深度调整5年！房地产这一重要指标终于暂停，“三道红线”落幕

近期，多家媒体从房企相关人士处独家获悉，房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关指标，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报核心财务数据。

这一消息迅速发酵，A股、港股房地产板块同步回暖，标志着自2020年起实施近六年的“三道红线”融资监管政策，正式退出常态化监管舞台，中国房地产行业迎来发展新阶段。

回溯政策历程，“三道红线”的出台源于行业发展的现实需求。

2020年8月，央行与住建部联合推出《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，划定了房企融资的三条核心底线：剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍。

监管部门根据房企触线情况，将其划分为红、橙、黄、绿四档，实施差异化债务管控，触线越多，有息负债增速限制越严格。

2021年，该政策扩围至数十家重点房企，要求企业每月上报指标，并明确试点房企2023年6月底前全部达标、2023年底全行业达标的目标。

彼时，房地产行业正处于高杠杆、高周转的规模扩张高峰期，部分房企过度依赖债务融资，盲目拿地扩张，行业金融化风险持续累积。“三道红线”的出台，犹如给狂奔的房企套上“缰绳”，成为遏制行业无序扩张、防范金融风险的“防火墙”。政策实施四年间，行业经历了深刻的去杠杆调整，房企经营思路发生根本性转变。

数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元，融创、旭辉等企业通过实质性削债大幅减轻了债务压力。头部房企率先转型，碧桂园等企业提前进入绿档，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%降至69.4%，净负债率优化至40%，低杠杆、重经营成为行业共识。

此次“三道红线”常态化报送的取消，并非政策的突然转向，而是监管层根据行业发展现状作出的适应性调整，背后有着多重深层考量。首先，政策核心目标已基本实现。中指研究院企业研究总监刘水表示，“三道红线”本质是窗口指导工具，核心目的是限制房企负债规模增长、防止激进扩张，经过四年深度调整，这一目标已全面达成。如今房企普遍放弃规模至上的发展思路，转向高质量发展，行业从增量市场逐步转向存量市场，房企加杠杆的必要性大幅减弱。

其次，行业发展环境的变化让原有监管模式不再适配。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场进入探底阶段，全国房企到位资金连续4年负增长，年均跌幅达17.5%，超过新建商品房销售额4年来15.7%的年均跌幅。金融机构出于风险防控，出现“雨天收伞”的惯性操作，贷款投放过度谨慎，即便符合“白名单”条件的优质民企，也可能因区域行业风险面临融资难题。若继续维持严格的“三道红线”约束，可能形成“金融不支持—资金链紧张—降价甩卖—预期转弱—销售下滑”的恶性循环，不利于行业风险化解。

最后，监管方式向差异化、精细化转型。此次取消报送并非全面放松监管，而是监管重心的精准转移：经营正常的房企无需再为每月指标达标过度收缩经营，融资计划制定更具灵活性；部分出险房企则需与地方专班组保持1-2周一次的常态化对接，定期汇报资产负债率、化债进展及保交楼情况，监管更聚焦于风险处置的核心环节。这种分类管控模式，替代了此前“一刀切”的总量管控，更贴合当前行业分化的实际情况。

“三道红线”的悄然落幕，已迅速传导至市场层面，引发多重积极反应。在资本市场，消息公布当日，A股房地产板块涨幅超2.7%，珠江股份、大悦城等个股涨停；港股表现更为强劲，中国金茂大涨9.93%，华润置地上涨4.07%，市场对房地产行业的信心得到初步修复。对于房企而言，此次调整缓解了融资端的制度性约束，优质房企尤其是民营房企，有望获得更多金融机构认可，融资渠道进一步拓宽，此前因资金问题搁置的优质项目有望重启；出险房企则能在更灵活的监管环境下，集中精力推进债务重组和保交楼工作，加速风险出清。

值得注意的是，“三道红线”的退出，并不意味着房地产行业重回高杠杆扩张的老路。中原地产首席分析师张大伟强调，“三道红线”作为恰逢其时的调控政策，让行业长期积累的泡沫加速暴露，其化解金融风险、倒逼行业理性发展的历史使命已圆满完成。

未来，降负债仍将是房企的核心任务，行业竞争的核心将从规模扩张转向产品力、运营效率和财务稳健性的比拼，“质效优先、风险可控、供需适配”将成为行业发展的新底色。

展望未来，随着“三道红线”退出常态化监管，房地产行业的发展逻辑将进一步重构。监管层或将进一步完善金融监管体系，推行主办银行制，实现项目资金封闭管理，保障项目合理融资需求；同时，结合城市更新、“好房子”建设等政策导向，引导房企向精细化运营转型。对于房企而言，唯有摒弃规模依赖，坚守稳健经营底线，聚焦产品品质提升和服务优化，才能在行业新阶段实现可持续发展。

从2020年的紧急出台，到2026年的悄然落幕，“三道红线”见证了中国房地产行业从无序扩张到理性回归的深刻变革。如今，行业正站在“止跌回稳”向“高质量发展”跨越的关键节点，随着政策红利的逐步释放和行业生态的持续优化，房地产行业有望逐步摆脱周期波动的困扰，实现更平稳、更健康、更具韧性的发展。