中原按揭：年内港元拆息料有所回落 多重利好因素巩固香港楼市处于上升轨道

智通财经APP获悉，美联储凌晨宣布今年首次议息结果，维持联邦基金利率于3.5%至3.75%不变，符合市场预期。具指标性的汇丰银行宣布维持最优惠利率(P)于5%不变，预料其他银行将陆续跟随。中原按揭董事总经理王美凤表示，香港最优惠利率P已返回加息前最低水平，一般活期存息亦已返回零水平，银行基本上不会单边减P的情况下相信减P周期已完成，料今年最优惠利率P维持现有处于最低水平，P不变但年内港元拆息HIBOR有机会有所回落。

5月份美国即将有新美联储主席上任，值得留意继任者是否推动偏向较宽松政策延续减息，但预期今年美息仍有下调空间，美息续降有利香港拆息进一步回落，虽然拆息回落步伐料温和，香港以H按为主流的实际按息仍会处于封顶息水平3.25%一段时间，但年内拆息将有所回落有利银行纾缓资金成本，在今年楼市向好银行按揭取态积极时期，拆息回落有利推动银行增加按揭优惠。

王美凤又指，息率不变下，目前按息主要维持于3.25%，较2024年9月减息周期前的4.125%已累积回落0.875%，现水平已低于30年平均按息(约3.78%)，月供减幅达一成，对置业及供楼人士而言，供楼负担已大幅纾缓。按照现时市场H按计划(H+1.3%; 封顶息P-1.75% P:5%)，倘若1个月拆息跌至低于1.95%，按息便会跌穿封顶息而进一步下降。去年9月美国重启减息，至年底减息共三次，香港1个月拆息由去年10月平均达3.5%降至今年1月份暂时平均为2.78%，今日为2.65%，港元拆息已有所回落但与1.95%仍有距离，除非香港资金流向出现变化，否则需待美息下跌推动港元拆息进一步回落。

王美凤另指，基于美国在本次减息周期已累减2%，美息已返回现为3%多中性水平，加上近月美国经济数字较稳定，故此一如去年底美联储已表明会先暂缓减息步伐，而未来息率调整取决于经济就业及通胀数据。然而，留意鲍威尔主席任期于今年5月届满后，继任者是否推动偏向宽松政策支持延续减息; 观乎美国经济形势，预期美国今年仍会进一步减息，美息年内仍有下调空间。

楼巿方面，王美凤料今年楼市发展持续向好，目前楼宇的平均租金回报达3.5%，高于按息3.25%，楼价追落后回升潜力亦大，加上股市继续造好带动套股换楼寻求稳定回报意欲亦增，这些利好因素在今年延续，料可继续推动楼市交投，并巩固楼市处于上升轨道。