保利物业来了位地产大佬

文/乐居财经 徐酒眠

保利物业（06049.HK）的上一次重大人事变动，还是在2023年1月11日，吴兰玉接替黄海成为董事长，她上任后空缺的总经理职位则由姚玉成接任。

时隔三年，2026年1月27日深夜，保利物业连发4条公告，其中在核心高管层做出重大调整成为关注焦点。

此番变动涉及总经理和董事会秘书两个关键岗位。

因工作调整，姚玉成辞任执行董事、总经理，接棒出任总经理是王英男，后者也已经控股股东保利发展提名、获董事会审议批准成为执行董事候选人。

同日，公司董事会秘书及联席公司秘书也完成交接，由具备丰富内部运营经验的刘龙接替尹超。

两位高管上任

资料显示，刘龙的职业生涯起步于华润置地（湖南）有限公司投资部，2013年2月转入湖南保利房地产开发有限公司，历任多个投资运营管理职务。

2020年11月，刘龙加入保利物业，先后担任运营管理中心总经理、助理总经理；2023年1月至2025年6月期间担任集团副总经理。2025年6月至2026年1月，刘龙担任广州市保利国贸投资有限公司总经理。

47岁的王英男，拥有中国传媒大学工学学士学位和清华大学工商管理硕士学位，职业生涯始于地产顾问领域。

2002年至2010年，王英男先后担任华高莱斯国际地产顾问项目经理、北京亚豪房地产经纪副总经理。

2010年3月，王英男加入保利发展控股，在集团内多个关键岗位历练，包括保利北京副总经理、恒福（香港）置业及恒利（香港）置业总经理、保利华南实业总经理、保利发展运营管理中心总经理、保利和润房董事长等职务。

事实上，大概半个月前，保利发展发布组织架构变阵决议，进行总部架构的调整及干部人事更替之时，“运营管理中心总经理王英男调任保利物业总经理”的消息就流出了。

相比之下，姚玉成在集团外的工作经历更为丰富。

拥有同济大学工学学士、暨南大学工商管理硕士学位，以及中山大学管理学博士学位，姚玉成是典型的人力资源与管理专家。

加入保利系前，姚玉成先后任职于广州地铁集团、广东盈通网络投资有限公司和美泰公司，历任办公室秘书、人力资源总监、总经理等职务。

2019年，姚玉成进入保利发展担任人力资源中心总经理，2023年1月，“空降”至保利物业担任总经理。

姚玉成上任后的管理风格被业内称为“姚大刀”。

在他执掌总经理的三年间，保利物业的雇员数量从2022年末的4.34万人减少至2023年末的3.39万人，2024年末再度减少至3.01万人，缩减幅度约31%；总员工成本则从46.8亿元降至43.5亿元、2024年末再度降至37.9亿元，缩减幅度约19%，降本增效导向明显。

截至2025年上半年，保利物业雇员数量为3.03万人，总员工成本为16.47亿元。

与姚玉成的人力资源背景不同，王英男是深耕地产开发运营超过15年的“老将”，尤其擅长项目管理与跨区域运营。他的任命被市场解读为保利发展强化地产与物业协同的战略举措。

战略考量

姚玉成时期的“降本增效”策略，在王英男接任后可能转向业务拓展和资源整合。

王英男丰富的地产运营经验，使他更可能从保利发展整体战略出发，思考物业板块的定位与发展。特别是在商业资产运营、城市公共服务等增值服务领域，他的经验或将帮助保利物业开拓新的增长点。

这一调整也与保利发展整体组织架构变动相呼应。2026年1月，保利发展宣布将原先的“运营管理中心”与“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”，旨在加强内部协同，提升整体竞争力。

事实上，此次高层变动也正值保利物业面临行业转型关键期。

2025年上半年，保利物业实现营业收入83.92亿元，同比增长6.6%，但归母净利润仅增长5.3%，毛利率持续承压，下降1.08个百分点至19.38%。

分业务线来看，物业管理服务收入63.25亿元，同比增长13.1%，占总收入的约75.4%，成为主要增长引擎。然而，亮眼数据背后潜藏隐忧。非业主增值服务收入8.63亿元，同比下降16.1%；社区增值服务收入也下滑3.7%。

而综合毛利率下降，则反映出物业服务行业普遍面临的“质价相符”转型压力。

截至2025年6月30日，保利物业的合同管理面积与在管面积分别约为9.96亿平方米和8.34亿平方米；其中第三方项目合同管理面积6.35亿平方米，占总面积的63.8%；第三方在管面积5.50亿平方米，占比65.9%。

不过规模扩张同时，贸易应收款项及应收票据增至约39.26亿元，同比增长39.42%，回款压力不容忽视。管理层在中期业绩发布会上坦言，持续维持利润稳定面临突出压力，下半年的核心目标是“稳住基本盘”。

作为央企物管龙头，保利物业在管项目涵盖住宅、商业、公建等多种业态，其中公服类项目占比较高。这些项目通常具有服务要求高、回款周期长等特点，对公司的运营能力构成挑战。

新任总经理王英男面临的，是在规模扩张与效益提升之间寻找平衡的复杂课题。一方面，保利物业需要继续拓展管理规模，维持行业领先地位；另一方面，必须提升项目质量与盈利能力，应对行业毛利率普遍下滑的压力。

保利物业管理层在2025年中期业绩发布会上表示，将“积极应对行业回归‘质价相符’逻辑的变革”。这一战略导向或将在新管理团队的领导下得到进一步强化。

王英男能否将他丰富的地产运营经验成功转化为物业服务的竞争优势，将是市场持续关注的焦点。

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