划调整方案显示：

1. 用地调整：多幅商业用地调整为居住用地，新增多块中小学用地及公共服务设施。

2. 住宅供应：释放16宗宅地（含融资及回迁），总体量相当于珠江花城与天河润府之和。

3. 商业配套：商业商务用地总体量超10万㎡，相当于在天河东部新增一个乐峰广场。

4. 交通优化：规划4条地铁线网，打通茅岗北路、奥体横路等多条干道。

5. 公园建设：规划建设儿童公园、生态公园、铁路公园三大主题公园。

七、项目定位：三大功能定位

根据2025年3月通过的规划，吉山村将打造为：

1. 广深走廊科创节点：服务周边智慧城、科学城、金融城等产业功能区。

2. 智谷山水宜居社区：依托天河儿童公园和榄核公园，塑造山水宜居环境。

3. 珠吉历史文脉走廊：原址保留吉山祠堂建筑群等16处历史遗存，建设岭南特色山街水巷。

八、后续展望：转向政府主导新模式

1. 模式转换：退出后，项目预计转向"依法征收、净地出让"的政府主导、国企参与新模式。

2. 政策支持：2026年1月6日，天河区召开全区城中村改造工作会议，提出2026年城市更新固定资产投资力争完成超350亿元，全面加快22个城中村改造进程。

3. 项目分类：吉山村被列为"旧模式项目"，天河区将加快其复建房的验收交付、销售以及改造模式的转换工作。

4. 潜在接手方：曾有消息称央企中能建和广州城投可能介入。2021年初富力曾将合作股份质押给广州城投，城投已部分入局吉山旧改。

九、区域意义：缝合天河东片区割裂

吉山村改造对天河东部发展具有重要意义：

• 城市界面：缝合奥体-牛奶厂-吉山-珠江花城-天河润府间的割裂感，提升整体城市面貌。

• 交通改善：随着地铁19号线规划，将弥补天河东片区地铁不足的短板。

• 产业导入：引入电竞文创产业，打造产城融合综合片区，提供高品质生活配套和产业空间。

十、村民现状与未来期待

目前吉山村内仍有大量私宅、商铺，城市界面一般，存在握手楼、电线垂落等问题。村民最关心的是后续补偿方案能否达到或超过此前传出的高标准。参考天河其他旧改项目如长湴村、元岗村的经验，新模式下的补偿方案往往会在原有基础上"层层加码"。

此次富力合景联合体的退出，虽然意味着项目经历了数年的停滞，但也为吉山村旧改带来了新的转机。在政府深度主导、连片开发的新模式下，这个天河东部的"巨无霸"旧改项目有望加速推进，真正实现"广深走廊科创节点"的定位，为天河东部发展注入新动力。